杭州三华园房产旗下大盘停工疑云：陷信贷兑付危机
“杭州城西有个楼盘停工了，从去年年底开始就没有工人了。”近日，记者得知了这样一个消息。
为了查明消息真伪，记者赶到该楼盘现场，发现工地已经没有工人。“春节后一直没开工，开发商没钱。”负责看管现场的工地保安室大伯告诉记者，其实工地去年年底就已经停工。
记者查询资料发现，该楼盘曾在2010年11月奠基仪式上高调亮相，至今三年多，始终没有领出预售证开盘销售。期间，每年都有一次对外开盘的消息。
这背后藏着什么隐情？在楼市转冷的当下，这个停工的楼盘引起了记者的格外关注。
去年年底停工至今
市中心售楼处大门紧闭
停工楼盘位于杭州近郊，南面紧邻风光优美的河流，是集别墅排屋、高层为一体的24万平方米大盘。
一条小路通往项目现场，一路上，显得异常沉寂，没有看到该楼盘任何道旗或是广告牌指引。
抵达项目现场后，没有隆隆的施工声、机器轰鸣声，只见塔吊悬在半空一动不动，也没看见正在操作的工人人影。进入项目现场内部，记者数了一下，已有3幢高层造到十三四层楼高，脚手架还没有拆去。约20套排屋别墅框架初露。有些排屋墙面已砌好，有些则红砖砌了一半。从已建造的别墅排屋拱形立面来看，项目原本宣传的意大利风情别墅元素，依稀可见。
现场售楼部只造了一半，外立面上米黄色的瓷砖只贴了部分。“瓷砖去年年底拉来的，开发商没钱了，只贴了一半。”一位烧水的工人正在售楼处工地上捡木板，他告诉记者，年前售楼处确实在施工，外面的墙砖都贴了大半了，后来有人来把瓷砖拉走了，现在这里又没东西又没人。
这位烧水工人住在项目入口处的工棚内。记者观察了一下，五六排工棚各房间大门紧闭。据门口保安大伯说，工棚内只住着烧水烧饭的工人，还有施工方的监理、财务。记者到监理室，采访了一位工作人员，据他说，开发商去年年底至今资金一直没到位，无法开工。
记者试图在项目周边寻找更多关于停工的信息。楼盘六七百米开外有家煤气站，站里一位搬运工正巧是该楼盘安置房的回迁户，据他说：“沿河的那一幢房子是给我们回迁户的，本来说3年后交房的，现在我们拆迁都快5年了，房子还没造好。”但是这位拆迁户也并不着急，原因是不按时交房，政府每年会给拆迁户2万多元的赔付金。
根据项目现场围挡上的销售电话以及网上楼盘销售电话，记者连续多天多次在工作时间拨打，均无人接听。记者又赶到该楼盘位于市中心凤起路的售楼中心，下午四点光景，只见大门紧锁，空无一人。通过玻璃窗，依稀可见摆在展厅中央的沙盘，灰蒙蒙的地上散落着楼盘资料。
五年前拿地
土地被查封，迟迟未开盘
楼盘景观资源不错，靠近河流，周边片片农田、绿树和油菜花。但项目周边农居点、杂货店和小型工厂密布，往北是座风光秀美的小山，配套有待完善。
与该楼盘距离七八百米处是建设中的一楼盘，隆隆机器声不绝于耳。楼盘均价7500元/平方米左右。
记者采访了附近的几家开发商，对于该楼盘停工，他们表示不知情，但表示：“这个楼盘周边农居点多，位置比较偏，应该不好卖吧。”一位区域内的开发商坦言，该楼盘是片区内的“孤盘”。
查询了杭州透明售房网，在楼盘搜索一栏中，没有找到任何停工楼盘的信息。记者联系了楼盘所在区房管局市场处，工作人员的说法是“项目没有领预售证，不掌握情况”。但该楼盘排屋别墅部分结顶、高层建到了十多层，从工程进度来看已达到了预售条件，开发商为何迟迟不去申领预售证？
随后记者向相关部门了解情况，其提供的数据显示，该楼盘地块是2009年6月15日，三华园房产以楼面价1514元/平方米竞得，为商住性质用地，一共是4.0229亿元土地款，要求开发商在2010年4月付清，但开发商拖延到当年6月才付清，为此，三华园多支付了1200多万的延期滞纳金。土管科一位负责人告诉记者，虽然停工楼盘的土地证2010年已申领办出，不过2012年后相继被多个城区的法院查封，土地最近一次查封为拱墅区人民法院判决的。
