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丁祖昱:高大上的远洋地产

https://www.biud.com.cn 2014年04月29日08:32 家居装修知识网  

  自2009年我们开始进行中国房地产企业销售排名,远洋地产已经连续5年排在20强的行列了。根据《2013年中国房地产企业销售排行榜TOP50》,远洋地产2013年实现销售额368.4亿元,位列行业19位。最近几年,远洋改变了快速扩张的步调,相对前几强来说发展速度有所放缓,把相当大的精力投入非住宅领域,高调进入商业地产、养老地产、金融等领域。从一家住宅开发商,变成一家综合开发商。


  另外远洋最近几年有多次变动,战略上做了不少调整。

  2008年,远洋一次性收购大连两家房地产公司,新增3个地产项目,业务从北京拓展至东北,也补充了很不错的职业经理人团队,为远洋发展提供很大贡献。

  2010年1月,远洋地产脱钩中远集团,大股东换成中国人寿。同年,企业决定将住宅开发、商业地产、房地产金融作为未来发展的三大重点业务板块。

  2010年3月份,远洋拿下北京大望京项目,高调宣布进入商业地产。

  2011年9月,远洋宣布联手KKR成立美元基金,企业试水金融地产领域。

  2013年4月,远洋地产与美国最大的养老运营商Emeritus、投资商哥伦比亚太平洋签署战略合作框架协议,同时宣布成立远洋养老运营管理公司,并创建养老品牌“椿萱茂”,正式进入养老地产领域。

  对于一家央企来讲,能够在短短的几年内进行这么多的革新,实属不易,远洋确实是一家非常有特色的企业。

  第一,企业在业务方面综合布局,各类产品运作均衡。企业将业务重点从单一的住宅地产,扩展至住宅开发、商业地产、养老地产以及房地产金融四大业务板块。虽然目前依然以住宅地产为主,其占总营业收入的比重达到90%。但是,远洋地产在另外三大业务板块脚步较快,且远洋地产确立商业地产“4、3、1”的发展战略,即商业地产未来在总资产规模的占比达40%,贡献30%的利润,营业额占比10%。

  第二,在非住宅业务领域开发和运营模式得到市场认可。特别是在商业地产方面,远洋地产有很多的实践。远洋地产旗下的写字楼均是以高标准的管理和建设措施打造,甚至可以与香港开发的甲级写字楼媲美。企业还与商业地产开发经验丰富的太古合作,共同开发太古城、北京颐堤港、成都大型商业综合体。而远洋地产的养老地产是完全按照美国标准开发的。首个养老地产项目“椿萱茂”于13年7月份投入试运营之时,美国驻华大使骆家辉都慕名而来参加“中美两国企业养老产业研讨会”。

  第三,远洋地产在北方区域优势明显,尤其是京津和东北,拥有较高的市场地位。特别是在北京,远洋地产在城市排名中一直靠前。而旗下高端项目万和公馆、远洋lavie销售可观,年度销售额在25亿元以上,均进入北京2013年项目销售金额榜十强,分别位居第五名及第九名。


  一直追求高大上的远洋,在最近几年的发展过程中,还是碰到了一些障碍。

  第一,企业对外拓展方面的障碍。由于企业主要集中在京津和东北发展。所以远洋地产希望南下,但是在扩张的过程中遇到了一定困难,一方面速度偏慢,只进入上海杭州少数城市,另外是上海的拓展显得有点水土不服。从2010年远洋进入上海以来,企业共计运作了3个项目,其中远洋博堡由于定位偏差,销售滞后。

  第二,部分进入的重点城市存在供求关系失衡的情况,尤其是天津市场。据CRIC统计,天津市商品住宅市场整体存量约为1500万平米,以年均去化1200万平米计算,消化存量需要15个月左右,超过12个月的风险线。而截止13年底,远洋地产在天津拥有217万方土地储备,占据企业总土地储备量的12%。更加令人担心的是,远洋地产在天津的项目多数位于滨海新区,而该区域人口导入有限,存货积压很多。

  第三,商业地产投入较多,但是回收期较长。截止2013年底,远洋地产经营性物业的总建面已经达到85万平米,同比上涨47%。然而,看似顺畅的商业版图却存在问题,即租金过低。以北京为主要布局的商业项目其平均租金仅为约4元/平米•天,考虑到免租期等因素这个租金并不离谱,但与北京畸高的售价相比则这个租金回报简直是个笑话,远洋地产在商业地产方面依然以投入为主。虽然中国人寿作为他的大股东,远洋地产在资金成本可能有一定优势。但考虑到机会成本,这几年的大投入是否高效还是需要打个问号。

  第四,养老地产运作脱离实际。养老地产与中国人寿、包括与美国公司合作,理论上是没有问题的。海外模式就是保险加运营,但是在今天中国则过分超前了。目前,运营性的高端养老地产盈利的项目还没有,并不是中国人没有钱,而是中国人还没有习惯在养老上面花大钱。如果企业只做一两个试点,还无可厚非。但如果要把这套模式全国范围内复制,时机尚早。

  现在,远洋地产大股东既然是中国人寿,就应该和中国人寿好好研讨一套中国未来的房地产金融模式,这才是远洋地产包括中国房地产企业的重要课题。如果在这个方面有突破的话,远洋地产应该可以再上一个台阶。

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