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济南一房企老总晒楼盘成本清单揭秘房价为何高

https://www.biud.com.cn 2014年04月23日14:52 家居装修知识网

　　4月19日，卜女士去西部新城参加朋友的婚礼。饭后，她没心情留下来和朋友聊天，就开车到党杨路附近一个楼盘转悠了。西部新城的房子一个月一个价。去年6月，卜女士在这个楼盘购买了

　　4月19日，卜女士去西部新城参加朋友的婚礼。饭后，她没心情留下来和朋友聊天，就开车到党杨路附近一个楼盘转悠了。西部新城的房子一个月一个价。去年6月，卜女士在这个楼盘购买了一套三室一厅的房子。当时的价格是6500元左右，如今已经涨到约7500元了。不到一年时间，房价普涨了1000元，卜女士有些搞不懂：房价到底涨在什么地方了?房子成本不就是地价加上钢筋水泥价以及人工费用吗?

　　记者调查发现，房价并非这些成本这么简单。地价、税收、相关费用、建筑成本、企业利润、人工费用……房价的组成约有60项!从拿地、建造到销售，每一个环节都会推高房价。

　　地价

　　【不断上涨的土地价格】

　　2013年，济南市成交土地单价为366万元/亩，楼面地价为1944元/平方米，比2012年上涨6.3%

　　济南2013年楼面价涨了6.3%

　　对于卜女士等购房者而言，地价是比较容易理解的。拿地是项目开发和房产交易的前提，也是房价最基础的组成部分。市民交给开发商的购房款有一部分是用来支付购地费用的。近年来，济南住宅土地基准价格一直处于上升状态。

　　据山东省最大房地产服务机构山东世联发布的2013-2014年济南房地产市场报告，2013年，济南市成交土地单价为366万元/亩，楼面地价为1944元/平方米，楼面地价比2012年上涨了6.3%。楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。

　　据了解，自1999年以来，济南市的土地基准地价分别于2004年、2006年、2007年、2010年进行了调整。根据国土部有关规定，土地基准价格最长三年调整一次。经过测算，今年调整济南市城区基准地价时，商业、住宅用地涨幅较大，其中，住宅用地级别楼面地价平均增长19.92%。

　　土地成本不仅包含拿地成本，还包括延期缴纳土地款成本。按照土地转让方面的规定，土地竞买前，竞买方必须按底价计算的土地款的20%交纳保证金;竞买成功后，30天内再交纳30%，此为一期出让金。5个月内再交纳余下的50%，一期之后的时间按同期银行贷款利率收取利息，且到期后每延滞一天则按照千分之一交纳滞纳金。记者了解到，仅延期缴纳土地款一项，不少项目耗费资金就高达上千万元。

　　税

　　【你不了解的巨额税负】

　　以下以面积为25亩的A住宅项目为例，拿地总价为11250万元，规划高层建筑面积为5.83万平方米，楼面价为每平方米1930元

　　涉及房地产的有10个，共缴纳税金5645.8万元，每平方米税收成本为968.4元

　　数据分析多且为刚性，增加成本968.4元

　　据了解，中国18个税种中，涉及房地产业的有10个，其中5个税种仅对房地产行业征收，为房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。另5个税种包括营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税和印花税。

　　济南一房企老总向记者“晒”了公司一面积为25亩的A住宅项目的税负“账单”。25亩土地拿地总价为11250万元，规划高层建筑面积为5.83万平方米，这样土地楼面价为每平方米1930元。

　　记者从“账单”上看到，在建设各个环节中，分别缴纳城镇土地使用税60.12万元、土地增值税757.9万元、耕地占用税32万元、契税337.5万元、营业税1894.75万元、所得税1894.75万元、城建税132.63万元、印花税24.57万元、教育附加费132.63万元、地方水利建设基金378.95万元。算下来，这25亩的住宅项目共缴纳税金5645.8万元，核算到每平方米，税收成本为968.4元。

　　在某房地产开发企业经常跑税收手续的一业内人士告诉记者，每个税收项目都有明文规定的计算比例，构成房价的刚性部分。

　　现存问题

　　存在重复性收税现象

　　“根据《营业税暂行条例》及其实施细则，房地产行业按‘销售不动产’税目以5%的税率根据销售全额缴纳营业税。从现行政策来看，初始税制的设计对于房地产销售的重复征税是显而易见的，房产转让次数越多，重复纳税问题越严重。”上述房企老总表示。

　　据了解，增值税与营业税都是流转税。其中增值税是价外税，计税依据为纳税人生产经营活动产生的增值额，在实际操作中采取的是购进扣税法，纳税人购买增值税应税项目时缴纳的增值税，可以在销售应税项目时全额抵扣，只需对本环节的增加值缴纳增值税。

　　营业税是价内税，纳税人基本上按照其提供应税劳务取得的营业额、转让额、销售额，依照该应税劳务适用的税率，计算缴纳营业税。

　　房地产开发项目既收取营业税又收取土地增值税，显然是重复征税，因此目前对建筑业实行“营改增”的呼声在不断提高。

　　规定性收费可细分为26项，合计为2461.89万元，摊到每平方米为503.8元