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北京37盘“抢跑”5月购房人淡定开发商着急

https://www.biud.com.cn 2014年04月24日09:13 家居装修知识网

为了买房四处托关系的杨先生，现在已经不再着急房子的事。原因并不是已经买到了，而是杨先生准备碰碰运气，坐等自住房。这一心态的转变，来自于上周生物医药基地成交了两幅自住房地块，自住房建面超过13万平方米，限价15000元/平方米。

这种现象反映了楼市普遍的观望心态。尽管有人提醒杨先生：自住房万一买不到，再转回商品房时价格有所变动岂不赔了夫人又折兵？但杨先生并不以为然。因为他确信像他一样心态的购房人不在少数。“这么多人都不买商品房，还怕商品房能涨得上去？”杨先生说。

购房人越来越淡定，导致开发商越来越不淡定。买卖双方的博弈似乎向着购房人倾斜。数据显示，开发商5月推盘意愿上升明显，或许将破2010年限购以来单月推盘纪录。“不能再等了，等到下半年自住房大面积入市，我们的商品房蓄客问题恐怕更严重。现在必须抢了，而且还得有足够的性价比吸引购房人不等自住房而果断出手商品房才行。”一位开发商表示。

开发商忙跑量并积极提升性价比

原本计划6月开盘的某项目，开盘计划将会提前。该项目相关人士坦言，这也是被逼无奈。“看看前一阵子金隅自住房现场审核的场景，再对比一下我们现在蓄客的难度，若不加紧抢客户，等到下半年自住房项目全面供应后，恐怕我们更难成交了。”

实际上，对于该开发商个人而言，他更倾向于以“不动”应对当下楼市的观望。在他看来，毕竟自住房供应有限，等多数购房人在自住房的运气较量中碰壁后，还是会回归商品房的，到那时或许商品房还能迎来一轮更温暖的春天。

“我们综合了自住房等因素对商品房销售的影响，向高层汇报，期望调低销售目标与预期，延期销售。不过，集团最终没有通过调目标的提案，并下达死命令，一定要实现销售目标，力保企业年中报表不掉链子。”该开发商说。

因此，原本计划6月开一次盘的该项目，只能谋划着提前开盘了。“不能耽误了，因为开一次并不一定就能完成任务，必须腾出时间来，争取开两次盘，小步快跑，以求任务达成。从开盘条件而言，提前至5月份对于我们既定的节奏而言，还是很仓促的。原本计划在样板区、样板间等方面下更多的工夫，现在看来也不敢在这些方面耗时间了。”该开发商说。

而事实上，在当下楼市观望情绪弥漫的背景下，并不是抢先入市便可以实现销售目标。纵观近期市场上真正实现开盘热销的项目，基本都是调低了价格预期的楼盘。

为此，上述开发商表示，他们也正在商量将原定的精装修产品简化为毛坯产品。“市场波动中，哪儿还敢凭借精装修抬高溢价啊，现在想降低价格预期同时获得合理利润，只能撇开精装修，给购房人更多实在的实惠了。”

不难看出，对于刚需盘而言，开发商认为观望情绪会随着自住房更大面积入市而持续加深。调整推盘节奏，在冰点之前跑量，并提升性价比吸引购房人将成为主流。这从5月预计开盘的项目清单也可见一斑。

5月37个盘入市创限购以来推盘纪录

继4月，京城楼市一轮“抢开”过后，5月开发商仍将加大推盘力度。根据亚豪机构数据显示，5月份，包括路劲世界城、首开香溪郡（价格动态户型图论坛）、首地·浣溪谷、润枫领尚（价格动态户型图论坛）等项目在内，北京商品住宅市场将有37个项目预计入市，同比去年增加了32%，同时，创下自2010年北京开始限购以来，5月同期开盘项目量的新高。

亚豪机构副总经理高姗认为，在自住商品房下半年即将大面积上市的供应压力下，今年上半年将成为刚需项目冲刺跑量的最后时期。而3、4月份，在预售审批从紧及楼盘蓄客情况不理想的双重因素制约下，仍有很多刚需项目的开盘时间被迫一再延后。但进入5月，临近房企冲刺上半年业绩的时间窗口，为了交出一份理想的半年报，对下半年融资及项目销售形成有利影响，众多楼盘恐怕既使各方面条件不太完备，也会选择强行开盘，因此5月上市项目量大增。

