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小区停车被划法学教授：物管管理不善就要赔偿

https://www.biud.com.cn 2014年04月25日15:13 家居装修知识网

IC供图

业主的汽车停在小区里被划了？物管是不是要承担责任？业主们交上去的维修基金，怎么才能高效利用？昨日，南京市人大常委会举行“金陵民声——热点网谈”，邀请八位人大代表与网民交流物管难题。扬子晚报记者仇惠栋

小区车被划物管赔不赔？

法学教授：物管管理不善就要赔偿

网友“天清天蓝”提问：“我停在小区车位的汽车被划伤了，另外，我所住小区曾经出现过失窃现象，请问是否可以向物业企业索赔？”南京市人大代表南京财经大学法学院教授夏清瑕给予了专业的解答。《江苏省物业收费管理办法》对小区汽车停放费有明确的规定，小区汽车停放费包括用于车位、车库公共设施设备运行、能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用，以及法定税等等。夏清瑕解释，就目前的法律规定来说呢，物业公司收取的费用不包括看管的费用。物业公司开展的只是秩序维护工作，要协助公安部门加强小区的安全防范，但是他不能保证小区一定不发生失窃等侵财类的案件。但另有规定的则不在此列，夏清瑕说：“根据《江苏省物业管理条例》，如果业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业企业特殊约定，如果这位提问人和物业服务公司另外签订了一个协定说，你必须把我的车看好，不允许别人划伤，我也给了一定费用，这时候物业公司就对你的汽车是否被划伤，就负有了责任。”

夏清瑕说，目前南京市和相关外地的诉讼案例来看，法院在审理此类案件时，通常会分析和审查物业服务企业是否按照合同约定的安全防范要求开展工作。如果物业企业确实尽到了职责，且相关记录档案完整，一般无责任或少责任；如果物业企业在服务中有瑕疵，或完全未按标准开展相关安全防范工作，比如说外地车进来的时候，不是小区的车进来的时候没有阻挡，外面的人员进来的时候没有很好的管理等等，这个时候则会被定为有责任或多责任。物业公司可能要承担一部分赔偿的责任，但是这个赔偿不是因为有看管的职责，而是因为其没有尽到管理小区的义务。

维修基金如何能高效利用？

代表建议：业主小组自管本楼栋维修基金

业主们的维修基金交了不少，但用起来却非常难。这是目前小区管理中的普遍难题。栖霞区人大代表、马群街道白水芊城社区书记冷培春说，按照《物权法》的规定，使用小区专项维修基金，需要经过相关业主“三分之二”以上书面同意。由于目前小区业主自治活动普遍效率较低，所以在全国范围内维修基金动用较少是普遍现象。

据调查，全国维修基金平均使用余额比为1.6%，南京是2.4%，超过平均水平。如何让维修基金的使用更加有效，冷培春提出了自己的建议：一是政府有关部门要加强对小区业主大会的指导，可以制定“应急使用方案”和“年度使用计划”。这样，当应急事项和使用需求发生后，主管部门可按照小区的相关文件约定拨付维修资金，大大提高资金使用效率。二是探索建立业主小组制度，以楼幢、单元等可以划分的最小单位为基础，建立小区内的业主小组。业主小组可以决定本小组范围内所涉及事项的维修及资金使用，从而缩小征求业主意见的范围。三是可以尝试建立业主代表大会制度，降低业主大会决定“门槛”。通过将原先的“一户一票”制改变为业主代表“代议制”，提高业主大会议事效率，降低决议“门槛”。

记者了解到，今年8月南京市人大常委会还将听取和审议市政府关于居民小区物业管理工作情况的报告，并组织市人大代表视察调研，这次网聊就是为这次审议进行“预热”。南京市人大常委会已将《南京市物业管理条例》列入了本届人大五年立法规划，适时启动立法程序。