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保利系整合加速集团内区域公司暗战龙头老大

https://www.biud.com.cn 2014年04月23日08:01 家居装修知识网

保利地产(保利西山林语（价格动态户型图论坛）保利新茉莉公馆)和保利置业这对“央字头孪生兄弟”，在同业竞争多年后，终于迎来整合契机。继月初在网上投资者说明会上暗示保利旗下两大地产公司有整合可能后，4月21日保利地产董事长宋广菊在2013年股东大会上进一步透露，“未来两个平台的整合肯定是集团的一个战略目标和规划，这一两年可能会进一步提到议事日程上”。

集团内区域公司暗战龙头老大

保利集团作为21家被国资委特批允许做地产的央企之一，旗下有两个房地产平台，为保利地产和保利置业，分别在A股和H股上市。两家公司分开经营，领导班子也不同。

其中，保利地产是中国房地产行业规模最大的巨头之一。据年报显示，2013年保利地产实现销售金额达1252.89亿元，同比增长23.15%；实现销售面积1064.37万平方米，同比增长18.11%；实现净利润107.5亿元，同比增长27.4%。反观保利置业一方，从规模上看只相当于保利地产一个区域公司。据年报，2013年保利置业实现销售额267亿元，同比上升14%；销售面积250万平方米，基本完成全年260亿元的销售目标。

多年来，外界对这两家兄弟公司间的同业竞争一直有目共睹，其核心就在“抢地盘”上。宋广菊曾称，集团做了规定，过去双方已经共同进入的城市，要协商发展，在产品定位上会做一些划分，今后两家公司原则上不会再有新的交叉。

北京商报记者了解到，在这份内部划分中，北京、天津、沈阳等城市是保利地产的地盘，深圳则被划给保利置业，重叠的城市包括上海、重庆、广州、武汉等。但这种简单的划分并非市场竞争之道。保利地产副总裁余英就通过微博表示，“广东保利尽管没有深圳这个主战场，但将永远是广东老大，只要哪一天解禁，允许保利地产进深圳，我保证三年内深圳销售第一”！

置业危机已经显现

无论保利地产还是保利置业，对“同业竞争”一直予以否认。理由则是因为房地产市场非常大，任何一家房地产公司的市场占有率都不超过2%，因此同业竞争对股东或者是投资者的影响微乎其微。实际却是同业竞争危害深远，特别是对保利置业。正是因为保利集团出于避免同业竞争的考虑而做了地域划分，在保利地产进入的城市，保利置业难以进入。而保利地产来势凶猛，截至2013年已进驻49个城市。“像双生儿中一个胎儿夺取营养，影响了另一个的发育，保利地产的高速扩张，从某种程度上制约了保利置业的生长，”有业内人士评论。

梳理保利地产年报可以发现，保利的主要销售贡献来源于以广州为核心的珠三角地区，实现销售超过300亿元；其次京沪及周边辐射地区销售额分别超过200亿元；成渝和以武汉为中心的中部地区实现销售接近150亿元。在产品类型上，保利地产和多数开发商一样，偏好“首次置业”产品和主打高周转的开发策略。

而从保利置业来看，其土储主要位于三四线城市，如南宁、遵义、德清等，占比达到39%；此外，占比44%的土储虽然位于二线城市，但很多项目都在城市周边或者郊区，均属于风险较大的地区。从2010年开始，保利置业盈利能力指标一直持下降趋势，2013年核心净利润率仅为7.4%，同比下降3.2个百分点，仅为2010年净利润率高峰时的一半。

研究分析师朱一鸣表示，保利置业大户型产品较多，影响了整体周转速度，成为业绩高增长的薄弱环节，而城市区位的问题则限制了销售。“公司当务之急是要调整产品结构，同时加大一线及二线主要城市的拿地机会，平衡已经存在的风险。”

大集团同类子公司整合成必然

在这种情况下，不难理解保利系为何提出整合。实际上，这是一些规模巨大的集团型企业共同面临的问题。同为央企的中国建筑，旗下中国海外、中建地产和中海宏洋三个房地产开发平台也进入了整合阶段，中海已经全面托管了集团地产开发业务。

据了解，保利地产今年提出保持20%以上的增长目标，保利置业的目标相对保守，增幅设定仅5%。不过，由于今年整个房地产市场的气候转冷，从一季度来看，两家的业绩都不太理想。其中，保利地产一季度销售为280.71亿元，同比下滑8.73%；保利置业一季度销售则为62亿元，同比下降7.4%。

某房地产研究院研究员严跃进表示，今年房地产市场整体产生波动和观望，在这个背景下，保利系的整合不仅是解决同业竞争的问题，同时也是对整个房地产板块的一次彻底调整，提高整体的竞争力和规模效应。但他指出，虽然目前保利系的整合已经明确，但保利地产和保利置业分别是上市公司，且在不同地方上市，涉及重组要经过证监会审批，其中的估值、注资问题也相对复杂，不会太快完成。北京商报记者李芊