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厦门房价领涨全国 供应不足和吸附效应成推动力

https://www.biud.com.cn 2014年04月28日08:11 家居装修知识网  

  就在各地楼市都在传降价的同时,也有个别城市的房价仍十分坚挺。其中,厦门就是典型代表。

  环比涨幅领跑

  近日国家统计局发布的3月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,厦门新建商品住宅价格环比上涨0.6%,超越北上广深,与南京并列全国第一。这是厦门房价环涨连续3个月位居全国第一,也是自2012年6月以来连续22个月环比上涨。

  中国指数研究院发布的百城房价指数也显示,3月厦门新建住宅样本平均价格为19275元/平方米,环比上涨1.76%,比广州均价高出831元。

  今年以来,杭州等多个城市楼盘降价促销,但厦门似乎并未受到影响。“目前还没有听说过有楼盘降价促销的情况。”世联地产厦门一位人士告诉《第一财经日报》,厦门楼市销售形势一直不错,岛内基本上都在2.8万~3万以上。

  “现在岛内价格太高了,所以卖的速度相对会慢一点,但岛内现在楼盘太少,基本是供不应求,所以有的话都能卖得掉。”该人士说,岛外很多盘也已达1.5万~2万左右。

  本报记者22日在厦门湖里区金湖路的房产中介看到,该区域附近2008年的二手房均价在2.7万左右。而岛外集美区杏林大桥旁边的一个楼盘,从2011年7月的均价9000多涨到了现在的一万八九左右,不到三年时间翻了一番,上涨势头甚至超过了部分一线城市。

  “厦门的销售太好了,我们全国几十个分公司中,厦门公司去年的业绩排在前两名。”一家全国性房地产开发公司人士告诉记者。

  与各大城市土地底价、低溢价甚至流拍相比,厦门的土地市场尽管也有所降温,但溢价率仍然不低。

  4月23日,厦门迎来马年首场土地拍卖会,其中,位于海沧的H2014P03商住地块吸引了招商、保利等7家开发企业,最终,该地块由厦门海投房地产有限公司以6.8亿元竞得,成交楼面价10271.9元/平方米,溢价率为28.3%。位于翔安的商住地块2014XP01被厦门国贸控股有限公司以5.8亿元夺得,楼面价12000元/平方米,溢价率50%。

  厦门均和评估董事长王崎认为,虽然此次土拍没有出现地王,但是两幅地块楼面价依然双双破万,足以证明,虽然全国楼市陷入观望期,但开发商对厦门还是持乐观态度。

  前述世联地产人士告诉《第一财经日报》记者,翔安的地块楼面价12000元/平方米,意味着到房子上市的时候至少要达到2万/平方米,而现在该地块周围的现房价格也才1万二三左右,可见未来上涨房价的压力仍很大。而岛内几乎已经没地,少数拍出来的地楼面价都要到3万以上,到时候房子上市时就要到五六万了。

  因何领涨?

  与高房价相比,厦门2013年GDP仅位居全国第52位,在全国副省级城市中排名最后。由于经济总量和城市规模较小,厦门的地铁建设也比较晚,直到2012年上半年才获准修建,离开通运营尚需时日。

  在收入水平方面,厦门与一线城市的差距也不小。在厦门湖里一家外贸企业工作了六年的陈小姐告诉记者,厦门外贸行业月收入基本行情是4000多元,与广深差距甚远。

  那么,厦门房价涨幅因何领涨全国呢?

  厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华教授对《第一财经日报》分析,整体供应不足是最重要的原因。

  一般而言,供需维持在库存量12个月是平衡点,据厦门土地房产研究中心统计,截至2月底,厦门可售商品住宅仅255.9万平方米,若以近两年来厦门月均40万平方米的去化速度,仅满足市场6~7个月需求。若加上待售存量729.33万平方米,商品住宅总库存为985.83万平方米,去化周期也不到2年时间。

  厦门土地房产研究中心分析,厦门住宅市场库存偏紧,加上过去两年来住宅性质的土地供应量仅为销售量的1/4左右,预期厦门未来商品住宅供应仍然偏紧,中短期内住宅房价或难言下跌。

  在供应不足的情况下,需求又相当旺盛。李友华说,城市房价并不完全与该地收入水平紧密关联,还与其区域地位及城镇化进程等有关。厦门作为福建的中心城市,在城市建设、教育等公共产品的供给方面都是福建最好的,因此对周边泉、漳地区都有很大的吸引力。

  前述世联地产人士告诉记者,在厦门的房地产市场中,外地尤其是周边消费者的购房需求一直十分旺盛,例如泉州,民营经济发达,经济总量高居福建榜首,富裕群体庞大,但其市区房价也就一万出头,相当于厦门的一半左右。

  未来走势:或趋向平稳

  高涨的价格令人担忧。厦门大学经济学系副教授丁长发此前对本报表示,尽管厦门将土地出让金的一大部分用来建设保障房,但私营企业员工及刚毕业的大学生在厦门买房越发艰难。

  对厦门来说,目前光发展生产型服务业是不够的,仍需要在岛外布局制造业,而制造业需要大量的熟练工人。因此高房价无论是对吸引人才还是对发展制造业都是不利的。

  在业内看来,遏制厦门房价的关键在于加大供应。去年11月25日,厦门市出台的“厦六条”提出,在加大供应方面,厦门将加快推出商品住房用地,确保已具备出让条件的商品住房用地年内成交。加大征地拆迁工作力度,年内再推出一批商品住房用地。2014年住房用地供应总量,比前五年年均实际供应量增加20%。

  李友华说,随着供应量的增加,未来厦门房价的走势将更加平稳。他告诉记者,在目前房价坚挺的情况下,交易量也受到影响,有一些在售楼盘已经开始采用发信息、打电话等方式促销。

  3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,与上月相比,包括厦门在内,价格上涨的城市有56个。其中,厦门与南京以0.6%的环比涨幅领跑,郑州、北京、长春和乌鲁木齐上涨0.5%,上海和广州也上涨了0.4%。

  有10个城市的同比涨幅超过了10%,其中上海以15.5%高居榜首。广州为13.4%,北京和深圳为13%,西部的桂林达到了12.6%。此外,福州、南京、太原和沈阳也都达到或超过了10%。

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