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市场分水岭前：普宅跌宕豪宅逆流而上

https://www.biud.com.cn 2014年04月23日15:41 家居装修知识网

据我爱我家市场研究院所提供数据：今年一季度，北京全市新建纯商品住宅成交量为11621套，环比下跌23.2%，同比下跌54.5%；成交均价为27863元/平方米，环比上涨10.4%，同比上涨26.6%。

信贷持续收紧和自住型商品房供应的增加，是造成一季度楼市成交萎靡的两大因素。目前，北京已有6个自住型商品房项目正式入市，合计将投向市场的房源逾1.2万套，虽然尚未达成实际成交，但从数据上计算，甚至已超过一季度的新建纯商品住宅成交量。链家地产市场研究部张旭预计，这将大大加深需求方的观望情绪，使二季度新房价格涨幅进一步收窄。

而另据戴德梁行一季度市场监测报告显示：2014年1—3月，北京高端住宅市场成交均价为每平方米49287.77元/平方米，比去年同期上涨13.26%。细分物业而言，本季度别墅类产品成交均价为40973.25元/平方米，同比去年大幅上涨33.88%。

对比以上普通住宅和高端住宅数据，显而易见，北京住宅市场的两极分化格局日趋明显：普宅受供应结构和置业心态变化的影响，将不得不停涨甚至降价以PK自住型商品房。而豪宅则与自住型商品房无可比性，不受影响地继续坚挺甚至走高。

需求转向投资自住两相宜才是好房

亚豪机构副总经理高姗表示：受调控政策的影响及人们对居住品质要求的提升，将别墅作为第一居所的群体数量不断增多，别墅主力购买人群的目的已不仅是投资，而有相当一部分是自住。但无论出于哪种目的，对于高端财富客群，远郊区县的别墅项目即使品质再好，交通和生活便利度低、升值速度慢仍是“硬伤”；价格相对低廉的“经济型”别墅也难以匹配他们的身份。地段绝版、资源稀缺、品味独到、突破常规的产品，才能入得了这类客群的“法眼”。位于西三环与四环之间、长安街畔的紫辰院就是这样的项目。其以260—360平米的平层大宅产品为主，是全京城唯一在四环内拥有独栋、联排别墅的高端项目，在三环内住宅用地已“绝迹”的当下，纯属“绝版无二”的城市豪宅。

古人云“大隐隐于市”。在紫辰院置业，买到的不仅是套内面积，而是整个社区的资源，以及整个地段的价值。紫辰院的设计机构——著名建筑设计公司维斯平的设计师就说过：“我们做的是城市里的世宅。”这个“世宅”，既有可以数世同堂而居的意思，也有能够世代传承的意思。

地促房涨出手高端物业宜早不宜迟

自去年以来，北京土地市场高价地频出：夏家胡同、孙河、亦庄、农展馆等多宗高溢价土地，屡屡刷新各项记录。而随着政府配建保障房和自住型商品住房要求的持续增加，房企的拿地成本还在不断攀高。这使得未来重点城区住宅高端化的趋势愈发明显，激起了客群的紧迫性和积极性，从而直接刺激现有高端住宅的售价和销量。紫辰院于今年1月19日取得预售许可证，价格为67000元/平方米。而不到一月后的2月13号，北京宅地市场马年首拍，丰台西局地块被龙湖以35.7亿元、配建5.4万平限价房的代价拿下，扣除保障房及还建商业面积，住宅部分楼面价达6.8万元/平米。而这块土地，仅与紫辰院相距3公里。据悉，紫辰院不仅坐拥西四环内绝版地段与1500双公园环抱的双重稀缺资源，内部还肇建6万平米新古典国学园林、引进北京排名前三的知名学府--北京十一学校，以260平米的中式平层大宅，国际一线精装标准，打造北京城市豪宅标杆之作。面粉与面包基本同价的现象再现。业内预计龙湖西局地块未来售价必将超过10万元/平方米，紫辰院的未来价值空间不言而喻。

亚豪机构副总经理任启鑫分析：土地市场是反映销售市场最直接和可靠的镜子。北京地价一再“破表”，就是房价飙高的信号，高成本与合理利润率叠加，等于为高端住宅的上涨幅度设定了下限，已成交的高价地入市售价可想而知。同时，高端住宅因总价高、客群窄而消化速度较慢，平均交易周期较长，从开盘到售罄往往需要3—5年甚至更长时间，而在这段时间内，核心城区住宅的供需矛盾会进一步激化。有这种认识的置业者，会在这些高价土地建成产品入市前提前出手。因此未来一段时间内，高端住宅的需求将持续旺盛。

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