香港旧楼维修：30年以上强制检验 30年以下自发保养
香港有不少光鲜亮丽的摩天大楼，也有许多30年楼龄以上的旧楼。
本报记者 尹世昌摄
30年楼龄以上强制检验，30年以下自发保养
香港屋宇署是监管香港楼宇建造和维修的专责部门。据屋宇署发言人介绍，长期以来，香港存在旧楼失修的问题。由于欠缺妥善维护修养，城市旧楼不仅影响居民日常生活，也严重威胁公众安全。香港目前共有约15000幢30年以上的旧楼。为消除这个城市隐患，香港特区政府先后采取多项举措，包括“楼宇更新大行动”、市区重建局的“楼宇复修计划”、香港房屋协会推出的“楼宇管理维修综合计划”，协助旧楼维修。
然而，由于缺乏统一规划和强制性要求，旧楼问题长期没有得到妥善解决，大量的旧楼依然处于无修护状态。直到2012年，香港特区政府经过多次公众咨询，开始实施了一套强制验楼和强制验窗计划，全面整治香港旧楼质量。
强制验楼计划要求，凡是高于3层、楼龄30年或以上的私人住宅楼，必须委任一名注册检验人员对大楼的公共部分、外墙及伸出物或招牌每10年检验一次。检验人员还负责监督检验后认为需要进行的维修工程。
而强制验窗计划规定，所有高于3层、楼龄10年或以上的私人住宅楼，必须每五年检验一次。屋宇署则每年会随机挑选2000幢和3800幢旧楼分别进行强制验楼和强制验窗计划。检测不合格的大厦，必须短期内维修整改，否则会遭到重罚。根据香港《建筑物管理条例》，业主或法团如果不遵从强制验楼通知，可被检控，一经定罪，最高被罚款50万港元及监禁一年。
至于强制检验楼龄以下的楼宇，屋宇署认为，新建楼宇质量上相对有保障，但屋宇署也鼓励业主自发保养。这类业主如果主动进行强制验楼验窗计划，那么等日后楼宇到了强制验楼楼龄，屋宇署可以豁免挑选这些楼宇进行强制检验。
强制验楼验窗计划清晰界定了业主和政府在旧楼维修方面的责任，政府监督不缺位，业主也必须对大厦承担保修责任。这从机制上消除了香港随时“爆煲”的隐患，使香港旧楼安全威胁得以化解。
业主自治组织一站式负责，集体决策费用分摊
强制检验计划明确了业主作为旧楼维修主体的地位。但在一般住宅楼里，少则数十、多达上千的业主，他们如何有效履行强制检验责任呢？
香港业主对此有高明的办法，那就是成立业主立案法团。业主立案法团是大厦所有业主的联盟，其日常运作主要是通过一人一票选出的业主管理委员会代表业主及业主法团履行大厦管理、维修责任。业主立案法团运作模式类似于一般公司，同时又享有法律地位。香港《建筑物管理条例》赋予其社会法人团体地位。在香港将军澳刚置业不久的彭明辉形容，业主法团相当于上市公司的股东大会，而每名业主则是股权平等的股东，至于管理委员会则相当于董事局。他说，由于工作忙碌，自己从没参加过法团大会，但业主法团讨论和通过的任何议案却都会及时通知他。如果有异议，他也可以向法团作相应查询。
强制验楼验窗计划推出后，业主法团也就相应承担了业主的维修责任，执行计划规定的委任检验人员、维修、工程承包、监督及善后等工作。在具体执行中，业主法团采取公开透明、鼓励参与、多数原则的标准。业主法团所有涉及强制检验计划的讨论、咨询及决策，对所有业主公开。同时，业主法团还积极鼓励业主参与决策。
根据香港法例，所有业主法团的决议，必须在出席人数达到法定标准（即业主人数的10%），而议案以过半数同意才能有效。检验及维修项目获业主法团通过后，每名业主将根据大会通过的预算平摊费用。
为保障维修工程透明度和费用不会被滥用，屋宇署介绍，香港规定所有超过20万港元的住宅维修工程，业主法团必须进行公开招标。如果工程总额超过业主法团全年预算20%，还要召开业主大会通过标书。任何违反相关规定或在维修招标工程中涉及利益输送等行为，还有可能被廉政公署调查。
