保定楼市真相：高库存或致“空城”隐忧
“保定政治副中心”带来的“虚火”正在慢慢褪去。
近日，《中国经营报》记者在保定调查发现，保定房地产市场已陷入低潮，大多新盘处于封盘停售状态。此外，据当地多位房地产中介经纪人告诉记者，保定二手房交易市场也出现了较大的价格波动。其举例称，源盛嘉禾的一名房主，手上有一套带小院和地下室、总面积171平方米的高端花园洋房，在上个月的时候，出价230万元不愿意卖，现在已经主动降到180万元，但依然难寻接盘者。
同时，保定房地产市场高达510万平方米的库存量，去库存周期超过37个月甚至更长的现状也引发业内专家的担忧。中国社科院专家李恩平就担忧保定或会成为另一个鬼城。
五证不全在售楼盘大量出现
《中国经营报》记者在调查中了解到，在经历3月末的异常上涨后，保定楼市已归于平静，楼市“虚火”带来的后遗症也开始逐步显现。
近日，记者走访了多家位于保定市北市区、新市区在售楼盘售楼部发现，火爆的销售场面已经一去不复返，丽景蓝湾、领秀世纪城、清山公爵城等多家楼盘正处于封盘状态。
据当地房地产业内人士介绍，清明节前夕，保定市长马誉峰约谈了当地10家房地产开发企业领导开会，随之而来的则是《关于进一步规范我市商品房交易行为促进房地产市场持续健康发展的通知》（以下简称《通知》）。“可能主要是为了抑制房价上涨过快势头、规范房地产市场，才以严查‘五证’为名，紧急叫停了大部分新盘的销售。”
而在保定，五证不全即开始售房也成为普遍现象。当地多位房地产经纪人向记者证实，五证不全的一说一大堆，但五证齐全的还真没几个，一般情况下都是先盖楼再补证，甚至很多楼盘房子卖完了五证都不一定能办齐全。
清明假期前后，在“北京政治副中心初定河北保定”消息的刺激下，开发企业积极推盘，购房者恐慌入市，保定房价迎来了一波上涨潮。统计数据显示，受京津冀一体化利好消息影响, 3月份保定楼市以4.8%的涨幅跃居国内首位。
以中国铁建股份有限公司开发的京南一品为例，有数据显示，近1个月京南一品销售价格上涨了1900元，涨幅为25.0%；近15个月的销售价格上涨了3200元，涨幅为50.8%。
据了解，2009年12月4日京南一品首次对外报价仅为3500元/平方米，这也意味着，销售价格已累计上涨了6000元/平方米，涨幅超过171%。
为进一步规范房地产市场“坐地起价”的行为，4月15日，保定市住房和城乡建设局、物价局发布《通知》，要求房地产开发企业未取得预售许可证的商品房项目不得进行预售，在取得商品房预售许可10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，商品房销售明码标价。
在经历昙花一现的“狂欢”之后，保定北城区的优质楼盘销售处就开始门可罗雀。一方面因为一些优质房源都已经卖空，另一方面，当地人开始以更理性的眼光看待房产投资，观望情绪日渐浓厚。
“直观的感受就是买房的人少了。以前一个普通的置业顾问一天可以接六七十个买房咨询电话，现在可能只接到一两个。”当地一家房屋中介公司的经纪人告诉本报记者，在3月底的时候，可能一天就成交五六十套，现在可能要一个月才达到这个水平。
降价50万元急抛二手房
“现在很多售楼部都处在已经关门状态，从表面上看似乎保定的房价没降，但私人手里的房源已经出现了很大的松动。”保定一位房地产中介负责人告诉记者，“房价不同程度的下降已经成为一种趋势，特别是一些高端楼盘降的非常厉害。”
与新盘封盘停售不同，保定二手房市场正显现出价格松动的迹象。上述房地产中介负责人举例称，源盛嘉禾的一名房主，手上有一套带小院和地下室、总面积171平方米的高端花园洋房，在上个月的时候，出价230万元不愿意卖，现在已经主动降到180万元，但依然难寻接盘者。此外，在丽景蓝湾一套两居室也已经从85万元降到75万元，同样无人问津。
据其估算，现在二手房市场降价5%~10%已经很普遍，“资金量小的炒房客已经开始赔钱了，从接触到的投资客的情况来看，不考虑资金成本，仅从拿房卖房的价格比较来看，已经处于亏损状态。”
恐慌入市之后，急于出手房源的业主也开始多了起来。记者在清山公爵城售楼部附近看到多份业主“急售”的宣传广告。其中一份这样写道，“急售清山公爵城楼王双阳房屋一套，黄金楼层96.29平方米，71万元包改名。”
此外，PARK湾一置业顾问也表示，手头有业主转让房源，每平方米6500元左右，包改名费用，但需要全款交易。
“3月底十天的销量就可以抵平常的几个月，在经历了一轮火爆之后，开发商回笼资金状况不错，甚至很多房地产企业在等待着新的利好政策出台。”上述业内人士表示，拟将6月份出台的《京津冀一体化发展规划》，或将再次带来看房热潮。
不过，业内人士提醒，保定房价不管怎么炒作，去库存的潜力最终都要落到本地刚需身上，真正外地的投资客占很小的比例，几乎可以忽略不计。“高速上涨的房价已经超出很多本地刚需的购买能力，仅依靠短时政策利好，反而容易导致房价的大起大落，最终伤害房地产市场的健康发展。”
金阳地产总经理杨华表示，现在的火爆实际上是透支了后面的成交量。“保定楼市的供应量还是比较大的，下半年或者明年保定楼市可能就会降温，价格也会出现一定的回落。”
高库存隐忧
保定房地产市场库存高企，去库存周期过长的现状也引发业内专家的担忧。
保定市房地产交易中心网站数据显示，截至4月24日，保定市可售楼盘共269个，可售总套数46218套，可售总面积513万平方米，其中，北市区、新市区推盘数量分别为90、84个，占比65%。
有数据显示，2013年1月至11月，保定商品房累积成交150.919万平方米，自住型购房需求在保定消费者中所占比例保持在74%左右。按此推算，保定市仅库存楼盘存量房就可供销售37个月。
不少分析人士指出，保定楼市高库存风险正加剧。李恩平表示，保定或会成为另一个“鬼城”。李恩平的担心在于，河北省部分官员急于参与区域一体化发展，以便从中受惠，导致部分城市过度扩张。
而中原地产首席分析师张大伟更是发出预警，“保定房价很快就会出现比较尴尬的回落”。张大伟指出，通州在2010年至2011年出现的市场暴跌风险很可能在京津冀“重演”。2010年初，因为当时的通州次中心概念，结果在2011年的楼市调整中，很多区域出现房价腰斩。
在“做大保定”的战略下，保定承接京津产业园、高铁新城等概念陆续出笼，《保定环首都地区概念规划》《保定服务首都对接京津概念规划》等专项规划正在编制和对接。
这或将加快保定推地的步伐。数据显示，2013年保定市国土资源局国有建设用地使用权共挂牌出让67宗地块，出让39宗国有建设用地使用权，其中居住用地共计30宗，总面积818984.5平方米，约合1228.5亩。
“区域一体化的战略特别容易诱发房地产市场的异动，如果缺少强有力的统一规划和顶层设计，一体化的概念极有可能在各个地方政府各自的理解下成为炒地卖地、开发房地产的由头。”中国房地产研究会副会长胡志刚表示。
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