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房市地市冷热不均市场重回拐点

https://www.biud.com.cn 2014年04月25日09:31 家居装修知识网

　　信贷收紧、自住房供应的增加等多重因素的叠加之下，年初以来的北京楼市告别去年陡峭上涨轨迹，呈现出地热房冷的局面。一方面，土地市场延续了2013年底的火热行情，成交量与楼面价屡创新高，另一方面，在住宅市场却开年不利，销售量同比锐减，为了消化库存、回笼资金，房企纷纷抢跑市场，推盘力度大增。

　　业内专家表示，在供求关系的转化下，需求方的博弈筹码进一步增加，房地产市场正在由卖方市场逐步转化为买方市场，同时随着供需心态逆转，市场开始重回拐点。对开发商而言，顺应市场，调整价格策略，及时推盘，方是上策，对消费者而言，则需抓住时机，从容选择，早日改善居住。

　　京华时报记者邢飞桂瑰潘秀林

　　□新房

　　供应放量博弈加剧

　　在经历去年楼市量价齐升的火爆行情之后，今年北京楼市从一开局，就出现趋冷态势。供应放量的同时，供需双方的博弈开始加剧。

　　供需心态逆转

　　一季度，北京新建商品住宅成交量为16418套，环比下跌41.3%，同比下跌55.8%，创下2005年以来季度新房成交量新低。其中，一季度新建纯商品住宅成交量为11621套，环比下跌23.2%，同比下跌54.5%。

　　4月份以来，北京商品住宅成交量降势不减。据亚豪机构统计数据显示，4月上半月，北京商品住宅成交仅1976套，成交面积21.17万平方米，成交套数、成交面积环比大幅下降了40%、36%，同比也分别下降了34%、36%。而成交价格也出现了停涨，4月上半月商品住宅成交均价达到27209元/平方米，环比微降1%，也是同期北京房价今年以来的首次回落。

　　北京自住型商品房入市项目量的增加，加快了购房客群由商品房市场转向自住型商品房市场的流动速度，特别是与自住型商品房户型产品近似的紧凑型刚需盘，更因面临直接竞争导致蓄客量的跳水。去年底刚需市场还一片红火，12月首创伊林郡、万德福广场等项目开盘推出的房源量与参与摇号的客户比还在1：2甚至1：3，刚需盘依然供不应求，但今年3月、4月市场形势就发生逆转，刚需盘不仅不再“日光”甚至开盘当天认购量降至50%-60%左右。

　　业内专家表示，在供求关系的转化下，需求方的博弈筹码进一步增加，刚需购房者选择面的增加会拖长其看房、选房的时间周期，房地产市场将由卖方市场逐步转化为买方市场，开发商可能会采取“一增一减”的方式应对市场变化。“一增”是指增加项目附加值，比如增加精装修、赠送面积、减免物业费等，“一减”是降低价格预期，只有提高了项目的性价比，才有机会赢得购房者。

　　37项目冲锋5月

　　虽然市场成交不振，但4月房企的推盘积极性仍在持续攀升。据亚豪机构统计数据显示，截至4月15日，包括首开万科·公园里、东亚·印象台湖、中国铁建·国际花园、东亚·朗悦居等项目在内，4月份北京共有10个商品住宅项目入市开盘，与3月上半月的15个入市项目相比，开盘项目个数虽然减少了5个，但是由于刚需项目普遍跑量，整体供应套数却比3月同期微涨6%，逼近3000套，达到了今年以来同期供应新高。

　　为了消化库存、回笼资金，房企纷纷抢跑市场，推盘力度大增。据亚豪机构统计数据显示，5月份，包含首开香溪郡、首地·浣溪谷、润枫领尚、路劲世界城等项目在内，北京商品住宅市场将有37个项目预计入市，同比去年增加了32%，同时创下自2010年北京开始限购以来，5月同期开盘项目量的新高。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗认为，在自住商品房下半年即将批量上市的供应压力下，今年上半年将成为刚需项目冲刺跑量的最后时期，而3、4月份，在预售审批从紧及楼盘蓄客情况不理想的双重因素制约下，仍有很多刚需项目的开盘时间被迫一再延后，但进入5月，临近房企冲刺上半年业绩的时间窗口，为了交出一份理想的半年报，对下半年融资及项目销售形成有利影响，众多项目虽然各方面条件并不完备，但也只得选择强行开盘，因此5月上市项目量大增。但项目集中入市，会使得本就不足的购房客群被进一步稀释，为了实现销量，开发商恐怕只能依靠降价手段来吸引购房者，预期5月，停涨、降价入市的项目还会增多。

