李战洪：中国房地产市场至少还有十年的好时光
编者按：在2014城市观点论坛西安(楼盘)行，金科地产(金科王府 金科·巴登假日)集团股份有限公司副总裁李战洪先生在讨论分类调控下的房企机遇与对策的演讲中，表达了自己对中国房地产市场未来走势的乐观态度，他认为中国房地产市场市场至少还有十年的好时光。
以下是金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪在2014城市观点论坛西安行现场演讲实录：
李战洪
我们的命题是分类调控，但我不谈分类，只谈调控。我先谈一下感受，每一次房地产有自己的规律，我们一直说像能量地产一样，它到了一个周期的时候，就峰谷，等它的能量消耗就会进入谷，到了峰的时候就表现得比较好。所以在市场的规律出现峰谷的时候，到出现峰的时候，好的不得了，到市场出现谷的时候，市场调控来了，其实有时候调控不是调控，是房地产市场发生自然规律。我们是否去谈转型，是假的转型，还是真的转型？在转型的过程中，哪些是变与不变？所以说被夸大的调控与转型，我们把调控和转型，特别是最近两年以来，往往是被夸大的。
中央政府夸大调控，他的税费通过打压就提高了，地方政府说要去保护它，就把地价在这个过程中不停抬高，金融行业通过这种调控资金紧张，它的财务成本就大幅度的提高，开发商说这个紧张那个紧张，就把房价调高了。所以在这个过程中，要正确看待。所以在每一次，房地产按照自己的走势走的时候，调控的时候，其实是一次行业洗牌的机会，洗牌的结果往往是市场的集中度越来越高。
我们看一组数据，世联里面，在最近这几年的调控过程中，调控度的增长，在10年的时候，战略份额是26.7。13年比12年增长3%，在转型的过程中，它占有的份额越来越大。被夸大的转型就是盲目的转型，你看我们50强的一种转型，看不出来，其中有一种转型是扩张，有一种转型在行业里面没法做了，像中小企业就是退出。在这个时候我查了一下，企业的转型，企业长期的经营方向，它的运营模式，以及相应的组织方式，资源配置方式的整体性转变。企业的变与不变里面，我们要关注一下周期性调整和结构性调整，周期性调整的企业对策是等待，结构性的调整是转型，向关联的产业转型。
其实我们的市场规律就是房地产有自己的市场规律，在前面十年里面，12年之前，基本上是1年一个周期，从12年开始，其实已经悄悄的变成两年一个周期了，就是以前是一个大年，一个小年，其实也是突出了，刚才说了，过去是强调控现在是温调控，等到温调控的时候，周期就长了，其实我们把握好市场的周期性规律，就能掌握市场的节奏，现在基本上是两年一个周期。
我们再看看房企转型的变与不变，过去的十年和未来的十年，50强企业主要做了两件事情，一个上市，一个全国化。未来十年一个是房地产金融，一个是多业态拓展，一个是跨行业扩张，我们看它的变与不变。房企战略的变与不变主要是五个方面：一个是危机推迟型、一个是投机型、一个是三级跃升型、一个是基地走遍型、一个是有机增长型。
周期性调整习惯把危机作为发展线索，内在危机中不断解决问题，把企业不断带到明年，这种是有些问题，因为房地产的行业已经悄悄向结构性转型。转型的变与不变，开发产品的提升，开发业态的拓展，开发模式的转变，开发融资的创新，这几个方面我们要进行关注。商业地产的变与不变，包括被动的进入商业地产，其实是不妥的。
再一个就是房企的模式的变与不变，主要是三个方面，其实从黄金十年到白银十年，我的关键不是说黄金到白银，因为现在房价高了，房价总价，我们资产增值了。以前5000块钱一平方的，现在变成1万一平方了，怎么就叫黄金变白银了，其实是黄金到青铜。在未来的十年里面，我们的产品就像青铜一样的，要精雕细琢，靠产品为王的时代，所以这个时候对产品的要求就提高了。模式的转变从情人到夫人，在过去十年一般是利用资源致胜，到未来十年基本上是能力致胜。第三个是从资金到资产，未来资产优化更加重要。
原理模式的变与不变。房地产的盈利模式过去主要是依靠囤积土地，等待升值来盈利，现在盈利模式会从依靠土地的升值转变到依靠城市的选择，依靠多元化的产品，依靠成本控制，依靠提升效率实现盈利。
行业管理变与不变，第一个是合作发展，第二个是关联发展。以前房地产企业是单独发展为主，现在一些大型的房企都有战略合作的伙伴，出现了行业间合作发展态势。关联发展就是上下游产业链，链条上的企业关系越来越密切，这对成本的控制，产品的品质的提高都有利。
组织关系的变与不变，一些开发商，就我的三分天下，有一部分开发商面临退出，面临被淘汰，面临被兼并，包括他也拿不到土地。随着招牌挂的规范，靠关系已经打不开了，基本上是无米下锅。另外就是兼并与合作将提高房地产行业的集中度。过去是开发投资一体化，现在出现开发、投资分离的现象。未来企业向专一化发展，就是有的企业只投资有的企业只做开发，这种趋向会越来越严重。所以，我还是因了美国著名学者的一句话，中国的企业能看到方向，但往往都是原地踏步。
最后房企究竟还有多少好时光，凭什么判断？大家经常问这个问题，是不是房地产已经没有好时光了？
第一，看一二手房的成交比。现在我们在很多的城市一二手房的成交比还没达到1：1，现在的美国城市化达到83.4的时候，每成交一套新房，往往能带动3套二手房的成交，像这个时候，房地产市场的发展已经差不多了。第二，看房子，现在是什么东西？究竟是居所还是资产还是投资品，房地产发生到现在，我们房子现在的名字叫资产，但还不是居所。日本、美国，包括德国，它现在就是居所，当它成为居所的时候，它每成交成交一套新房的时候，就有三套二手房的交易。日本到77.6%的时候，房价涨了三倍。第三，城市化率是否到70%，所以说中国房地产市场至少还有十年的好时光。
最后，历史和经验告诉我们，一直认为中国房地产有泡沫的企业和个人不具备可持续发展能力。
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