万科尝试新“放权”模式
本报记者 梁嘉欣 广州报道
万科在“事业合伙人”路上动作相当迅速。
本报记者掌握的一份资料显示，万科已经开始着手在南京溧水项目启用事业合伙人模式，而这将是万科第一次开放同股同权的纯股权项目，并计划将于4月21日起开始预约签约。
“万科很精明。”不止一名专业人士在听到万科同股同权模式后，给出如此判断。其中一位专业人士指出，利用同股同权模式，虽然对万科的收益会有所影响，但能保证高周转快速大量推盘，可以用更少的钱撬动更多的项目，“其实收益并没有减少多少，反而投资风险还分散了。”
同时，资料还显示，本次操作的南京溧水项目回报率相当可观，预计一年末回本44%，2年末累计回本88%，3年末回100%本金和35%收益。
“这应该会吸引不少的投资者，但对项目的资金回本要求也会非常高。”一名长期负责资本操作的房地产企业高管对本报记者表示，在目前楼市成交低迷的市场环境下，这一项目是否能兑现回本和收益仍然是个未知数。
诱人的放权模式
改变过往的“大股操盘”模式，逐步向轻资产模式转变，是万科现在重点操作的事情。
万科集团总裁郁亮日前表示，过去万科采用“大股操盘”模式，与其他公司合作项目时，大多是占一半以上股份，所费的资金较多。转型后，万科只占小股份，通过输出管理和品牌提升万科的净资产收益率，这也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额，进而摆脱对股权融资的依赖。
此次第一次试水该模式的南京溧水项目，是万科今年2月下旬新获取的项目。当时万科以11亿元的底价将该项目揽入囊中，包括2幅纯住宅用地，3幅商住混合用地，总面积21.9万平方米，楼面价2092元/平方米。
根据投资计划，机构投资人和个人投资人共同募集规模约为6.62亿元的主基金，通过基金管理人万诺资产管理有限公司出资6.4亿元，持有万科南京溧水项目50%股权，南京万科将同样出资6.4亿元持有溧水项目剩余50%股权。
资料显示，万诺资产管理有限公司是万科与诺亚基金共同成立的合资公司，目前已有多个项目在操作。据介绍，除万诺二号未开盘以外，其它投资的项目全部超越或符合预期，包括太远朗润园项目、太原蓝山项目、杭州万科浦沿项目等。
“把35%的收益率平摊到每年，收益率大概是11%左右，这在行业水平中并不算高，但由于三年内每年都分期还本，所以对投资者的吸引力还是不错的。”上述高管告诉本报记者。
信息披露，现在溧水周边小开发商毛坯房7600元/平米，万科的这一项目为精装，明年开盘价格为8600元/平方米，预期收益约1.38，内部回报率为19.93%。如返还部分按10%/年重复投资，则投300万，3年后预计可拿回455万。
当然，万科的收益也不少。上述熟悉资本运作的专业人士更透露，与诺亚合作成立基金，再通过万诺对这些资金进行管理，其实在这过程中，万诺和LP之间有一个超额分成安排，这其实令万科的收益有增无减。
该名人士进一步解释，GP与LP签合伙协议的时候，会和LP谈好年收益率，假设年收益率定为18%，一旦收益超过18%，那么超出部分LP要与GP分成。
但上述高管人士亦特别提醒，在同股同权模式下，对项目资金回本的要求变得非常高，因为一年之后就要还本44%。这意味着该项目必须要在一年内开发预售，而且取得不错的销售成绩。
收益保证难料
如此一来，南京溧水项目能否卖得好，成为投资者最为关心的关键问题。
众所周知，目前长三角区域楼市似乎整体陷入崩盘危机，楼盘降价、房企债务违约、资金断裂等新闻不断传出，一片恐慌情绪迅速蔓延。
相比较而言，南京的房地产市场情况似乎相对稳定些。一名深谙南京市场的业内人士透露，目前南京的供需比暂未出现失衡状态。现在南京的楼盘销售情况尚可，虽然不像去年那样疯狂，但开盘销售一般都能完成七八成。
根据统计局4月21日公布的最新统计数据，70个大中城市中，南京3月份新建商品住宅价格环比上涨0.6%，涨幅比2月份扩大0.3个百分点；同比上涨11.3%，涨幅比2月份回落1.5个百分点。这也是南京新建商品住宅连续第22个月环比涨价。
不过这依然掩饰不了外界对南京市场未来走势的忧虑。
根据南京网上房地产统计，3月份全市共成交商品住宅5022套，同比下降了四成左右。与此同时，自3月份以来，南京商品住宅的库存量呈不断增加趋势。南京网上房地产统计显示，截至目前，全市商品住宅库存量已达3.8万套，创下最近6个月以来新高。
同时，开发商跑路的消息也在南京出现。日前有消息称，南京福地房地产开发有限公司欠款可能不下数亿，老板早已于去年6月“跑路”。另据悉，南京跑路的开发商并不止南京福地一家。
万科在给予本报记者的回应中表示，该项目系股权投资，其收益会受到市场、政策环境等不确定性因素的影响。万科作为股东之一，将尽力发挥专业优势，努力创造更多收益。
为保证项目开发进度的顺利进行，并获取较好的销售业绩，万科定下的事业合伙人跟投制度，似乎成为了应对逆势的“法宝”。
万科指出，与合作模式不同，合伙人制度在项目层面，目前主要体现为鼓励公司员工参与跟投。而在本次的项目投资中，原则上要求项目所在一线管理层和项目管理人员必须跟公司投资。“这相当于将员工利益和公司利益捆绑在一起，团队就会尽全力保证楼盘的开发销售。”专业人士称。
当然，还可能会有最坏的应对安排。“相信这个项目可能还会申请开发贷款，就算卖不到多少钱，也能用开发贷款还给投资者。”上述房企高管表示。
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