“如果土地被查封，最有可能的是，开发商有债务问题，无法偿还贷款。”一位业内人士介绍了行业内的基本操作：开发商缴纳完土地出让金以及土地契税后，拿到土地证，通常情况下，开发商会拿着土地证到银行抵押，申请开发贷款，但“土地证被法院查封，肯定不能申领预售证了”。
开发过市中心两个项目
老板身陷债务纠纷
相关资料表明，该楼盘由馨华园房产开发，其母公司为杭州老牌开发商三华园房产，公司董事长周桂荣，兰溪人。1998年底，三华园入驻杭州， 2000年、2005年在杭州市中心先后开发过三华园都市公寓、三华天运花园两个小区，品质并不出众，但由于两个楼盘地处市中心，销售很不错。“三华园这个项目，周桂荣赚了一大笔。”房产圈资深人士回忆道。
停工楼盘是三华园在杭州开发的第三个项目。2010年11月举行盛大的奠基仪式，三华园董事长周桂荣出席，并向媒体透露楼盘将于第二年5月入市。之后的三四年时间里，不止一次对外宣称即将开盘，却迟迟不见销售。直到去年年底停工至今。
进一步调查发现，发现周桂荣已陷入多个债务纠纷。记者查到一份杭州市拱墅区人民法院民事判决书，(2014)杭拱半商初字第67号。该判决书显示，2013年11月26日，周桂荣在未经股东大会同意的情况下，用三华园公司做担保，以月利率1.2%向个人借款100万元，逾期半年未还，今年3月20日拱墅区人民法院宣判被告周桂荣需偿还原告本金加利息107.96万元；另一则是杭州中鑫典当与周桂荣的经济纠纷，目前等待审理中。采访中，拱墅区法院相关负责人透露了纠纷的一些内容：周桂荣以个人名义典当艺术品，合计金额280万元左右，因未能及时还清相关欠款，被杭州中鑫典当有限责任公司诉诸法院，连带担保人杭州三华园房地产开发有限公司同时牵涉其中。
记者在采访中，也遇到了周桂荣的债主。在凤起路三华园房产公司办公地点，一位约摸五十多岁操外地口音的人，声称周桂荣欠他钱没还，来过多次，但对方不接电话。公司大堂内，记者遇到了三华园公司一位中层，她只简短地说了几句：“停工是因为别墅排屋方案可能要调整，部分改做高层；公司上层正忙着重组的事，具体细节我不知道，董事长最近不在杭州。”记者再追问相关情况，这位工作人员不愿多说，匆匆离开。 转B2版
这一郊区大盘的停工，到底是因为项目方案调整还是债务纠纷、资金链断裂？经过多次辗转，记者联系上了三华园房产公司董事长周桂荣，他说：“项目不是停工，我们还有二十多个管理人员在现场，我让工人慢慢来，如果继续开工没钱付给他们总不好的。等5月底中国建材注资后，马上复工。”电话中，周桂荣向记者排出了楼盘复工的时间表。
根据采访情况看，停工楼盘遭遇的是一次信贷兑付危机，不过目前周桂荣说，他已经筹到9亿资金，项目复工在即，这一点昨天记者联系上了注资方中国建材，也得到了对方证实。
信托兑付大限将至
开发商生死关头急筹资金
据周桂荣说，自己近一个月正奔波于上海、北京两地，忙于筹措资金，已经有了结果：“项目公司正在股权重组，新华信托股权将转给中国建材。”周桂荣所说的“项目公司”正是三华园旗下的子公司——杭州馨华园房地产开发有限公司。馨华园房产股权重组后，中国建材将占67%的股份，三华园占33%。
“5月26日前，中国建材会注资9亿多，其中6亿多打给新华信托，另外3亿用于解决公司各种债务，解除土地查封，6月份准备拿预售证，正式销售。”
周桂荣多次提到实力雄厚的中国建材，似乎为这次危机送来了 “及时雨”。资料显示，中国建材全称中国建筑材料集团有限公司。周桂荣透露，与中国建材已谈了7个月的时间，年初框架协议已定，最终注资决议刚定下。
昨天记者联系上了中国建材，具体接洽馨华园项目的负责人在电话中向记者确认了注资9亿多的说法。“基本定了，我们现在跟新华信托谈操作细节，5月底资金到位。”这位负责人透露，去年10月份，他们对该项目作过一个评估，估值是11.2亿元。
据周桂荣解释，之前楼盘的全部开发资金来源于新华信托，周桂荣以母公司三华园房产的6亿股权作为质押，融到了6亿元的信托资金，而这笔信托资金兑付期限在今年的6月28日。周桂荣要赶在信托还款大限前紧急融资。
