房企贷款和个人房贷“两头紧” 开发商日子难过
今年以来，房企资金链断裂乃至倒闭的消息频繁见诸报端。一季度房地产宏观数据近期陆续发布，一直为“崩盘阴影”所困的中国楼市确已出现量价增速双双放缓的迹象。在房地产开发贷和个人房贷“两头收紧”的信贷环境下，中国楼市将往何处去？
一季度楼市成交量价增速双降
近日，国家统计局相继发布了“2014年1-3月份全国房地产开发和销售情况”和“3月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据”。作为中国房地产行业的“一季报”，这组数据显示，今年前3月，全国楼市成交出现量价增速双降：
2014年1-3月份，全国商品住宅销售面积17825万平方米，同比下降5.7%，相比去年全年增幅下滑23.2个百分点；住宅销售额11075亿元，同比下降7.7%，降幅比去年全年下滑34.3个百分点。
房价方面，3月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，3月份68个城市涨幅回落；与2月相比，4个城市的新建商品住宅价格现已下降。
DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏认为，虽然一季度是传统市场淡季，但2014年一季度楼市成交量下滑更重要的原因是，经历了2013年市场成交量和房价的大幅上升后，市场开始进入调整期。
全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生在20日举办的“2014年中国城镇化高层国际论坛”上表示，今年房地产市场出现三大趋势，一是房地产各项指标仍处于高位，但房价、投资额、交易量等指标的涨幅均在下滑；二是房地产资金总体紧张；三是不同城市、地区、企业间的分化将持续，“表现会有很大差距”。
地价占开发成本达半数
数据同时显示，虽然一季度土地购置面积出现下滑，但是土地成交价款却仍大幅增长，可见土地均价增速之快。数据显示，1-3月份，全国土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。
第一太平戴维斯数据显示，一季度上海平均成交楼板价环比上涨17.9%，达到每平方米13400元人民币。
首开集团董事长刘希模认为，北京的地价涨幅甚至比上海更高。“地价的上涨无疑将推动房价。”另一位房企老总告诉记者，“原来土地成本只占开发成本的三分之一不到，现在要达到一半了。”
聂梅生表示，土地价格的节节上涨，让房企将大量资金用于拿地，由于目前商品房销售增速放缓、成交量下降，房企的资金回笼慢，从而减少了对房地产的投资。她担心：“我国房地产投资增速下滑，或将威胁今后的商品房供应量，甚至有可能影响地产行业产业链的上下游。”
由于土地资源的稀缺性，许多实力房企逐渐把项目开发重点转向旧城改造。然而，业内认为，旧改只能推高城市住宅均价，而不能改变供求关系。
戴德梁行认为，考虑到其稀缺的区位优势、土地成本等因素的叠加，中心城区旧改一般会形成新的高端住宅大盘。从供需来看，市中心高端住宅大盘开发节奏缓慢，不会形成集中供应，无法改变住宅市场的供需关系；从售价来看，中心城区旧改项目将使未来住宅均价的上涨幅度比较明显。
资金成刚需“紧箍咒”
自去年年底以来，房地产类贷款出现了“两头紧”的窘境。
聂梅生指出，今年一季度的特点是房地产企业取得资金的渠道和成本比较紧张，而购房者想获得按揭贷款同样也不容易。
一方面，在楼市成交整体低迷的大环境下，个人房贷政策丝毫没有放松的迹象。中原地产数据显示，在其监测的35个重点城市中，有25个城市出现停贷现象，占比超过70%。停贷银行主要以中小银行为主，如平安银行、民生银行、广发银行、中信银行等，国有银行也大多处于半停贷状态。
记者近日走访上海多家银行发现，各银行虽然没有明确已经“停贷”，但审批周期“可能会比以前长一些”。
另一方面，银行对房地产开发类贷款的审批日趋谨慎，使开发商在资金方面捉襟见肘。国家统计局数据显示，1-3月份，房地产开发企业到位资金28731亿元，同比仅增长6.6%，增速较去年全年回落20.3个百分点。
聂梅生认为，楼市的刚性需求不仅包含无房者，还包括刚性的改善型需求者。政府应当允许、鼓励和保障他们的购房需求，坚持实施差别化信贷政策，在金融方面给予支持。
城镇化蕴藏着巨大机遇
一些人士预测称，在供需变化、融资渠道收缩等形势下，房地产行业已经触到了“天花板”，而房企或将面临更为严峻的生存危机。
有专家指出，2014年楼市明显出现了和2013年不一样的变化，在2013年出现的市场分化逐渐演变为市场的全线放缓。信贷的缩紧则进一步加剧了房企的困难。
建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森表示，房地产企业是金融密集型产业，近年来无论是我国的经济刺激政策，还是美国的量化货币政策，房地产都成为最大的资金蓄水池。而去年底以来信贷缩紧，让很多房企特别是中小企业面临着前所未有的资金链危机。
专家指出，市场格局的调整是一个行业走向成熟的必然过程，对房企而言城镇化蕴藏着巨大机遇，但政府调控方式的变化和互联网产业的快速发展，将在较长时间内给企业带来冲击。
在南宁参加中国绿公司年会的部分地产界人士认为，当前房企既遭遇市场明显触顶迹象，又面临适应新调控方式挑战和互联网行业的冲击，进入了新一轮调整期，亟须积极吸纳新思维，挖掘特色、完善服务，通过发展战略转型实现自身革新升级，把握新一轮城镇化带来的机遇。如万科已准备在全国50个项目建长者服务中心，从向客户提供好产品、好服务再向好邻居努力，这些都是借鉴互联网的思维做出的改变。
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