海印股份租金融资获批 商业地产资产证券化破冰
黄树辉
海印股份(000861.SZ)信托收益权专项资产计划获批，内地商业地产资产证券化再次蠢蠢欲动。
4月20日，广东海印公告称，中国证监会已核准中信建投设立海印股份信托受益权专项资产管理计划，并发售优先级资产支持证券和次级资产支持证券的申请。
这意味着，监管层历经一年酝酿，海印股份以物业租金收益为标的的专项资产计划最终获批，这也是国内首宗商业地产资产证券化的破冰之作。
世邦魏理仕中国区投资物业部联席主管钟德尧认为，未来商业地产融资方式将从传统融资方式转向直接融资，包括REITs(房产信托基金)。
首单资产证券化成行
随着证监会对房地产企业再融资的逐渐松绑，房地产行业迎来新一波融资热潮，海印股份定向增发获批之后，其商业地产专项资产计划亦被放行。
根据海印股份的公告，公司在4月17日通过委托方中信建投收到中国证券监督管理委员会出具的《关于核准中信建投证券股份有限公司设立海印股份信托受益权专项资产管理计划的批复》。该批复文件称，核准中信建投设立海印股份信托受益权专项资产管理计划，并发售优先级资产支持证券和次级资产支持证券的申请。
中国证监会对《海印股份信托受益权专项资产管理计划之说明书》等多项方案，以及计划的信用增级安排无异议。
2013年5月17日，海印股份宣布正式通过中信建投证券股份有限公司申请设立海印股份专项资产管理计划，以旗下15家商业物业未来5年的经营收益构建信托受益权作为基础资产，借助资产证券化的方式提前兑现未来经营现金流。
根据当时计划，海印股份将把这14家商业物业未来五年的净租金收入作为还本付息的依据，并以此融资不超过16亿元。
根据去年11月5日的公告，中信建投证券提交设立海印股份信托受益权专项资产管理计划的申请材料于11月4日获得证监会受理。
今年1月，海印股份对专项计划作出调整，将融资金额由16亿元调整为15亿元，以旗下14个商业物业的经营收益作为主要还款来源并提供质押担保。
该融资计划历时近一年获批，海印股份董事长邵建明在2013年股东大会上直言：“在过去五年的公司资产证券化中，真正商业物业证券化第一家是海印股份。”
批复文件显示，该计划存续期为5年。计划优先级资产支持证券的面值总计不得超过14亿元。
优先级资产支持证券应当全部面向机构投资者销售。次级资产支持证券须全部售予海印股份。资产支持证券的投资者合计不得超过200人。
多家开发商备战
海印股份的资产证券化尝试得以成行，这也让国内房地产开发商看到了曙光，招商地产近日传出亦有意以旗下商业资产进行再融资。
近日，《第一财经日报》记者从有关人士处获悉，招商地产正在酝酿将部分商业资产进行资本化改造，以探索商业地产的进入与退出方式。
招商地产4月15日发布公告，公司拟将旗下位于深圳的蛇口科技大厦、招商科技大厦二期、花园城数码大厦、蛇口花园城商业中心、新时代广场五项资 产及出资300万现金，分别设立五家子公司，并对五项资产及其成立的五家子公司100%股权进行价值评估。五家子公司成立后，全部股权将在产权交易所进行 公开挂牌并转让。
上述知情人士透露，招商地产的主要目的是为盘活旗下现有的成熟物业，为未来对商业地产的进一步资本运作做好准备。
此外，有媒体报道称，证监会今年1月正式批复了中信证券(11.43, -0.06, -0.52%)通过旗下发起设立的非公募基金全资子公司，以不低于50.4亿元的价格接收持有北京、深圳两地中信证券大厦房地产产权的两家全资子公司的全部股权，并拟对此进行不动产证券化业务。
盛富资本和协纵国际总裁黄立冲认为，中信证券此次发起的不动产证券化计划，它还算不上真正REITs，但它是股权类REITs产品。
实际上，随着金融、基建等行业资产证券化产品的不断推出，从2005年开始，国内商业地产的资产证券化讨论就已展开，近年来国内多家房地产企业，尤其是商业地产开发商都有意尝试，但政策对此一直未能放开。
早在2007年，华侨城地产通过以其深圳本部的部分收益型物业，包括商铺、写字楼、厂房和国际公寓等物业的未来5年租金收益，委托中信信托发行财产信托产品，当时的这种融资方式被业界称为“准REITs”。
此后的2012年，为突破融资难题，华侨城又将欢乐谷的门票收入作为一种资产抵押的专项资产管理计划，获得证监会批复。
以欢乐谷门票为基础发行融资凭证，合计募集资金18.5亿元，这也是华侨城首次进行资产证券化融资尝试。
当时，华侨城表示，公司希望通过该产品的推出，为未来旗下商业物业、酒店以及其他景区的融资开拓新路径。
实际上，包括万科在内，进军商业地产并非只为商业而商业，而是想孵化其资产证券化的管理模式。钟德尧认为，在未来商业地产融资方式中，REITs等房地产多元化融资模式在未来势必得到蓬勃的发展。
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