专家：信心不足也能导致楼市崩盘
【导读】新一轮降价潮席卷杭州楼市，高端别墅卖出公寓价，降价、低开、特价房……各种促销手段齐上阵。经济之声评论：市场预期惨淡，高端楼盘降价可能引发市场冲击波。
央广网财经北京4月28日消息据经济之声《央广财经评论》报道，买房也能打五折，这是真的。“五一”小长假前夕最后一个周末，也就是刚刚过去的这个周末，杭州楼市迎来今年最大的一波开盘潮，12家楼盘集中在周末开盘，同时，杭州楼市的第二波降价潮似乎已经弥漫开来，降价、低开、特价房等出现各种促销手段。杭州临安青山湖高端住宅板块大幅降价，原本一直坚挺的高端住宅市场卷入了本轮的降价风波中，别墅卖出公寓价成为杭州楼市今年第二波降价的标志。按照湖光山社楼盘一栋400平方米的单体别墅总价目前只要300万元，每平方米单价6388元，和此前的售价相比，相当于打了对折。
一季度以来，临安城区板块的销售面积占总销售面积的70.35%，豪宅林立的青山湖板块销售面积占比只有9.25%。湖光山社的举动也许只是当前豪宅市场的一个缩影。
杭州官方统计数据显示，今年一季度，杭州市区商品住房成交均价同比下降11.3%，成交量同比下降37.8%。目前，杭州商品住房成交面临着量价齐跌的状况。另外，杭州楼市的库存压力仍然在不断攀升。
楼市惨淡的城市不止杭州一个。也是在这个周末，位于上海浦东的一个中高端住宅项目推出一批精装大平层房源，并以7.2折“甩卖”，徐汇滨江、浦东外高桥也都出现了中高端楼盘以“特价房”形式降价销售的情况。
除了杭州、上海，全国多地楼市也都加大了推盘力度，广州楼市“零首付”、“垫首付”，成都开发商也加大促销力度。虽然从整个市场来看，这些楼盘降价也许还是个案，不过这些迹象表明，房企对市场预期相当不看好。
经济之声特约评论员、著名房产专家丁建刚对此评论。
经济之声：今年以来，杭州楼市的风吹草动都牵动着市场的神经。这一次的降价潮刚好在五一小长假前，这个时机让人心中不免产生疑问：房价是真的降了？还是恰好赶在五一前，有一些炒作的一些动作你怎么来看？
丁建刚：如果要回答真降价还是假降价，很多媒体说开发商是假摔，我可以很负责的告诉大家这是真摔，都是真降价，刚才编辑慧娟说到的楼盘也确确实实是这个价格，是这么回事，但是就这个楼盘来说，对于杭州来说它是一个远郊的高端住宅，但是实际上当然这个楼盘本身是一个特例，但是实际上杭州的市场确确实实是在真降价，降价的形式有各种各样，刚才也说到了有轰轰烈烈的降价，有遮遮掩掩的，推出特价房不说讲价也有低开的，还有再次低开的，还有调整装修标准的，把装修标准档次降下来，单价和总价也降下来各种各样的形式，是这样。
经济之声：近十年来，咱们中国地产走出了很牛的十年，那么地产商的这种卖房都有点感觉像皇帝的女儿不愁嫁的感觉，那么这一次我们看到的杭州楼市出现持续的这样一些降价的动作，您觉得它主要的原因他们地产商这一回是基于什么样的考虑？
丁建刚：一般来说开发商都是被逼到关乎生存的时候才降价或者大幅度降价，这次非常不一样，就是这一次开发商都是预防性的动作来降价，因为实际上开发商已经感觉到形势不妙，在整个大的背景下，我想最深层次的原因，杭州大致有几个原因，第一个原因限购限贷政策，但是这个原因北上广深也是一样的，也是限购限贷，它们没有出现这个局面。第二个是杭州楼市的版图在扩大，地理的版图我虽然没有大，但是原来一些副城，比如说像临平、余杭区等等这样一些副城原来还不太被认可，现在被很多购房者认同，所以整个基座就往下落了。第三最深层次的原因还是由于经济的原因，那么杭州的购买者主要来自于浙江省内，而浙江省最近几年经济我们的经济结构主要是以出口加工制造业为主的这样一个经济结构，近几年受到的影响比较大，特别是出现了一个重灾区，就是温州，温州又是杭州楼市外来购买力比较强的一直队伍，这是深层次原因，于是开发商看到整个形势，冷却是从去年的4季度大致是在去年的10月末到11月开始冷却的，到现在为止整整持续了半年的时间，虽然还没有威胁到开发商现在的政策，但是开发商知道，现在必须得有动作，否则的话可能局面会一直持续下去，如果再僵持半年时间，我敢断定，所有的开发商可能都会出现，绝大多数开发商都会出现生存的问题。
