泰禾地产：34%去化率恐让高周转战略成空
从2013年年报数据上看，泰禾去年的豪赌毫无疑问大获全胜。销售合同金额同比翻番，净利润同比增长126%，而其付出的代价是财务压力全面上升。
进入2014年，来势汹汹的泰禾继续高歌猛进，在他们眼中整体趋向下行的楼市只是暂时现象。然而，截止到2013年12月31日，泰禾存货价值已达233.73亿元，而该公司2013年累计实现销售合同金额为124.44亿元，泰禾必须要实现销售总额翻番的目标才能消化掉如此高的库存。但以泰禾“北京院子”项目仅仅34%的去化率，上述销售目标能否实现仍存悬疑，泰禾高周转化解财务压力的战略还能顺利运转吗？
真实负债跃升近12%
年报显示，2013年该公司共拿下12块土地，合计金额超195亿元，其中福建区域拿地超过100亿元，其次北京达63.35亿元。显然泰禾没有刹车的念头，2014年该公司的销售目标再度翻番，达到250亿元。
当然，超常规发展的代价是财务压力的上升，据长江证券的研究报告显示，公司的负债率从55.84%一跃达到67.49%。尽管泰禾的货币资金同比增长142%，达到66亿元，但该公司的带息负债已经达到214亿元，短期借款就接近62亿元，长期借款132亿元，而当中有15亿元一年内到期的非流动负债。
2013年泰禾集团经营活动产生的现金流量为负114亿元，而2012年底，这一数字仅为负8.02亿元。但在接受媒体采访时，泰禾集团掌门人黄其森认为，负债并不可怕，只要企业获得的土地优质，项目运作能力良好，就没有问题。而且其强调，2014年公司将会更加灵活地运用金融工具，相信明年公司负债方面会有一定程度或相当程度的降低。
黄其森降负债的方法似乎并非控制扩张规模，2013年泰禾经营活动产生的现金流之所以有巨大的负面数字，是由于去年泰禾在土地市场的扩张猛烈，需要大量资金支付土地出让金及工程建设款。而今年猛烈扩张还在继续，前4个月，泰禾就已经花了超过140亿元拿地，比去年同期翻了近一倍，京津区域是其中的绝对大头。
面对高杠杆带来的财务压力，黄其森强调去年开工的各地项目将会带来源源不断的现金流。这是泰禾应对财务风险的惯用模式，即所谓高周转应对高杠杆。按长江证券的观察，该公司基本实现了拿地到开盘只有不到9个月的时间。
存货价值达销售总额两倍
据泰禾北京公司的管理层透露，“抢工期”一直是该公司考核最严格的环节。之所以如此要求，与公司在开发前期资金压力关系密切。2013年年报显示，泰禾最大的长期借款债主是某银行，其借款的起止日期是从2012年11月30日到2014年5月30日，尽管名为长期借款，但实际使用时间也不过是一年半。而“金额前五名的长期借款”项目显示，第一名及第四名来自银行的长期借款，使用年限均为一年半，两项借款期初数相加达22.8亿元。
这也许就是为何泰禾需要更短的周转时间，另一方面，黄其森曾透露，该公司去年的融资成本大约为12%左右，以该公司214亿元的带息负债计算，每年其需要支付的利息就超过24亿元。加速周转显然是化解财务压力的最好途径。
黄其森为泰禾定下销售再翻番的目标，而截止到2013年12月31日，泰禾的预收账款达到65亿元，存货价值为233.73亿元，而该公司2013年累计实现销售合同金额为124.44亿元。换而言之，要达到今年的销售翻番目标，泰禾几乎要把已有的存货在一年内全部清空。
在房地产销售下行的背景下，这显然不是一个容易达成的目标。以泰禾最大的基地福建为例，国家指数研究院发布的3月百城房价指数显示，厦门房价环比上涨1.76%，而福州一手房均价环比也上涨了0.9%。
但与之相对应是楼市成交量的急速萎缩，厦门3月成交量同比下跌超过六成，福州3月一手房成交同比下跌52%。事实上，进入2014年后，福建楼市成交量持续减少，据相关部门的统计显示，1~2月福建一手房销售量同比下降了17.8%，3月稍有回暖但也下降了10%。
15个月去化率仅为34%
今年泰禾地产将更多的资源投入京津地区，仅今年在北京的3个项目投入已达101亿元。但北京楼市似乎同样表现不佳，北京市建委4月21日的统计显示，北京新建住宅库存为6.7万套，成为13个月以来的库存最高点。而北京市统计局公布的数据显示，今年一季度北京市商品住宅新开工面积同比增长28.4%，住宅竣工面积同比增长44.5%，这显示北京楼市供应有望稳定增长。
另一方面，北京市商品房销售面积为260.5万平方米，同比下降34.3%，住宅下跌情况更为严重，同比下降43.2%。北京市统计局副局长夏沁芳表示，北京楼市已进入新一轮观望期。
泰禾在北京的项目主要为高端住宅以及商业项目。尽管泰禾一直强调，其已开盘的“北京院子”项目实现了高价盘也能高周转的战略目标，一期开盘项目已卖出了18个亿。但北京市住房和城乡建设部网站未能体现这一数据，该网站显示项目卖出40余套房子，价值8亿多元。
即使按开发商给出的数据计算，泰禾“北京院子”项目也仅仅卖出了90余套，与已经拿到预售资格的274套单元相比，去化率也只在34%左右。而距离项目拿地，已经过去了近15个月，与泰禾其他项目相比，去化速度确实不快。
今年4月，“泰禾长安中心”进入销售前期，这是泰禾在北京首个高端商务综合体。事实上泰禾今年在京津地区拿下的四幅地块中，有三幅都带有商业项目。显然，商业也是今年泰禾主要的业态形式。但商业项目需要沉淀大量资金，这是业界的普遍认知。高周转房企普遍慎入商业项目，例如万科、碧桂园等高周转房企的代表就很少介入该业态。
泰禾逆流而上前景如何？高纬环球研究服务部大中华区执行董事林荣杰就表示：“未来5年北京写字楼存量或将是现在的2倍。”而该公司董事总经理戴瑞德也认为，未来两年将有144万平方米的甲级写字楼入市。另一方面国内经济形势不明朗，“可能导致供应过剩，空置率大幅上升。”林荣杰并不乐观。
黄其森在接受媒体采访时强调，泰禾定价合理，不会走“降价策略”。但在巨大的财务压力面前，当市场持续观望，还有什么可以保证高周转？
名词解释
去化率：在房地产领域称为销售率，主要指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比。
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