塌楼悲剧催生强制计划，责任到人违法必究
香港强制验楼验窗计划出台后，由于措施得当、成效卓著，近年来没再出现过旧楼安全问题。截至去年年底，屋宇署已发出126张强制验楼验窗计划给目标大厦，并获遵从。但不能忘却的是，这也是在血的教训之下痛定思痛、下决心彻底解决旧楼隐患的结果。
强制验楼验窗计划推出前，香港先后发生过多起因住宅大厦老化失修而酿成的血案。
1994年，香港仔添喜大厦檐棚倒塌，压死了楼下报摊摊主，并造成13人受伤。
1999年，旺角国荣大厦外墙混凝土剥落，一名女小贩被砸死。
2010年，香港土瓜湾一座楼高约6层、超过50年楼龄的旧楼突然倒塌，造成4人死亡、2人受伤，事件震惊香港社会。
惨剧迫使香港政府迅速检讨旧楼维修政策。2010年土瓜湾塌楼事故不久，香港就修订《建筑物管理条例》，引入强制验楼验窗计划。由于安全是旧楼维修的第一要务，强制验楼验窗计划在执行过程中对检验和维修的质量要求甚高，并责任到人。屋宇署发言人介绍，大厦委托的执行强制验楼验窗计划检验人员必须有在屋宇署注册登记，而负责旧楼维修项目的承建商也必须在屋宇署名册中有备案。验楼验窗和维修质量出现问题，将责任到人。同时，获委任承建商只能进行属于其获注册级别、类型和项目的工程。检验和维修人员如果违规、行为失当或疏忽，随时面临纪律处分甚至检控。
专业团体指导维修常识，业主保养意识增强
业主要有效的维护保修住宅，除了规范机制，充分的专业认知和良好的维修意识也是不可或缺的内容。不过，长期以来，由于缺乏重视，香港大部分业主对大厦维护保养意识并不足够。甚至在强制验楼验窗计划实施前夕，香港有团体调查显示，竟然有超过70%的受访业主不知道该计划，而52%的业主认为计划有难度，主要原因是资讯和资金不足。
鉴于此，香港工程学会推出了“楼宇保修维护指南”，免费为业主提供技术指导。指南为业主全面介绍大厦失修问题，安排检查时需要注意的事项。香港工程学会会长蔡健权说，他们的调查显示，香港大部分业主对维修认识不足。实际上，保养维修的范围十分广泛，除了楼宇结构外，还包括电力、消防、供水排水及通风等专业工程范畴，业主有必要了解清楚，才能妥善保养住宅。蔡健权对政府强制验楼验窗计划表示欢迎，他还建议除了住宅结构，电力装置老化、消防系统欠佳、供水排水系统过时、通风装置故障等也应纳入保养范围。他说，业主越早检修，就能越早发现问题，为自己缔造更佳的居住环境。长远来说，还有助于节省维修开支。
多重支援政府可代掏钱，执法与教育双管齐下
为了鼓励旧楼业主参与强制验楼验窗计划，香港特区政府在严格执法的同时，也实施了多重柔性措施，包括财政支援和技术支援。根据资助计划，所有楼龄30年或以上、已经收到屋宇署发出强制验楼预先知会函件，并符合差饷租值资格的住宅大厦，都可以获得首次强制验楼计划的全额资助。初次验楼不用自己掏钱，这极大地调动了业主参与度。
截至2013年10月底，香港房屋协会和市区重建局共接获179宗申请，其中149宗已获“原则上批准”，6宗因未能符合计划资格而被拒绝，其余申请正在处理中。除了财政支援，香港政府还向参与资助计划的业主提供技术支援，包括协助进行组织筹划及招标等。
为加强旧楼业主维修意识，香港屋宇署还举办多种形式的宣传教育活动。强制验楼验窗计划实施以来，屋宇署已举办出席了超过200场简介会，包括每季在各区为旧楼业主举办的简介会，以及应邀出席由个别组织或小区举办的简介会，宣讲旧楼维修重要性。
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