经济之声：悲观预期可能大家都已经注意到了，而且在悲观的时候咱们的市场有一种风气，好就看的特别好，悲就看的特别悲，所以最近一段时间关于中国楼市的崩盘论听到的很多，那您觉得有没有必要担心整体楼市崩盘的风险？
丁建刚：大家都在议论这个事情，如果理性的考虑从中国的房地产市场的总量来说，从城市化进程来说，从还有大量的拆迁改造，前段时间宁波奉化23年的一幢楼就倒塌了，那么其实每个城市包括像杭州这样的城市都有30%多的房子是房龄超过30年的那种预制板结构，砖混结构的房子从这样的大量的城市未来改造，拆迁改造的量来说，从土地的垄断，我们国家金融的垄断，外汇管制这些方面来说，任何一个方面都不会得出中国房地产市场要崩盘这个结论，但是我觉得要理性考虑这个问题，其他国家很多国家包括日本、泰国，包括香港特别行政区，都出现过楼市崩盘。那么中国就难道就能够独善其身？难道就能够和其他国家不一样吗？我觉得恐怕也不能完全得出这样的结论，也就是说崩盘虽然是概率极低的事件，但是仍然不能完全否定它的可能性，因为崩盘并不是真正的供求关系的崩盘，有可能是人们信心的崩盘，导致了金融出问题，出现危机，而这两点，比如说信心不足或者说金融出现危机，这两点在整个中国房地产市场，虽然每个城市之间地域是不一样的，比如杭州的情况跟北京完全不一样，但如果出现了信心的危机，金融的危机，这两点是没有防火墙的，所以中国房地产市场如果真的出现了危机或者是崩盘，实际上任何一个城市都无一幸免，不要说一线城市不出问题，不会的，因为它不是真正的供求关系的体现。
经济之声：也就是供求上没有问题，如果出问题……
丁建刚：一线城市可能真正的供求关系是没有问题，其实杭州现在也是这样，更多的问题是信心不足，很多的购房者问了半天这个楼盘怎么样，价格怎么样地段怎么样，而且现在都认可，因为杭州房价过去四年是稳中有降的，那么认可完了到最后一句话他会问现在买了会不会跌啊？如果你后边这一句话最后的这句话不给他提供一个保证的话，他仍然不买，仍然是推迟购买，也改变真是需求都已经被压制住了。
经济之声：这个时候大家可能会想调控政策，您觉得目前咱们的房地产调控政策应该有什么作为吗？
丁建刚：李克强总理在政府工作报告中是3月15号提出来的针对不同城市的情况进行分类调控，后来住建部的官员解释成是双向调控，双向调控也好分类调控也好，就是根据房地产三年来严厉的调控以来出现的严重分化的局面，比如说刚才说到北上广深还在涨，那么二线城市差不多是稳，甚至是稳中有降，三四线城市有些城市出现了严重的供过于求的危机，我觉得必须得根据每个城市的不同情况尽快落实分类调控，因为到现在已经快两个月的时间了，还没有城市敢动，主要是我们的整个调控的气氛在过去的几年中过于政治化了，因为很多城市不敢推，我们看到传闻前段时间传福建省口头传达……
经济之声：就是各个城市的政策未来需要因地制宜的做各自的政策，建刚先生时间还有一点点，再问您最后一个问题，刚需现在要不要买
丁建刚：如果说是非常急于，因为他们不存在买不买的问题，如果非常急的话可以选择现在一些降价的优质楼盘可以买。
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