记者从业内人士处了解到，2010年新国十条房产宏观调控出台，银行为了控制风险，收紧开发贷口子，这令房产信托业务得到快速发展，一度成为杭州开发商的重要融资渠道。
“房地产信托平均年利率约18%，是银行开发贷年利率的两到三倍。”一位业内人士说，兑付(还款)周期依据项目的建设期而定，一般在三年左右。按此时间推算，近两年将迎来房地产信托兑付高潮。一位业内人士判断，现今楼市疲软，房源滞销极有可能造成资金紧张，导致一些房地产信托兑付危机案例浮出水面。
而该郊区大盘的停工，也与信托兑付危机相关。一旦信托到期无法兑付，抵押资产将被没收拍卖。这一楼盘因种种原因迟迟未能开盘销售，资金无法及时回笼，又遇新华信托6月28日还款大限，为此周桂荣从去年下半年开始忙于筹措新资金。
新华信托在杭州没有分公司，记者试图联系新华信托重庆总部，但重庆总部办公室人员并未多说什么，匆忙挂了电话。
记者从某杭州大型信托公司的业内人士处了解到，银监会有要求，为了减少风险，起码要求房产公司土地出让金缴纳完毕，拿出土地证后，信托才能介入。如此推断，三华园房产为了融资有可能拿出了4亿多的土地款，消耗了前期的大量资金。这或许是造成该楼盘停工的主要原因。
类似该楼盘的情况业内也有先例：2012年底，温州平阳一家房地产公司未能如期兑付4亿信托资金，开发商跑路；杭州某知名开发商在2008年、2009年时也遭遇信托兑付危机。
开发商指质量问题延误工期
导致巨额利息债务
三华园当年在杭州两个项目运作顺利，被业内指“大赚一笔”，为什么会产生资金问题，令这一郊区楼盘项目陷入困境？
“建设方的工程质量问题误工一年多，弄得我苦死了。”周桂荣抱怨。他所说的建设方是浙江省一建建设有限公司(以下简称“浙一建”)。他表示，浙一建在承建该楼盘期间，出现了严重的质量问题，双方在2012下半年解除了合同，项目重新招标，引入了目前的中强建设。
“工程有质量问题要出事情的，肯定不行，跟浙一建来回交涉，拖延了一年多工期，产生了3亿多元的借款利息。”周桂荣解释，“3亿元”中包含着信托和社会拆借产生的高额利息，一方面项目未能销售，另一方面又产生了庞大财务成本，周桂荣瞬间债台高筑。
“信托的钱，我个人一分都没拿到，信托都有审批、核定流程，都受监管的。”周桂荣称，新华信托的资金指定用于工程建设，他并没有从中获得流动资金。
浙一建：
开发商还欠我工程款
针对浙一建承建的一期工程，负责楼盘工程的徐姓经理出具了一份浙江省建筑物安全鉴定中心报告。报告称，发现一期工程中地下室和屋面有严重漏水、钢筋锈蚀、钢筋外露等质量问题，该报告对每幢每户提出了整改要求。
“浙一建整改不到位，而且提供的建筑工程质量保证资料不全，导致相关建设局质检站不让项目一期继续开工，我们只能先做二期。”对于去年年底停工，徐姓经理承认是资金短缺，“公司上层在谈资产重组，一旦成功，马上复工。”
昨天下午，浙一建给出了另外一种说法：“我们是2010年11~12月进驻本项目的，到2012年五六月开始有所停滞，主要原因是业主工程款一直都没有支付，款项达5000多万元。2012年八九月，双方协商解除合同，按照合同约定，工程按‘现状’移交给开发商。”浙一建负责该工程的王姓经理表示，施工的工程质量是合格的，个别地方有渗漏、生锈等是常见现象，不影响主体结构质量安全。
“我们是中途移交，不是成品，所以开发商说的问题应该由开发商或后续施工单位进行处理。”开发商提到的资料交接不全，浙一建的解释是，资料收集需要一个过程，且对方没有向他们正式提过资料不全导致一期无法继续施工的情况，同时，目前为止开发商还欠工程款五六百万元。
而周桂荣也承认工程款还没有完全结清，“还有300多万元没付清，是因为浙一建质量和资料问题没有解决。”
不管是否因工程质量问题造成工期延误，无可争议的是，在该项目的开发过程中，三华园的资金一直处于紧张状态中。
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