　　中高端楼盘供应提速

　　5月不但开盘项目量大增，改善型楼盘、高端楼盘的供应也明显提速。5月份入市项目中，不乏国韵村、中信府世家、京投银泰·公园悦府、首开香溪郡、京投银泰·琨御府、九章别墅等改善型项目及高端项目的身影，而据亚豪机构统计数据显示，在5月份预计入市的37个项目中，改善性项目10个，高端项目7个，两类楼盘共占比47%，比今年前4个月33%的供应量占比，明显提高了15个百分点。

　　从供应区域来说，以大兴区、通州区为主的东南板块、以朝阳区为主的东北板块，以及以昌平、怀密为主的北部板块，都将成为下阶段中高端楼盘的主力供应区域，而在已公布售价的项目中，多数中高端项目的售价并未出现明显上涨。以亦庄板块为例，亦庄·金茂悦、中信府世家以及别墅项目远洋天著的售价都将与前期开盘价格齐平。而昌平区香江别墅则在政府严格限价发放销售证的前提下，定价仅22000元/平米，甚至低于当前北京六环沿线的普通住宅项目。

　　对此，高姗认为，2014年房企资金面整体呈收紧态势，同时一季度成交量大幅萎缩，行业预期进一步转低，为了有更大的主动性应对潜在的资金与销售危机，加速周转已经成为房企今年的共识。这其中，除了刚需项目外，受到地价推涨而逐渐扩容的中高端项目，除了要满足合理利润外，也更加注重利润与速度的平衡，偏向走快速周转路线以降低项目运作风险。尤其是像亦庄、孙河这类崛起较晚、土地供量较充足的新兴区域，也已经因同质项目的集中入市而面临日益激烈的竞争局面，在对有限的区域客群的争抢下，为了保持较高的去化率，频繁推盘、平价开盘，以价格换取时间和空间，也将成为越来越多改善型项目的销售策略。

　　□二手房

　　信贷收紧需求观望

　　二手房成交同比大跌64.5%

　　受信贷持续收紧、自住型商品房和新房市场分流等多重因素影响，今年的二手房市场和往年相比显得较为“惨淡”，从年初到4月16日，北京二手房成交26774套，与去年同期相比大幅下降64.5%，从近五年同期的成交量情况来看，仅比2012年同期成交量略多，与其他年份同期成交水平相比存在较大差距。业内称，若信贷不放松，则随着新建住宅供应的增加以及可能愈来愈多的自住房上市，二手房价格可能在二季度出现加速下调的可能性。

　　来自链家地产的统计显示，4月上半月(4.1-4.16)北京市二手住宅共成交3618套，较上月同期下降8.24%。从近五年北京市同期二手住宅成交量水平来看，今年4月上半月成交量仅比因网签系统关闭造成4月1日至4月7日无网签数据的2013年4月同期成交量多。量跌的同时，价格也不乐观，4月上半月成交均价为29091元/平方米，与3月成交均价相比下降2.83%。

　　4月份惨淡的成交只是年初至今的一个缩影，从年初到4月16日，北京的二手房成交仅26774套，与去年同期相比大幅下降64.5%。从价格走势情况看，今年年初至今的平均成交均价为29645元/平方米，与去年四季度相比微涨0.8%。

　　链家地产市场研究部分析师张旭表示，对比2013年以来各季度价格环比涨幅情况，今年年初房价走势较为稳定，涨幅明显放缓。受需求观望，成交水平较低影响，业主对于房价的预期产生了一定松动，报价更趋于理性，以往挂牌虚高的现象大幅减少。

　　据链家地产市场研究部统计，2014年一季度近郊区二手房成交占比为29.7%，较上季度下降0.5个百分点，与2013年一季度相比下降2.3个百分点。张旭认为，通州、大兴等近郊区一般为刚需置业的首选，今年一季度近郊二手房成交占比下滑到30%以内，一定程度上说明了价格承受能力较低的刚需购房态度和意愿发生了变化。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，北京楼市经历了一季度市场成交的相对冷淡，成交量持续低迷，随着新房市场一些楼盘的低价入市，二手房市场的价格也出现了松动的势头。未来一段时间，远郊区县，以及一些高总价大户型房源较为集中的城市核心区域的二手房价进一步出现回落的可能性增大。

