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房价阴跌背后推手：银行收按揭紧开发开发贷

https://www.biud.com.cn 2014年04月26日09:41 家居装修知识网

一场非典型性的“房贷荒”

房价阴跌背后推手：收按揭、紧开发

本报记者刘飞北京报道

人间四月芳菲尽，而房地产业的寒流却不断袭来，房产背后“信贷紧缩”更加牵动各方神经。

4月21日，福州双职工首套房公积金贷款最高额度从80万元降为60万元，据不完全统计，年内已有10个城市宣布收紧公积金贷款。

屋漏又逢连夜雨，去年底暂停的房贷荒已经演变为房地产市场的暂时“失血”，不仅全国范围内8.5折利率彻底绝迹，首套房上行10%已经开始在全国蔓延。

被视为“高富帅”的房地产开发商麻烦也来了，“开发商近50%的资金来源于销售回款，20%来源于银行提供的开发贷，其中销售回款受银行按揭利率影响非常大。”华中地区某民营房企副总裁告诉《华夏时报》记者，今年开发贷一紧再紧，中小房企连队都排不上，急迫回笼资金的房企只能通过垫首付、降低首付、降价等营销措施刺激被抑制的市场需求，从而提升楼盘的销量。

在这场“扛饿”游戏比赛中，大型房企似乎无忧，仍是银行重点营销对象。某股份制银行江西赣州分行人士称，产能过剩行业清单越来越长，且基本都是以前重点发展的行业，银行还要依赖房地产企业。

揭秘开发贷风险评估单

工行首席风险官魏国雄在2013年工行业绩发布会上也曾表示，中国城镇化建设，要实现奔小康的目标，离不开房地产。但魏国雄也认同房地产短期存在风险，但主要是结构性风险，如某些城市，某些楼盘，某些户型，某些开发商。

近期有媒体消息称，目前除工农中建交等国有行外，平安、招行、华夏等银行都很少做开发贷，尤其是三四线城市，几乎一律封杀。

某国有大行河北分行地产信贷部人士认为，“不能以地域划分一概而论，如北京、上海地区房子是稀缺资源，兼有保值升值。但河北地区现在情况很复杂，廊坊燕郊、保定地产分别以地域、副都优势异常火爆，秦皇岛旅游城市则相对波动较大。而唐山作为北方重工业基地，县与县之间的经济发展和城镇化水平不同，房地产市场的形势、情况千差万别。”他分析说，更何况全国市场更复杂。

在上述地产信贷部人士看来，当今的市场经济形势下，房价的根本就是成本和价格的关系。

他给记者算了一笔账，如一个占地100亩地的小区，300万-400万元一亩的地价，容积率控制在2.0，也就是说100亩地就是12万平方米的房子(单纯指地上面积)，这样下来把土地的价格分配到开发面积上，每平方米是3300元左右成本，加上钢筋水泥人工费用等建筑成本，再加上隐性成本，如营销、广告费用，后期的市政配套设施等等，算下来每平方米成本就达到5000-6000元，而唐山的房价，高档些的小区在7000多元，那么开发商的利润在9%-16%是比较合理的。

“所以说市场的好坏最终决定就是成本与价格的关系。”上述地产信贷部人士认为，流动人口多，旅游城市、财富比较集中的地方都是容易形成泡沫的地方，谈具体城市还要算成本账。

“一些明智的银行，不会一刀切，有的即使不做，也不是因为风险，或因为出于无奈不做。”他认为，无论是监管层还是总行在政策导向上，模糊不清，想做又怕担风险的话，只会增加内部沟通、内部协调的难度。

作为银行经营者而言，分行对他的考核正是来自业绩经营的压力，所以从去年年底到现在他的团队为唐山地区审批了6个项目，发放了七八亿元房地产贷款。

而前提是，他要求其团队一定要做好贷前对开发商和项目本身的风险评估、审核，以及贷中的认真核查和贷后的规范管理。他也要求开发商放慢自己的开发节奏，盖完一栋卖一栋，再接着开发，一旦市场供大于求时，可以靠时间慢慢消化。

因为他深谙地产开发商投资经营逻辑，开发商不会做赔钱的买卖，即便赔了最终也是赔银行。前期开发商只投入40%的自有资金，拿下土地后就可以申请下来贷款，然后拿银行贷款来盖楼，银行贷款还没有花完，就可以预售了，预售后收一部分就能把前期的自由资金收回了。

史无前例按揭荒背后

根据国家统计局数据，今年前3月，全国楼市成交出现量价增速双降，而北京市住建委网站数据统计显示，4月第三周，北京商品住宅成交量价持续下行，也创下了2月份至今连续11周的成交最低价。

而杭州、南京、秦皇岛二三线城市甩盘大幅降价促销的消息爆满，这些利好消息都没有让购房人李杰高兴起来，春节前，他就看好了北京芍药居2号院的小两居，一边期待着北上广一线也出现打折促销迹象，一边等待着4月份可以拿到手的年终奖，用以支付300万元的三成首付款。

但如今李杰得到的消息是，北京地区银行的按揭利率已全面抬升至基准利率，而两个月前建行、中行、农行大行还能做出8.5折的利率优惠，这意味着李杰要贷的200万元贷款，30年后多出了45万元之多的利息。

记者与李杰一起走访银行得到的消息是，农行、中行首套房贷利率会根据个人资质打分决定利率，最低可打9.5折，且前者二手房房龄加贷款年限不能超过55年；建行最低可打9折，且前者二手房房龄加贷款年限不能超过39年；这意味着只有很少一部分人能拿到最低折扣，基本和工行直接执行基准利率无差。

而交行、光大、北京银行等一律执行首套房基准利率上浮5%，二套房则全部上浮10%以上。走访一圈下来，李杰得到所有银行的回答是，在全国市场看来，北京地区房贷最低，未来还有可能继续上浮。

而据《华夏时报》记者了解，河北、江西等全国大部分地区早在春节后就开始执行首套上浮10%，二套上浮20%的利率了。“在赣州市场，除个别银行外，几乎所有银行都停了按揭，或者以无额度名义不发放按揭。”赣州银行业内人士称，当然做了开发贷楼盘一般都有保障，但就连华润、中海地产等大型房地产的按揭利率都上浮了10%。

在线金融搜索平台“融360”发布3月份房贷分析报告显示，在样本选取的35个城市中，有25个城市有停贷现象，主要以中小商业银行为主。

记者采访的多家商业银行个贷经理均表示，在互联网金融理财“宝宝们”的冲击下，银行贷款规模跟存款挂钩，即有存款才有贷款。而收益则跟利率挂钩，个贷利率低且按揭贷款时间长，不如公司贷款上浮比例高，因此银行个贷投放普遍不积极主动。“另一个被动的原因是，以往银行停按揭，银监会会召集开会，但目前并没有接到相关的通知。”