望京SOHO预租2周急切提价 潘石屹或难逃转型阵痛
市场量价齐跌的当下，北京望京SOHO塔3入市仅两周，老潘便亟不可待地要提高租金；在SOHO中国“开发-持有”模式转型的第一年，老潘或许略显急切？
4月22日，瑞信集团发表报告称，SOHO中国有限公司旗下北京望京SOHO第三座首个主要租户将于下月起提租，意味着该项目在预租首两星期，已录得19%的出租率。
在望京SOHO塔3入市当天，潘石屹便宣称，非常看好北京未来的写字楼租赁市场，“我对望京SOHO的租赁一点也不担心，预计5月1日起将提价。”事实上，老潘早在内部表示，望京CBD第一高度的望京SOHO塔3，只要成功招租超过2万平方米，就马上提价。
急切提价
根据soho中国的官网资料，望京SOHO位于北京朝阳区望京地区的核心区，由三栋集办公和商业一体的高层建筑和三栋低层独栋商业楼组成。
该项目占地面积11.54万平方米，规划总建筑面积52.13万平方米，其中办公面积为36.42万平方米，商业面积仅5.28平方米。据悉，望京SOHO的塔1和塔2去年就几乎售罄，累计合同销售金额超过127亿元，销售均价约为52196元/平方米。
于今年4月16日预租的望京SOHO塔3写字楼，由SOHO中国全部自持，其高达200米，号称目前望京第一高楼，总建筑面积约12万平米，计划于今年9月完工。据了解，此次共推出房源151个，包括138个写字楼、13个商铺；其中写字楼租金最低5.2元/天/平方米，最高达7.5元/天/平方米。
在望京SOHO塔3入市当天，潘石屹便宣称，非常看好北京未来的写字楼租赁市场，“我对望京SOHO的租赁一点也不担心，预计5月1日起将提价。”不过，潘石屹当天并未透露签约租金价格和涨价比例。
RET睿意德董事助理李静雅指出，租金会根据放量和反馈的条件进行相应调整，提高租金的浮动，主要是基于内部核算和蓄客的判断。“在蓄客阶段会有一定判断，通常以价值居中的产品去试下水，看市场情况，然后去浮动价格，如果预期情况比较好的话，其价格也会有一定上浮。”
事实上，潘石屹早在内部表示，望京CBD第一高度的望京SOHO塔3，只要成功招租超过2万平方米，就马上提价。
老潘敢于发出此等豪言的底气或许便在于，望京SOHO塔3预租首日，便与《捕鱼达人》游戏开发商--北京触控科技有限公司签了第一单，并一次性出租2.3万平方米，直接实现了20%以上的出租率。
市场难题
不过，在住宅市场量价齐跌的背景下，租赁市场似乎也难逃走冷之势。据高纬环球最新报告显示，北京甲级写字楼租金降幅放缓。该机构预计，随着写字楼租金涨势放缓和租赁市场需求平稳，再加上商业地产售价不断升高，将使投资回报率产生下行压力。
数据显示，今年第一季度北京市甲级写字楼租金水平继续小幅下调1.1%至每月每平方米377元，这是自2013年第二季度以来连续第四个季度的环比下跌。
高纬环球中国区董事总经理戴瑞德日前指出，2014年北京新增供应将迎来高峰，预计未来两年还将有约144万平方米的甲级写字楼陆续入市，租赁市场面临较大消化压力，市场平均租金有可能出现下调。
不过， 睿意德李静雅指出，目前北京商业写字楼市场的外溢需求在增长，考虑到资金和产业交通的因素，部分业主已经在不断地往外迁。
据悉，望京地区办公楼的平均租金水平比中央商务区低41%，部分对租金较敏感的租户选择望京等租金相对较低的新兴办公楼商圈。数据显示，望京的空置率从上季度的2.9%下降0.7个百分点至2.2%。
然而，对一向擅于销售的SOHO中国来说，出租无疑是另一个新的市场。李静雅指出，销售是卖方市场，做出产品，认同的客户就会去买，公司更多的是以建筑概念和建筑特色去强调产品价值。“但是，如果SOHO中国转到出租市场的话，这就是买方市场了，这里品牌方会变得更加强势，对产品和运营管理能力等会有更严格的要求”。
在她看来，对SOHO的考验，还要求其要有一个非常强的运营团队去支持自持经营的物业。“SOHO中国自持的所有商业产品都是处于长期调整状态，这就对该公司的品牌经营的管控提出一定要求，以及未来能否把客群吸引过来，而长期的运营还关系到能否保证健康换租，从而使品牌不断向好的方面调整，而不流失好的品牌，这些都是对SOHO中国的考验。”
“现在商业供应量是比较大的，对每个开发商的品牌运营能力和招商能力提出了更高的挑战，”李静雅指出，在这么新的竞争环境中，SOHO中国即便有一定的品牌吸引力，也面临同样的压力。
转型阵痛
就在今年3月4日的业绩会上，SOHO中国称，2013年是公司从“开发-销售”向“开发-持有”模式转型的第一个年头，公司的转型是顺利且成功的。老潘则毫不谦虚地说：“2013年我们给股东交上一份满意的答卷。”
不过，多位长期跟踪SOHO中国研究机构和分析师却并不认同这一观点。
越秀证券李尚伟指出，从长远看，SOHO中国的转型是利好的，但在短期内，仍避免不了转型的阵痛；“对于SOHO中国而言，在2014年和2015年这两年，利润下降50%-60%都很正常。”
另有分析人士指出，转型不是一两年的事情，现在只能算是一个开始。起码要到2017年，转型的效果才能显现。
李尚伟指出， SOHO中国的“阵痛”主要体现在公司的财务报表上，一是该公司持有物业并加重租金收入比例，这将减慢其现金回流速度，并占用大量资金，从而导致公司的净负债水平提高；二是，销售能更快回笼资金，今年该公司改以租金为生，那么其营业额必将大量减少，从而影响整体利润。
SOHO中国2013年的年报显示，其去年营业额为146.21亿元，按年跌9.43%；其中出售物业单位所得143.42亿，投资物业的租金收入为2.79亿，租金收入仅占营业收入的1.91%。而截至去年底，集团拥有现金及银行存款约106.5亿元，净资产负债率约为17%。
今年以来，SOHO中国连续抛售北京、上海物业。张欣在业绩介绍视频中指出，持有充足的现金变成重中之重，这也是其决定出售SOHO海伦广场和SOHO静安广场的原因。“这两个项目的出售带来了52亿的收入，将我们的流动量总额提升到220亿，充裕的现金便于收购更多更优质的资产。”
然而这笔总成交额为52.30亿元的交易，与之前120亿元的预期收益相比，却是折价了56.42%，无疑昭示着SOHO中国目前对于现金流的高度渴求。
不过，李尚伟指出，SOHO中国现在持有的物业都是中国相对来说最高端的物业资产，加上公司目前现金还比较充裕，两三年内，只要其不大规模拿地，一般不会出现财务问题。
穆迪的报告也预计称，待SOHO中国的现有项目全面投入运营，望京SOHO、SOHO复兴广场和凌空SOHO等新项目完工并产生现金流后，2014年SOHO中国的租金总收益将继续强劲增长。
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