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巨无霸新中信显形常振明主导中信系整合棋局

https://www.biud.com.cn 2014年04月24日11:12 家居装修知识网

中信集团大象起舞，翩跹之地在香港。

注资老牌红筹股中信泰富，中信集团冀期实现在香港整体上市的计划，最终落槌。

4月16日，中信泰富公布了这桩高达2269亿元的巨无霸收购方案细节，其交易对价包括499亿元现金和1770亿元的股份，注入的资产包括银行、电讯、证券、汽车、特钢、隧道、房地产及工程承包等一长串名单。从披露公告到敲定上市细节，中信集团只用了不到半个月的时间。该交易最终完成不晚于今年8月29日，届时中信泰富将更名为中国中信有限公司。

一直处于迷雾之中的地产业务整合，也将重启。这一次，经过多年蛰伏的中信系地产旗舰平台中信地产，能否走上前台？巨大的变化应早已酝酿，只待揭幕时。

地产大业谁来主导？

作为中信集团非金融板块的重要业务，“中信系”地产业务整合问题会否提上议程？

4月16日在香港，中信集团兼中信泰富主席常振明又一次被媒体追问了旗下地产整合动向。“在交易完成后，新的中信会将重叠的业务进行整合，如互相竞争的房地产等。现在在一个公司中，这些业务将通过并购、剥离等方式产生价值。”常振明如是回答。

这个问题，已被反复问了6年之久。事实上，在接手中信泰富那天起，同为控股子公司的中信泰富和中信地产间的同业竞争难题，就是摆在常振明面前一道待解的棋局。故事源起，还得追溯到2009年4月8日那天。在那个别样的春天里，属于荣智健的中信泰富时代黯然谢幕。因错押澳元走势而损失近20亿美元，荣智健辞去中信泰富董事局主席一职。

荣智健是中信集团创始人，“红色资本家”荣毅仁之子，其一手创办的中信泰富也是中信集团在香港最重要的平台，是最国际化的一个子公司。在荣智健手里，中信泰富的商业帝国版图，20年间从房地产、贸易延伸到隧道、民航、水厂、发电、公路等战略资产范围。在荣智健辞职之前，中信集团在这家红筹蓝筹加身的子公司里并不具强势话语权。

因援手陷入巨亏泥淖中的中信泰富，中信集团持股量也由29.44%跃升至57.56%，为控股地位。常振明接任荣智健，成为中信泰富新掌门人。时年52岁的常振明，被称为“救火队长”，商界罕见的围棋七段，是国家围棋队前国手。国内著名棋手刘小光评价常振明下的是“聪明棋”，思维灵活，手段很多。

在参加2010年中信地产品牌发布会上，常振明曾就整合给出这样的答案：短期互相投资合作，长期整合归一，“2009年下半年，中信地产和中信泰富的主要管理人员开过一次碰头会，申明将在原有基础上继续加大合作的力度，以互为投资者的方式协同作战。”

他说的原有基础，指的是中信泰富2009年中报中披露的一份协议。根据协议，两家可分享经验、市场信息以及其他资源等，如中信泰富可受益于中信地产健全的销售网络。至于长期的整合统一，常振明在当时没有做详细透露，只表示中信集团旗下仅会有中信地产这唯一的地产平台。6年过去，两方公司整而不合，各自业务依旧恣意重合发展。眼下，时局风云变幻，在常振明主导的新一轮整合中，方案是否有变，谁会扮演更主动的角色？

这个答案，常振明目前并未揭晓。中信地产相关人士日前对时代周报记者说，上市与地产整合事宜，听从集团公司整体安排，他们没有进一步消息可对外透露。

但按照外界猜测，整合之后地产事宜由中信地产主导的可能性仍较大。“中信集团副董事长兼总经理王炯前几天到中信地产上海(楼盘)公司视察，并希望该公司加强项目拓展力量，可以理解为一个信号，”有熟悉中信集团的分析人士周先生(化名)对时代周报记者称，以往上海在内的长三角范围，是不成文规定中中信泰富重点发展的区域，这是其一。其二，从规模上看，中信地产年销售额380亿元，土储2000万平方米，均远远大于中信泰富去年10亿元出头的销售额和仅314万平方米的土储水平。

“但地产业务的整合并非易事，中信系盘根错节的关系下，整合不是短期就能达成的，要想达到两全其美就更难，”全国房地产商会理事李骁对时代周报记者分析说，纳入到同一上市公司，原则上整理的难度不是太大，但央企的资产整合难度往往并不因价格或股权架构，央企体制做派，集团内部不同的管理人和利益主体纷争，或许才是难题所在。

