丁祖昱：高大上的远洋地产
自2009年我们开始进行中国房地产企业销售排名，远洋地产已经连续5年排在20强的行列了。根据《2013年中国房地产企业销售排行榜TOP50》，远洋地产2013年实现销售额368.4亿元，位列行业19位。最近几年，远洋改变了快速扩张的步调，相对前几强来说发展速度有所放缓，把相当大的精力投入非住宅领域，高调进入商业地产、养老地产、金融等领域。从一家住宅开发商，变成一家综合开发商。
2008年，远洋一次性收购大连两家房地产公司，新增3个地产项目，业务从北京拓展至东北，也补充了很不错的职业经理人团队，为远洋发展提供很大贡献。
2010年1月，远洋地产脱钩中远集团，大股东换成中国人寿。同年，企业决定将住宅开发、商业地产、房地产金融作为未来发展的三大重点业务板块。
2010年3月份，远洋拿下北京大望京项目，高调宣布进入商业地产。
2011年9月，远洋宣布联手KKR成立美元基金，企业试水金融地产领域。
2013年4月，远洋地产与美国最大的养老运营商Emeritus、投资商哥伦比亚太平洋签署战略合作框架协议，同时宣布成立远洋养老运营管理公司，并创建养老品牌“椿萱茂”，正式进入养老地产领域。
对于一家央企来讲，能够在短短的几年内进行这么多的革新，实属不易，远洋确实是一家非常有特色的企业。
第一，企业在业务方面综合布局，各类产品运作均衡。企业将业务重点从单一的住宅地产，扩展至住宅开发、商业地产、养老地产以及房地产金融四大业务板块。虽然目前依然以住宅地产为主，其占总营业收入的比重达到90%。但是，远洋地产在另外三大业务板块脚步较快，且远洋地产确立商业地产“4、3、1”的发展战略，即商业地产未来在总资产规模的占比达40%，贡献30%的利润，营业额占比10%。
第二，在非住宅业务领域开发和运营模式得到市场认可。特别是在商业地产方面，远洋地产有很多的实践。远洋地产旗下的写字楼均是以高标准的管理和建设措施打造，甚至可以与香港开发的甲级写字楼媲美。企业还与商业地产开发经验丰富的太古合作，共同开发太古城、北京颐堤港、成都大型商业综合体。而远洋地产的养老地产是完全按照美国标准开发的。首个养老地产项目“椿萱茂”于13年7月份投入试运营之时，美国驻华大使骆家辉都慕名而来参加“中美两国企业养老产业研讨会”。
第三，远洋地产在北方区域优势明显，尤其是京津和东北，拥有较高的市场地位。特别是在北京，远洋地产在城市排名中一直靠前。而旗下高端项目万和公馆、远洋lavie销售可观，年度销售额在25亿元以上，均进入北京2013年项目销售金额榜十强，分别位居第五名及第九名。
第一，企业对外拓展方面的障碍。由于企业主要集中在京津和东北发展。所以远洋地产希望南下，但是在扩张的过程中遇到了一定困难，一方面速度偏慢，只进入上海杭州少数城市，另外是上海的拓展显得有点水土不服。从2010年远洋进入上海以来，企业共计运作了3个项目，其中远洋博堡由于定位偏差，销售滞后。
第二，部分进入的重点城市存在供求关系失衡的情况，尤其是天津市场。据CRIC统计，天津市商品住宅市场整体存量约为1500万平米，以年均去化1200万平米计算，消化存量需要15个月左右，超过12个月的风险线。而截止13年底，远洋地产在天津拥有217万方土地储备，占据企业总土地储备量的12%。更加令人担心的是，远洋地产在天津的项目多数位于滨海新区，而该区域人口导入有限，存货积压很多。
第三，商业地产投入较多，但是回收期较长。截止2013年底，远洋地产经营性物业的总建面已经达到85万平米，同比上涨47%。然而，看似顺畅的商业版图却存在问题，即租金过低。以北京为主要布局的商业项目其平均租金仅为约4元/平米•天，考虑到免租期等因素这个租金并不离谱，但与北京畸高的售价相比则这个租金回报简直是个笑话，远洋地产在商业地产方面依然以投入为主。虽然中国人寿作为他的大股东，远洋地产在资金成本可能有一定优势。但考虑到机会成本，这几年的大投入是否高效还是需要打个问号。
第四，养老地产运作脱离实际。养老地产与中国人寿、包括与美国公司合作，理论上是没有问题的。海外模式就是保险加运营，但是在今天中国则过分超前了。目前，运营性的高端养老地产盈利的项目还没有，并不是中国人没有钱，而是中国人还没有习惯在养老上面花大钱。如果企业只做一两个试点，还无可厚非。但如果要把这套模式全国范围内复制，时机尚早。
现在，远洋地产大股东既然是中国人寿，就应该和中国人寿好好研讨一套中国未来的房地产金融模式，这才是远洋地产包括中国房地产企业的重要课题。如果在这个方面有突破的话，远洋地产应该可以再上一个台阶。
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