实战：开发商如何“瞄准”三个一亿人
三万多字的《城镇化化规划》今年颁布，其中“三个一亿人”无疑是最大的看点：
第一，它是城镇化进程的大主体。
第二，它涉及人口基数大，直接影响全国20%左右的人口。
第三，辐射区域范围广，中国东部沿海和中西部地区。
直接进正题，我们在开发商的立场上解读一下“三个一亿人”：
第一个一亿人实际上就是要解决已经在城市里面工作、生活的农业转移人口，把他们落户在城镇。
第二个一亿人是指已经在城市里面居住了，但是居住条件很差、很恶劣，就是所谓的城镇棚户区和城中村。
第三个一亿人就是指现在还在农村的人口，特别是在城镇化水平相对落后的中西部地区，就近城镇化，促进全国城镇化的均衡发展。
先看第一个“一亿人”
这么多人进入城市，就必须要增强城市的“综合承载力”，笔者认为，增加城市“综合承载力”就势必要加强六个方面的行政措施，我们研究这六个措施，看看哪些是我们开发商可以借力和注意的：
1、扩大城市边界。也就是城乡结合，结合后势必会形成统一的行政管属，开发商要注意，部分行政部门和官员将会有裁撤和更替，开发商拿地时要厘清政府将来部门设置的从属关系和主办官员的执政有效期限，规避不必要麻烦。中西部地区出现这种情况的概率会高一些。
2、放大产业布局。a、原有产业的进一步升级和本产业链的上下游全线打通，使之健全。b 、符合当地条件新产业的引入。开发商就要适时地完成产业+地产模式的转变。
3、完善基础设施建设。政府新建医院、学校、银行、垃圾站，铺设自来水、煤气设施等等行政行为，开发商要多关注。 城镇化背景下，开发商安排专人从事此事的信息整理都不为过！
4、提高交通效率。政府修路架桥、甚至包括更改原路通行级别等，都是政府配合城镇化促进开发的信号。开发商要明白，对信息敏感也是财富。
5、控制城市生活消费成本。要把商品价格降下来，减轻农民进城的生活成本。笔者研究，与市民关系密切的小商业的房租在商品价格中占比是3%左右，而小商品的利润在商品价格中占9%左右，说明房租在商品利润中的占比高达33%左右。 这就启示我们，政府将来在社区规划要求方面，很可能会重点批建面积小、总价低的小商业房，这样一方面会控制商品价格，减小生活成本，另一方面会促进进城农民的自主就业，减轻政府扶持就业的负担。进深短，开间小的“微商业房”很可能会是未来社区配套的发展重点产品。
6、改善投资环境。进入的有效资金多了，自然就增加了城市的综合承载能力。作为我们开发商来说，要密切关注政府投资引入政策的变化，房地产运作的是大资金流，一条政策也许就能帮你节省几千万。
我们来看第二个“一亿人”
棚户区翻建和城中村改造一直政府和开发商最不愿碰触的“雷区”，政府是因为出力不讨好，开发商是因为拆迁的不确定因素太多，容易掉“坑”里。笔者分析，《新城镇规划》背景下，再无视这两块“骨头”已经不合时宜了。所以，我们要研究它，并从这“骨头”里品出滋味。笔者研究城中村和棚户区改造注意的几个问题，供大家参考：
1、千万不要以开发商身份跟村民接触，要与政府从头到尾进行安置标准、拆迁等事项的谈判。以往惯例是，政府划出需改造区域后，你要开发，政府不阻拦，也给政策，但拆迁条件和安置标准政府出面公布，搞不定的部分，开发商可以自己去谈，但不能闹出乱子，政府是有底线的。目前城镇化要求盘活土地存量、李总理亲自指示棚户区改造，相信地方政府不能继续藏在后面了，所以，我们要看好时机，与政府谈判，让政府去解决拆迁难问题，我们只有一个原则：项目经济测算没问题的情况下，尽量不拆不建或慢拆微建，跟政府谈得好甚至可七通一平再建！
2、不拆不建就出现一个问题，土地凭什么一定是你的？政府遇到条件更好的开发商，你的土地押金可以带息退还，那就要求我们只要看准了，就要先“舍”后“得”，一定要请专业、有实力的设计院拿出产业设计和概规，产业规划要突出政府主导，规划方案要突出《城镇化规划》的要点和企业的社会责任与担当，要为政府算好社会效益的经济账，用这样的方案才能打动政府，拿地就顺理成章了。总之，政府除了关注经济效益以外，大背景下能出政绩也很重要！在这个问题上，开发商可自由判断和取舍。
3、城中村和棚户区的改造，难度的确很大，有的地区甚至出现“一村一策”，所以，在保证以上两点的基础上，还要注意与政府谈判的全部内容要落到纸面上，并且要盖有效印章，切忌为了顺利拿地，单凭政府的口头承诺就盲目配合，从微小投入到最后的抽不出身。不是耸听，确有实例……
再来看第三个“一亿人”
关键词：就近城镇化。按照中央文件的排序，这个排在第三个，但是，笔者认为，最能拉动城镇化进城的，最靠谱的、阻力小的、最容易达成《规划》目标的就是这第三个“一亿人”。笔者分析了欧美及日本的城镇化进程经验，总结后发现：
1、国外的城镇化过程，有效的城镇化完成指标中，就近城镇化的占87%，是城镇化目标的主要手段。
2、就近城镇化可以有效降低“职居分离”率，减少成本。
3、拆建城镇化方式效果不明显(国外的贫民窟包围城市现象仍现存，且成为城市顽疾，如美国)。
4、就近城镇化可以杜绝“排外”现象，有利于社会稳定。
中国中西部就近城镇化过程中，作为我们开发商来说应该关注什么呢？笔者认为：
1、在中西部地区，城市住宅地产投资价值的分化现象较为严重，整个内陆地区只有合肥、西安、重庆、武汉、成都等是数不多的投资价值领先型城市。
2、做好“全产业链造新城”的准备。中西部发展相对来说滞后，按《规划》指导思想，新入市土地利用基本不含“产业”的基础，借原有产业基础发展有难度，必须进行全产业链规划，以期加快去化速度。(如碧桂园的“兰州新城”)
3、购买力水平的增速。笔者认为，2013年有11个西部省区GDP增速超过10%。其中贵州省最高，达到12.7%左右；西藏、重庆、云南、甘肃GDP增速都超过12%；仅有内蒙古以9%的增速垫底。GDP是政府行为提起来的，数据显示，中西部地区的综合购买力还是偏低，由于购买力底下，企业毛利率势必低下、二三线市场商品房存量很大，所以，笔者提醒，中西部投资还是要从一线省会级市场开始。
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