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自住房定价低受夹心层热捧探秘7折价如何计算

https://www.biud.com.cn 2014年04月24日10:52 家居装修知识网

赶着22日最后一小时确认申购金隅两个自住房项目，昨天又奔向南四环内去采育自住房确认现场看地图，手机上了今天上午10时的闹铃，提醒自己去申请通州于家务自住房。32岁的“刚需购房人”田晓，最近有点忙。

从去年年底开始，田晓就开始注意一个新名词——“自住型商品房”。这种低于市场价30%的房子对他颇有吸引力，但也让人有些疑惑，这些房子的价格是怎么定出来的？政府为何要锁定“7折”这个价？

“在政府对住房保障和房地产市场供应顶层设计中，要包括对‘夹心层’的住房供应。按照市场价的70%供应自住房，正好满足了‘夹心层’的需求。”市住建委主任杨斌称。

7折始于长阳国际城

“对于廉租房、公租房、经适房、两限房、自住房和商品房供应结构的梳理和完善，其实和住房保障、住房供应体系的顶层设计思路有关。”本周一，市住建委主任杨斌做客城市管理广播“对话一把手”节目。在节目中，他公布了未来的计划：“商品房定价会随着市场波动，但自住房比周边商品房价格低30%左右，这种定价方法将长期坚持下去。”

这样的镇定和自信，源自3年前的布局和尝试。那一年，本市首个“单限房”长阳国际城试点销售，其每平方米1.25万元的定价，是周围同品质房价的71.4%。3天内销售一空的场景，让主管部门的心中有了底。这种只限价格、不限购房人收入的新型房源，就是自住型商品房的雏形。但是否能成为一种模式持续下去，政府还在寻找依据。

“7折的定位之前还有过试点吗？”“市场上有很多声音，认为两限房就曾经是市场7折的定价。”2012年夏天，市住建委的一次主任办公会上，房地产市场相关处室与住房保障相关处室负责人讨论着。再往前半年，主管部门在网上作出回应称，北京市限价商品房的售价在按照“不高于同区域、同品质的商品房价格80%”的原则下，主要由土地成本、建安及税费成本以及开发商的合理利润构成。

7折的定价，就是考虑到既让市民得到最大实惠，又让开发商有积极性持续拿地的优选方案。经过长达一年的调研，7折的定位先后出现在了可研性报告、调研报告、草案和最终获批的方案中。

“当年的两限房，就是为了满足买不了经适房和商品房的夹心层；而如今的自住房，不仅面朝北京户籍买不了保障房和商品房的夹心层，更是向非京籍家庭打开了窗口。”市住建委负责人说。

自住房定价公式三寸长

“顺义这么远，怎么能定成接近两万元的价格？”“通州于家务那儿根本没房子，怎么定的每平方米1万元呢？”在“血拼自住房”论坛中，网友对于近期推出的自住房价格，有着不少疑问。

“市场价格”如何确定，又最终会有哪些因素影响自住房的最终定价？决定自住房价格的5个部门启用了一套考虑到区位、新房价格和二手房价格、折旧系数的测算公式。

在这个公式中，会有一套用于调整的加权系数。类似于顺义区住总正华满庭芳这种属于新园区、周围没有特别多同档次住宅参照物的自住房，系统将自动扩大搜索范围，再根据区域开发强度的不同乘以一个系数。

市住建委的房屋管理系统中显示，位于后沙峪天竺新国展东侧的莲竹花园、位于顺义区地铁15号线空港工业区的蓝星花园二手房距离住总正华满庭芳最近，又都有中小套型。

“顺义周围有很多别墅和豪宅项目，如果将所有房屋的成交数据都计算在自住房的公式内，肯定会拉高自住房价格。”在一间独立计算房价的办公室中，相关工作人员点开自住房定价计算软件，只见计算公式从头到尾足有三寸长。记者发现，每个小区都按照大套型、中小套型两个层面分为不同的价格，在排除了大套型之后，莲竹花园的中小套型均价为每平方米26623元，而蓝星花园二手房的中小套型均价为每平方米27273元。

如果将这两个数字简单相加，再除以2，乘以0.7，得出的结果是每平方米1.89万元。而在系统中，还有一个“折旧系数”，将二手房价换算到新房价格，进而对结果进行调整。

“已经住了10年的二手房和新房价格不同。折旧系数主要是计算老房因为折旧而贬值的价格。”工作人员说。于是，旧房均价除以折旧系数，然后乘以0.7。最终区域自住房定价的结果为每平方米1.9万元出头。工作人员取整后，得出了每平方米1.9万元的指导价格。

“无论对哪个项目定价，都要先经过市住建委调研周围的新房、二手房指导价，同时还要经过发改、财政等部门协商，最终在国土局的定价会上确定，并写入土地出让标书中。”这位工作人员说。