　　□土地

　　预期向好热度不减

　　北京百天土地收入近千亿

　　与楼市的疲软不同，今年的土地市场延续了去年的火热，呈现供需两旺的态势，土地供应在持续跟进的同时，房企对于一线城市土地的渴求也在加剧，不少热点区域地块引发了房企的激烈肉搏。在激烈的争夺之下，截至4月18日，北京土地收入已经接近千亿，达到了973.9亿元，几乎日进亿元。业内称，北京等一线城市目前需求总量依然巨大，即使调整，调整的幅度和时间也不会过大，鉴于此，房企对一线城市的预期依然向好，拿地热情不减。

　　据亚豪机构统计数据显示，2014年一季度，北京共成交了33宗经营性用地，总体土地出让金高达749亿，同比、环比分别上涨59%、19%。其中，受到政府供地节奏的影响，1-3月成交宗数分别为19宗、8宗、6宗，1月成为成交量最高的一个月份，以后各月呈现了逐月递减的态势，然而，从4月份开始，经营性用地成交量有望重回高位。截至4月18日，4月份土地市场仅成交了11宗经营性用地，根据北京市土储中心资料显示，4月底还将有6宗经营性用地成交。据此估算，4月份北京经营性用地成交将达到17宗，有望与1月齐平，保守估算，4月经营性用地的土地收入也将突破260亿。

　　另据中原地产的统计显示，截至18日，北京土地收入已经高达973.9亿元。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，2014年土地市场能以高位开局，与北京今年将持续保持较大供地力度的供应因素紧密相关。今年北京市总体计划供地量虽然从6500公顷降到5150公顷，但是住宅用地仍保持在1650公顷的计划供应量，与去年持平，其中商品房供地量达到1000公顷，比去年还增加了150公顷。由此可以看出，在三中全会市场化的调控思路下，政府从土地源头着手来解决供需矛盾、稳定房价的思路十分清晰，因此未来北京的土地供量尤其是住宅用地的供量，仍将持续增加，在北京土地这个卖方市场上，供应的平稳将是影响全年土地成交情况的一个重要因素。另外，从房企的角度来说，2014年中国房地产市场地域分化态势将进一步明显，受到一线城市投资开发的高回报率与低风险驱使，今年房企将持续回归北京等一线城市，引发土地市场需求方的基数扩容。

　　□商务地产

　　新增不足需求疲软

　　商务地产平淡开局

　　由于新增供应不足，加之春节假期影响，造成年初商业地产租赁和扩张活跃度有所降低，净吸纳量呈下降趋势，租金水平也继续下滑。日前，多家研究机构统计显示，一季度北京甲级写字楼需求平淡、中高端购物中心租金涨幅创新低，不过，地段较好的CBD区域办公楼及核心商圈租金仍保持稳定。

　　第一太平戴维斯报告显示，一季度，虽然春节长假期间传统写字楼市场淡季致使第一季度问询量降低，但全市净吸纳量累计仍达到5.4万平方米，与前一季度及2013全年的净吸纳量相比基本持平。本季度，租赁形式主要集中于迁址和续租，与2010至2012年期间相比，新租和扩租需求相对疲软。

　　甲级写字楼净有效租金连续四个季度下滑，至每平方米每月人民币311.5元，环比与同比分别下降0.4%与2.4%，但仍是大陆地区最高租金水平。由于业主连续数个季度下调租金后市场需求渐趋于稳定，加之有限的新增供给，租金降幅较之上个季度进一步收窄0.2个百分点。

　　DTZ戴德梁行报告显示，内资企业仍然是本季度北京写字楼租赁市场上的主力军，完成了甲级写字楼租赁活动60.38%的成交。分商圈而言，随着CBD区域中上季度入市的财富金融中心地区面积的逐渐消耗，较高楼层待租空间的租金进一步提高，本季度该商圈的平均租金水平环比继续上涨0.57个百分点至每月每平方米337.11元(54.81美元)，空置率下降至4.24%，环比下降0.63个百分点。

　　仲量联行发布的报告也显示，CBD甲级办公楼租金水平保持稳定。值得一提的是，甲级办公楼在一季度并没有新增供应。2013年第四季度竣工的北京财富中心在办公楼租赁方面取得令人瞩目的成绩，已经签署租赁协议的办公面积达到60%。

　　值得关注的是，三家机构均表示，新增供应紧张，2014年一季度没有新项目入市，甲级写字楼市场可租赁存量稳定在934万平方米。