东莞两镇房价“冰火两重天” 或使房企投资更审慎
楼市快评
龚名扬
一半是海水，一半是火焰——本月中旬，东莞市统计局公布了3月的东莞楼市数据，企石镇和大岭山镇的房价可谓上演了一场现实版的“冰与火之歌”：前者均价环比2月每平方米降了3000元，后者则每平方米涨了3000元。
过去的一个月，由于春节过后一系列负面因素的影响，东莞一手住宅成交低迷，受困于降价的预期，市场信心普遍不足，观望情绪弥漫。
当然，自4月的第二周以来，东莞楼市回稳，上周的住宅成交量环比上涨约40%，一扫3月的阴霾。如今回看此前东莞不同镇街楼价的“冰火两重天”，似乎有值得反思的地方。
东莞的镇街经济发展相对独立，由于地缘、政策等因素不同，各个镇街的房价也相距颇大。
按照业内人士的划分，市区四街道、高新区松山湖和经济发达的虎门、长安、厚街及邻深片区的塘厦、凤岗被划分为一线镇街；黄江、石龙、大岭山、寮步、常平、大朗、樟木头、沙田、高埗、麻涌、石碣和清溪被划分为二线镇区；而因为经济发展不发达，居住配套不完善等原因，东坑、道滘、石排、中堂、望牛墩、洪梅、横沥、桥头、企石、谢岗和茶山这些镇街则被划分为三线。
根据东莞第一季度房价成交记录的相关统计，成交均价最高的为松山湖，价格为每平方米14117元，而南城、东城、虎门、厚街、塘厦等镇均价也过万。最低的是谢岗镇，成交均价为每平方米4636元，而同处三线镇街的企石，第一季度的成交均价为每平方米6742元，3月的这一数字为5618元。
即使是在三线镇街之中，企石镇的房地产发展现状也是比较糟糕的。根据公开资料，企石镇在过去9年多的时间内总共才出让了3宗商住地，最新一宗在去年8月出让，由鼎峰地产自加价100万元竞得，并与碧桂园合作共同开发碧桂园鼎峰城市花园项目。除此之外，就只有2008年开盘的鼎峰金椅豪园以及2010年开盘的佳兆业东江豪门。
上述两个项目，前者已经售罄，后者虽然去年3期加推了一些新货，但存量不多。而新项目城市花园预计今年8月才开盘，入住时间还遥遥无期。
和很多三线镇街一样，企石镇的房地产起步比较晚，市场供应落后于周边的镇，房地产市场活跃度较低。而且企石镇的居民住房以自建房为主，市场容量比较小，住宅市场的购买严重不足。
可以说，一旦东莞的楼市出现负面因素，造成价格波动，那么像企石镇这种房地产发展相对滞后的镇，受到的影响应该是最大的。
至于大岭山镇从价格上看起来那么“火”，很大程度是因为这段时间的大户型豪宅热销所致，成交的平均面积为142平方米，那么均价被拉高也是理所当然。
近年来，随着东莞市区建设用地的日益紧俏，市区可开发的商住地凤毛麟角，很多开发商都开始把战线转移到距离市区较近或是生态环境更优的镇区，因为东莞的路网建设发达，户籍人口汽车保有量高，因此不少镇区的楼盘也卖得很好，寮步和大岭山就是比较典型的例子。
与此同时，一些房地产落后的三线镇街也想尽办法，统筹出一些地块上市出让。三线镇街的楼面地价要远低于一线镇街，和二线镇区相比也有明显的价格优势，因此在此前镇区楼市一片大好的情况下，这些地块也不乏问津者——既然有价格洼地，难道不是可以吸引周边镇区的外溢需求吗？
事实上，虽然三线镇区的土地成本不高，但建筑成本和一线镇街的项目并无二致。而且随着材料和人力成本的上涨，原本就卖不起价钱的三线镇区项目利润空间会进一步收窄。而当附近镇街的楼盘价格因为市场低迷或者是促销等因素下调的时候，三线镇区项目的销售更是“压力山大”了。
笔者认为，虽然“冰火两重天”的现象颇具戏剧性，而且并不常见，但会影响到东莞房企的投资策略。相信在一定时期内，热点镇街优质地块的争夺会更为激烈，而房企对于三线镇街投资会更为审慎。
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