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评论：楼市“零首付”多为噱头须解决技术性问题

https://www.biud.com.cn 2014年04月25日15:41 家居装修知识网

　　“零首付”更多是部分房企和中介应对目前楼市降温下的营销手段，也确实反映了部分刚需购房者的呼声，但目前存在政策风险，日后若能纳入规范化的监管体系中，必须对信用、房产评估、民间资本借贷、技术、权责等要素进行新的思考。

　　最近广州、深圳等地部分楼盘推出了“零首付”营销策略，备受购房者关注。房产中介公司通过民间信用贷款的方式垫资，帮助购房者凑齐首付款，进而协助购房者申请银行贷款。购房者所要做的，就是在约定时间内缴清首付款。

　　看到这样的消息，是否令你有些怦然心动？但事实上，当部分刚需购房者真正接触这样一种购房模式时，却会很失望。原因是此类零首付政策的经济代价很大：一是房屋评估价虚高。看似优惠，却是以更高房价为前提的；二是需要承担高昂的利息支出，零首付下的利息支出远远大于传统模式；三是此类模式下很容易出现违约风险，购房者的购房财务安排比较脆弱。更重要的是，尚属于对现有政策的违规行为，购房者需要承担违规风险。

　　所以，此类“零首付”购房方式更多的是一种噱头，是部分房企和中介应对目前楼市降温下的营销手段。深圳市规土委近期就向市民发出了购房风险提示，提示市民“零首付”违反了中国人民银行关于个人住房贷款首付的相关规定。

　　实际上，近年来几乎每年年初房价波动时，都会出现类似的市场现象，然后大家都说违法，但都很少提出具体的解决办法，其实这是个很值得业界思考的问题。

　　当然，零首付提供的低成本购房模式确实也反映了部分刚需购房者的呼声。很多刚需购房者满足了限购条件，但依然买不起房。此类群体跨过了限购政策设置的门槛，却无法跨过住房首付款构筑的门槛。

　　按照总价100万元、首付款是30万元的情况来看，刚需购房者依然要承担一笔很大的首付款支付负担，很多人需要东拼西凑才能凑齐此类钱款。对于房企来说，很多有支付能力的客户没有购房资格，而有购房资格的客户短期内却没有完全支付能力，这也是楼盘库存被长期积压的重要原因之一。

　　高额首付的制度，催生了所谓的“房奴”、“啃老族”等字眼。很多年轻购房者正处于事业蓬勃发展的阶段，但往往因为住房问题而导致购房成本加大。经济的压力将影响事业的规划和发展。而社会上对“啃老”现象的指责也加大了此类群体的心理负担。在此背景下，零首付的方式对于此类刚需群体显然极具诱惑力，尤其是对那些希望自力更生的年轻一族。

　　假如“零首付”日后能真正纳入规范化的监管体系中，对于部分刚需群体绕开高额购房款的困扰、优化财务安排、顺利实现购房梦等都将是一个利好，但必须要对信用、房产评估、民间资本借贷管理、操作技术、权责等要素进行新的思考。

　　首先是信用机制需要重新设计，这是整个政策落实的前提。信用机制涉及到担保、还款、抵押等领域，类似于“紧箍咒”，能防范购房者各类违约事件的发生。2008年深圳就曾实行过零首付政策，但很多购房者在高价位买房后发现房产缩水了，其价值低于购房者的偿还额，因此出现了断供。未来则需要完善这样一种信用制度，从而能督促购房者自觉按时地缴纳首付款。

　　其次是在房产的评估上要尝试动态的、透明的做法。只有这样，才能防止房价虚高和对购房者预期和行为的误导。否则一旦房价跳水，整个购房市场的稳定就会出现干扰，出现类似美国的次贷危机风险。当房产评估动态化后，购房者就不会因为房价的暂时下跌而恐慌。而购房合同的签订，则会被视为对未来风险自主承担的默认。

　　再其次就是要解决零首付的技术性问题。零首付可以在较长的时间中进行，比如一年甚至两年时间。这样对于购房者的偿还压力会大大减少。

　　最后是要明确零首付环节中的各个主体权责。地方政府可以借助目前推行的住房保障银行等来实施。房企可利用郊区50平方米左右的小户型进行试点，这样有利于库存的去化和购房者的认可。而从购房者的角度看，在城市中工作年限较长、家庭首套住房面积明显偏低的困难户等，都可以优先成为此类优惠政策下的享受者。

　　严跃进