一方面开发商加大推盘力度，另一方面则是楼市观望情绪的蔓延，这变相导致楼市供需的逆转。“在售项目蓄客难度一再加大，随着开发商整体推盘意愿的增加，市场供应水涨船高，进一步稀释供需比例关系。为了实现销量，开发商恐怕只能依靠降价手段来吸引购房者。预期5月，停涨、降价入市的项目还会增多。”高珊表示。

某国企开发商则表示，说降价楼盘将增多的可能性依旧不大，开发商目前还都处于“暗降”过程中，因为当前虽然房子不好卖，但并未触及开发商降价红线，尤其是从开发商自身经营状况而言，开发商无需甩盘。“开发商整体还处于降低价格预期，以求适当出货以降低库存风险，远未到要降价甩盘。”开发商强调。

中高端楼盘供应提速

虽然，预计入市的37个项目中，刚需盘占多数，但也可以看得出来，改善型楼盘、高端楼盘的供应也明显提速。据亚豪机构统计数据显示，在5月份预计入市的37个项目中，不乏国韵村（价格动态户型图论坛）、中信府（价格动态户型图论坛）世家、京投银泰·公园悦府（价格动态户型图论坛）、京投银泰·琨御府、九章别墅（价格动态户型图论坛）等改善型楼盘及高端楼盘的身影。“改善型楼盘有意入市的达到10个，高端楼盘达到7个，比今年前四个月高端盘推盘明显提高。

对此，业内人士表示，刚需盘是在和自住房抢时间，而高档盘则是为了避开下半年高档盘扎堆。“配建自住房的地块，商品房部分楼面价都很高，可以预见，这些地块的商品房将都瞄准高端。所以，高档盘下半年逐步入市的改善盘、高档盘数量也不少，同质化竞争压力显而易见。”业内人士表示。

为了抢得先机，改善盘与一些高档盘的定价策略也颇为谨慎。在已公布售价的项目中，除了像首开·常青藤、润泽公馆（价格动态户型图论坛）这种久未开盘的项目提价幅度较大以外，多数中高端项目的售价并未出现明显上涨。

在一些改善盘扎堆的板块，如亦庄板块，亦庄·金茂悦、中信府世家以及别墅项目远洋天著（价格动态户型图论坛）的售价都将与前期开盘价格持平。某开发商坦言，预售证审批固然是一个坎儿，但从销售一线的客户反馈来看，确实有点不太敢涨了，购房人可以有更多的选择性，对价格变动极为敏感。

另外，一些经济型别墅楼盘，显然也在与城市公寓（价格动态户型图论坛）抢客。以昌平香江别墅为例，该项目定价22000元/平方米，甚至低于当前北京六环环线的普通住宅项目，计划推出联排、双拼、独栋三种产品类型，户型从310平方米-490平方米，总价550万元起。不同产品形态楼盘间的混战，导致一些改善型楼盘在定价过程中，不得不顾虑更多。

土地高烧或传导商业地产定价

商品房市场观望情绪蔓延，土地市场却是高烧不退，甚至有开发商也大呼看不懂同行要怎么玩转高价地。

上周，住总正华高价竞得生物医药基地地块，楼面价约14000元/平方米，比该地块自住房限价仅低1000元/平方米。不久又传来新消息，民企金科拍得生物医药基地另一块地，商品房楼面价达到16800元/平方米，这一价格高出了该地块自住房限价近2000元/平方米。一位开发商大呼：他们要干什么？实在看不懂了。

不管开发商怎么玩转高价地，其宗旨毫无疑问首要的即是不赔钱。为此，开发商势必在其有定价权的商品房上赚取利润。“这也是为什么业内一致认为下半年定位高端的楼盘会较多。”一位开发商说。

然而，随着开发商拍地竞争激烈，纯自住房地块也屡见不鲜。就以金科上周收入囊中的生物医药基地地块为例。业内人士分析认为，金科若想不赔钱，只能从该地块的商业立项部分来找平自住房的亏空。可以预见，土地出让竞配建自住房的规则不仅将造就更多的高档盘，还将传导至商业立项的产品价格大幅上涨。