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天津取消蓝印户口冲击郊区楼市库存难题待解

https://www.biud.com.cn 2014年04月24日07:31 家居装修知识网

“我们这几天都在不停地卖蓝印房，刚刚才卖了两套。”恒大山水城（价格动态户型图论坛）销售员语气略带急促地对21世纪经济报道表示，只要想买，可以找经理申请折扣。

这是目前天津郊区楼盘销售的主要状态。天津停办蓝印户口政策的消息传开后，买房人与开发商都在争抢蓝印房末班车。人们担心，6月1日以后，这些楼盘将面临极大的库存风险。

风险逼近

“我刚在武清买了一套房。”李强(化名)表示，如果未来武清楼市大跌，他会再去投资一套。李强是追赶蓝印房末班车的一员。他购房目的很简单，就是为了正在上初中的孩子高考问题。

天津市前不久下发通知，从2014年5月31日起，停止外省市人员通过购买商品住房、投资兴办企业和引进人才办理蓝印户口。不过，政策给开发商们留下了充足的时间。

恒大山水城的销售告诉21世纪经济报道记者，他们目前的户型主要在96-150平方米之间。周末会推出为蓝印准备的特惠房，即一次性付款一口价，预计总价58万-60万之间。折合单价为6200元/平方米。

蓝印房对开发商的冲击远比外界看到的严重。比如，恒大山水城（价格动态户型图论坛）的销售员告诉记者，他们楼盘90%-95%的客户均来自北京。武清当地人基本都有回迁房，购房需求很少。

规模建筑面积高达两百万平方米的大盘远洋城，直接打出了“贷款也能办蓝印”的口号。武清当地一位业内人士告诉21世纪经济报道记者，有某家新进武清区域的开发商因为也想赶蓝印房末班车，提前开工而被政府罚款。

蓝印是天津等诸多郊区大盘的主要卖点。在京津高速两旁，可以看到许多房地产项目的巨幅广告牌，最醒目的广告语就是“蓝印户口”。仅40万元的购房门槛，蓝印户口购房人群是这些楼盘的最主要客群。

离北京很近的武清，是蓝印户口政策的最大受益区域之一。中国指数研究院[微博]数据显示，2010年以来，天津武清区商品住宅成交面积占全市的比重均在10%以上，2014年一季度，武清区成交面积、金额比重更是分别达到18.6%、12.2%。而一旦失去户籍吸引力的支撑，天津市远郊区县的住宅需求迅速回落的可能性较大。

留守者仍看多

近年来，不少外来开发商动辄以百万级大盘的规模进驻天津郊区楼市。

天津市内六区目前销售均价已跃至2万元/平方米左右，而远郊区县约为7000元/平方米。由于价格优势明显，在蓝印户口政策利好下，以武清、宝坻、蓟县为主的远郊区县近年来房价涨幅明显，由2008年的约4000元/平方米累计增长70%，远远超过环城四区和滨海新区的增幅，仅次于市内六区。

远洋地产总裁李明在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“天津即便受蓝印户口政策取消影响，住宅需求即使有减少，相对于供应的不足来说，也可以忽略。从2003年至今，北京每年的竣工量一路下降，从3000多万平方米降到1000多万平方米左右，北京市场主要的矛盾是供应的问题。相较于河北，天津的商机我认为更加值得思考，看好武清发展，远洋去年底、前年都拿了很多地。”

泰禾集团董事长黄其森则认为，京津冀一体化有着重大意义。“对于房企，京津冀一体化有三大好处。首先，北京的一些产业和人口疏解到北京周边地区，北京会变得宜居，我们在北京拿到的地块前景会更好；其次，京津冀一体化使北京周边地区新型城镇化的进程大大加快，城镇化离不开人的居住，房企可以战略性布局的区域变得更广阔；再次，新型城镇化需要的不仅仅是住宅，也需要商业、产业，业态多元化，房企获得的机遇是全面的。”

黄其森称，泰禾3月份在武清拿地，不少人都认为蓝印户口取消了，武清的市场不行了。其实不然，正是蓝印户口过去扰乱了武清的房地产市场，成为一个异类。现在，武清正在回归正常的发展轨迹。武清之于北京的辐射半径，是值得看好的潜力市场。

在天津有着两个百万级大盘的鸿坤地产营销总监吴艳称，他们的项目客群定为北京以及武清的改善型客户，卖点为休闲度假。据她透露，鸿坤在天津有8亿-10亿的货值，预计今年三季度推向市场。

大库存消解难题

外来开发商信心满满的同时，天津本地开发商早已嗅到市场风险。

武清一位土地一级开发商告诉21世纪经济报道记者，他们已经在前一段时间将住宅用地部分转让给外来开发商。“没有了户籍制度的优惠，武清本地需求是微不足道的。对于北京客群，高铁解决不了休闲度假问题，没有谁是坐高铁然后再转公交车去住别墅。如果开车，北京客群选择性就太多了，北京往哪个方向开1-2个小时，都有不错的度假环境。”

蓝印户口取消为天津楼市带来的最大重创是高库存。

中原地产数据统计显示，3月份武清住宅成交合计套数为1133套，目前可售面积高达2.17万套。也就是说，即使依赖蓝印户口，去化也需要20个月。如果没有蓝印户口，武清等区域的投资价值将会明显降低。

根据中国指数研究院数据，以2013年月均销售量计算，当前天津各区域，市内六区和环城四区的去化表现相对较好，大多在1年左右，远郊区县去化周期基本在20个月左右，武清区为17个月，宝坻需要34个月。6月1日后，远郊区县首先需要解决去库存问题。

中原地产分析师张大伟认为，蓝印户口取消后，天津郊区楼市将迎来长期大萧条。从交通上看，天津郊区不具备作为睡城的条件，承接产业优势也不大。另外，张大伟认为，天津郊区的库存太大，如果没有蓝印户口或者类似的替代政策，天津的人口流入减少，庞大库存给企业带来的资金压力非常大。

上述武清本地开发商则悲观地认为，蓝印户口政策正式取消后，武清商品房成交量肯定腰斩。这是降价也解决不了的问题。另一位不愿意透露姓名的全国性开发商负责人称，“进军京津冀，老板已经做好了不赚钱的准备，最大的战略效果可能是‘响应政府号召’。”