单独上市让路集团上市

事实上，在2010年中信地产品牌出炉之前，中信集团内部的庞杂地产业务，就也历经多年的整合历程。中信集团是地产行业的老者，早在1979年中信集团创办初期就已有房地产部这一雏形。至今，在中信集团的档案室里，仍存放着新中国第一家房企中信房地产公司的第一份营业执照，其工商注册编号为001号。不过，创始人荣毅仁忙于实业而对中信地产未予重视，前董事长王军时代又耽于“金融雁阵”而无暇顾及，中信地产始终没有达到与中信集团背景相匹配的市场地位。

“中信、招商、华润这三家地产公司，应该算是衔玉而生，先天条件最优越的，无须像万科那样努力往泛金融化转型，本身母集团就拥有强大的金融体系和产业链资源，但至今都未冲进行业前几名，不无可惜，”一直从事房地产企业战略研究的兰德咨询总裁宋延庆对此颇有感慨，他对时代周报记者分析说，央企地产公司的发展，很大程度上取决于大集团的支持力度。

不过21世纪初，万科、金地、万通、SOHO中国等房企青云直上，使王军认识到了房地产的财富魔力。2001年11月，王军召集中信系各大子公司的大员，在东莞召开中信集团首次房地产座谈会，要求整合中信集团内部资源，让中信地产业务腾飞。在2005年中信银行(601998,股吧)改革上市的阶段性目标达成后，王军马上转身重拾中信地产大业的整合。

在当时，中信集团的地产业务呈现三分天下的格局：中信房地产、中信华南集团公司(下称“中信华南”)和中信深圳集团公司(下称“中信深圳”)，旗下还各设有多家子公司、孙公司，资产庞杂程度也超出想象，基本处于占山为王，各自为战的状态。

直至2007岁末，接替王军上任的孔丹才终于完成整合，中信系统所有房地产公司及项目归一到中信地产旗下。相传，仅仅在一天之中，中信集团就签发了8份文件，处理各个地产公司剥离整合事宜。中信地产作为其地产业务的唯一代言公司，注册资本高达60亿元。

2008年2月，中信证券旗下做股权直投业务的金石投资成为中信地产的股东，中信地产的注册资本进一步扩大至67.9亿元。通过股权纽带，中信地产又完成了金融+地产的融合。

着手冲刺上市，是中信地产紧接着要攻克的大课题，其高层多次在公开场合表达过上市意图。2007年11月，中信地产董事长李康就表示，要争取2008年在A股上市。尝试借壳、IPO说法四起之下，中信地产做大资产包也在紧锣密鼓地进行。时代周报记者梳理发现，整合之后，中信地产也迎来一个全新高速发展期，在全国攻城略地势头旺盛，在北京、广州等地屡屡创造地王。至2010年底，中信地产总资产近800亿元，二级土地储备建筑面积逾3000万平方米，销售额也由2007年的46亿元迅速扩大至383亿元，位居全国地产行业前12强。

“为能成功上市，中信地产成立上市办公室并积极筹备相关事宜，但调控的加紧和市场的波动却让中信地产不得不一再推迟这一计划，”有中信地产内部人士告诉时代周报记者，直到2011年底，中信集团整体赴港上市计划抛出，中信地产只能放弃单独上市计划，全力投入到集团的大局之中。“相比于自身单独上市，随集团统一上市的中信地产，在资金调配的使用权与自由度，以及重大决策权上，都会受到中信集团方面的控制，自由度比不上自身单独上市，”曾为中信地产提供过咨询服务的资本市场人士对时代周报记者表示。

吹响500亿元冲锋号

事实上，常振明对中信地产的期许很高：“我们的战略是希望把每一个投资的行业做到最好，在行业里领先。”

但在单独上市计划终止后，中信地产的业务扩展路线一度收缩。时代周报记者梳理发现，以北京为例，中信地产将商业地产项目赢嘉中心卖予万科，并将开发用地转让给金融街。此外，中信地产少有土地进账，而在庐山、博鳌等地大规模的土地储备与开发项目，多是在2009年前后获得。

“从财务的角度分析，中信集团整体上市前市值管理很重要，对于现金流要求高，这样报表才能好看，”协纵国际集团创始合伙人黄立冲对时代周报记者分析说，而房企冲上市常规都会做大资产包，负债高，可能会累及集团的负债情况，收缩战线并经过一个阶段的自我调整和修复，也不难理解。

战略举措调整后，中信地产销售额一路下滑。根据中信集团日前公布的资产明细里，中信地产2011年、2012年的签约销售额一路下滑至250.16 亿元和234.74 亿元，这远低于2010年的383亿元规模。当然，昔日地王项目销售受困，也是这两年中信地产业绩乏善可陈的重要原因。

