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中证报：楼市真实库存或远超预期统计口径有异

https://www.biud.com.cn 2014年04月23日08:31 家居装修知识网

本报记者张敏

在房地产领域，数据变化往往与实际感受并不一致，不同机构、部门发布的数据也往往具有差异性。这种情况不仅会影响市场主体决策，还会对政策制定产生影响。我国房地产市场规模庞大，行业的区域性、细分性较明显，相较之下，房地产基础数据信息的缺失，已无法反映市场全貌。因此，必须加快不动产统一登记平台等的建立，统一数据发布。

库存规模成为判断楼市风险的重要依据，但在这个问题上，数据的差异已经显现。数据显示，2013年全国房屋竣工面积为10亿平方米，其中住宅 7.9亿平方米。而根据江苏省统计局公布的数据，2013年，江苏建筑企业住宅竣工面积4.8亿平方米。仅仅江苏一省，去年的住宅竣工量就占全国的一半以上！

之所以出现这种差异，主要在于统计口径不同。据悉，全国范围的统计口径，是基于房地产业的角度，而江苏省在统计口径的设定中则选择了更前端的建筑业。有观点认为，由于很多单位集资建房、乡镇自建房，乃至小产权房，并非经由开发商，而直接由建筑商所承建，因此，后一种统计方式更接近市场真相。

若上述结论成立，则揭示出一个惊人的楼市状况：市场库存之大，远超人们的预料。若该结论并不成立，那么江苏省建筑业所建设的大量住房，究竟有多少属于建筑业的范畴？又有多少可归为房地产业的下游产品？这种差异的产生，正在使楼市真相变得扑朔迷离。

数据发布口径为什么会出现巨大差异？一方面，基础数据平台的缺失，使得房地产数据的采集、分类难以形成统一标准；另一方面，“九龙治水”的现状，又造成不同部门在数据的计算和发布中，掺杂了对局部利益的考量。

从上述案例不难看出，由不同的统计口径、发布方式所产出的数据结果，反映出的市场差异往往是巨大的。在我国，房地产业市场规模仍然庞大，且与国计民生有着相当大的关联度。数据信息的全面与否、客观与否、真伪与否，将在很大程度上影响市场主体的判断，并进而决定房地产市场能否实现健康发展。从这个角度来说，完善数据的采集和发布体系十分有必要。

首先，加快完善基础数据采集系统。不动产登记系统、个人住房信息系统等，需加快完善并尽快投入使用，以便采集到更为完备的基础数据信息。同时，对于上述系统覆盖到的区域，应做到对不动产性质、权属关系等变化的及时更新，从而反映该领域的最新、最真实情况。

其次，统一数据的计算方式和发布口径。为改变数据统计中“多龙治水”的局面，在房地产数据的采集和计算中，应设定科学合理的统计规则。在数据发布时，也应统一发布口径。即使数据出自不同部门，也可避免出现同一指标的不同结果。

最后，细化数据的统计和发布。房地产业具有较强的细分性，现有的数据指标已难以反映市场全貌。在当前的统计口径之外，包括集资建房、单位自有住房、村镇住房等信息，以及保障房的一些细分品种，有必要进行单独统计和发布，从而反映出市场的更多侧面。同时，作为反映市场变化的先导指标，二手房、租赁市场等信息，也有必要进行更为详尽的统计和发布。