扩张大计，在2013年前后得以重启。在中信地产东莞公司的一则新闻里，可窥一斑。新闻称，生产资料的严重缺乏其实早已引起中信地产高层的重视。中信地产副总裁兼中信地产东莞公司董事长林瑞明从2013年新年刚开工便马不停蹄地到处看地，与多家企业商谈合作事宜，要在该年至少完成3个新项目的拓展。

据时代周报记者了解，在2013年销售额攀升回384亿元水平线时，中信地产做出规划，销售额要迅速超越500亿元。

“开发商获取土地，无外乎走招拍挂和购买项目公司两个途径，带来的结果是土地成本可能高不可控。但借助中信集团的平台优势，我们还有第三条路径。”中信地产副总裁常颖在接受媒体采访时，曾这样描述他们的发展模式。中信地产在海南博鳌、广东等地的大量优质土地，大部分在中信集团大手笔投资协议下获取。

如今年3月10日，中信集团跟珠海市政府签署战略合作框架协议，将在金融综合服务、城市综合开发运营、前山河流域综合整治与生态建设、基础与公共服务设施建设等领域全面合作。前山河是珠海的母亲河，中信地产在这里找到了盈利点。河道综合整治后，中信地产将可能获得数个滨河开发地块。

截至2013年12月31日，中信地产已布局全国29个城市，拥有土储2095万平方米，项目总规划建筑面积为3241万平方米，覆盖京津及环渤海、珠三角、长三角、海南以及中西部等地区。

产业链交叉营销，也是中信地产一直对外推广的最大卖点之一。在他们的官网中，有这样的报道描述，中信银行、中信证券、中信信托、中信信诚人寿掌握一批高资产净值客户，他们都是中信地产的潜在购房者。同时，中信出版、中信旅游和中信健康医疗也是各自行业的翘楚，消费这些服务的人群又是中信地产和集团金融业务的客户。

“中信地产敢于与其他大鳄分庭抗礼，核心竞争力绝对不仅是他的理念和管理，甚至人才，平台和资源优势才是王道，这是其他民企难以企及的，”李骁预判中信地产未来方向和模式不会变，“他们不会考虑快周转，这对专业技术能力、管理能力和人才储备有明显要求。”

海南去年确认销售仅3000平方米

在中信地产住宅、商业、旅游地产三大产品序列中，值得重笔墨的是旅游地产，已占据相当比重。继华侨城、金融街、中青旅之后，中信地产成为旅游地产开发中的重要国资力量。

去年5月，庐山西海，中信地产在全国的第23个度假产品面市。在此之间，中信地产早已在海南等地深耕旅游地产多年。作为海南博鳌的主开发商，中信地产拥有其核心区10.2平方公里的主导开发权。在博鳌有了良好的开始，中信海南很快将战线拉开，沿三个机场、两条高速伸展，布局海口、琼海、陵水、三亚，形成“一岛四地，九盘联动”的深度开发态势。在百年不冻港大连(楼盘)，中信海港城立足成为当地的中央海岸地标。

但是，中信地产的度假布局，面对的是一个全行业超速扩张的局面。以海南为例，来自海南旅游地产观察的数据，截至2013年底，海南共有1096个旅游地产项目，数百个开发商扎堆。温泉和酒店是最常用的驱动引擎，在海南重点旅游景区光酒店就有245个，温泉有120个，主题公园和高尔夫各有86个。

针对海南区域旅游地产过量开发的情况，去年起“过度透支”、“豪赌预期”等形容词频见报端。而时代周报记者在中信集团的资产明细里也发现，中信地产在环渤海、珠三角、长三角等区域均有不等销售攀升的情况下，唯独海南区域呈滑铁卢式下滑。2011-2013年，其海南区域的确认销售收入分别为19.62亿元、6.29亿元和1.29亿元，确认销售面积分别为16.1万平方米、2.5万平方米和0.3万平方米。

奇怪的是，中信地产海南公司给出的数据口径，2013年海南全年销售额达22.6亿元。“一般跨年结转业绩，或者销售额和签约额的统计口径会造成差异，但都不至于差这么多，”有开发商代表对时代周报记者说，这种情况不合理，他也看不懂。截至时代周报记者发稿，中信地产方面未就此疑惑做出解答。

宋延庆建议：“中信地产一二级联动的长线产品占比过高，而短线短平快跑现金流的项目占比过低，这有待进一步优化调整。”

但房企的想法显然不同。最新消息，中信地产将在博鳌区域建设约为3万平方米的博鳌三江口滨水旅游商业区，这是其在海南商业地产领域的首次试水。按照常颖透露的意思，在不久的将来，包括度假地产、城市运营、持有性物业在内的新业务模块，会占到中信地产三分之一的份额。