佛山写字楼供过于求已成公论？ 市场洼地仍存
随着禅桂地区开发空间的减少，狮山等镇街楼盘已成为新的关注热点。南方日报记者 卢奕诚 摄
写字楼供应量过于饱和的问题将在未来一段时间逐渐显现。
南方日报记者
戴嘉信 摄
从季华路、千灯湖到佛山新城，一座座超甲级写字楼刷新着城市的“身高”。从张槎、澜石、大沥，到大良、乐从，各种都市产业园区型写字楼、产业社区型写字楼、乃至单个行业集聚为主的专业性写字楼改变着传统专业镇的产业方向。
尽管从数字上看，佛山写字楼数年内有出现供过于求的可能性，但佛山强大的制造业背景、多层次的区域经济结构以及雄厚的民营资本，又让人们对写字楼的前景充满期待。
供过于求已成公论？
“刚入行的时候，如果有人跟我说，佛山写字楼可能会多到过剩，肯定会被人笑话。”房产中介李倩至今还记得，2008年毕业进入佛山房产中介这一行时，佛山刚刚开始兴起“总部经济”，但整个禅桂中心区真正称得上企业总部载体的办公大楼还都屈指可数。
此后，佛山的住宅销售市场逐渐走出寒冬，甚至在2009年之后一度上演暴涨行情。而佛山的写字楼市场，也在数年之中发生了翻天覆地的变化。2010年，还有媒体打出“千灯湖惊现超甲级写字楼”标题，但此后这样的“惊现”很快为人们所习惯。2011年后，待建的高端写字楼逐渐遍布禅桂，并逐渐向镇街蔓延。
在季华路、千灯湖、佛山新城，定位和高度都越来越高、越来越具备国际化色彩、同时也越来越贵的写字楼拔地而起。在张槎、澜石、大沥、大良、乐从，各种都市产业园区型写字楼、产业社区型写字楼乃至单个行业集聚为主的专业性写字楼雨后春笋般出现，改变着原有的城市面貌。
从2012年起，有关佛山写字楼过剩的言论就不时被提起。2013年12月，DTZ戴德梁行给出了更明确的结论。在一场佛山房地产市场分析新闻发布会上，其策略发展顾问部主管林力强认为，佛山写字楼2014年供应量将继续激增，预计2016年佛山写字楼的总存量将达到443万平方米，届时佛山的写字楼将供过于求，过剩面积预计将超过100万平方米。
而此前高力国际也曾预测，2014年佛山高端写字楼总体供应量将达50万—60万平方米，2015—2016年佛山将迎来写字楼供应高峰期，主要集中在南海和禅城，供应量预估超过200万平方米。
市场洼地仍然存在
站在产业转型的角度，佛山写字楼经济现象背后有官方的积极推动。在2012年初就有消息称，季华路上已经出现了年税收过亿元的写字楼，这对官方的决策影响可想而之。而扮演产业载体角色的写字楼，也成为民间投资的热门目的地。
在上月底的南海区“三旧”改造推介会上，南海区长郑灿儒明确表示，目前南海正在研究“三旧”改造都市型产业载体的发售渠道，逐步放开一定比例向个人或自然人投资商发售。这意味着，民间资本进入投资领域的空间将进一步扩大。
在民间投资之外，另一方面，佛山制造业的总部经济发展需求、“工厂上楼”才是更大的内生动力。在广东财经大学流通经济研究所所长王先庆眼中，写字楼经济的兴起，意味着佛山产业转型的开始，这一进程还有相当长的时间，而绝非一两年能够完成。正因如此，“账面数字”显示过剩的佛山写字楼，来自制造业的客户其实仍将缓慢增加。
广佛同城与成本优势，或将是佛山写字楼的吸引力。以位于广州珠江新城的某个地标级超甲级写字楼为例，最新的月租为140元/平方米。而同样属于佛山最高档商圈的千灯湖，某地标级写字楼出租的245平方米单位，月租总价仅为6000元，每平方米约合25元。
前者租金是后者的5.6倍，这还是在未计算前者每平方米30元/月物业费的情况下。尽管佛山的商务氛围仍远逊于广州，但佛山写字楼的吸引力也在缓慢增强。广佛交界处是这一利好的首要受惠者。
另一方面，佛山明显的区域差异，以及由此而来的“洼地效应”，令五区写字楼市场供需情况截然不同。在三水老城区西南街道，新建的高层写字楼寥寥无几，不少公司的办公地点楼下还是老旧街铺。高明也与此类似。随着两地经济发展，写字楼投资价值势必进一步凸显。
■关注镇街楼市进入“万元”时代
2014年年初，镇街楼市单价成功破万，位于南海罗村道的奥园·公园1号项目部分产品单价破万，业界再一次将目光聚焦在佛山镇街楼市。
房地产开发商们自去年大举进军镇街，镇街楼市后市效应凸显，在禅桂中心城区土地资源供应放缓，消费市场观望情绪浓厚的背景下，镇街地块势必成为未来房企争抢的热土。
镇街地价低，供应足“价值洼地”引房企进驻
在佛山新城、千灯湖、顺德新城主力开发的保利地产，开始布局狮山；稳踞禅城亚艺版块多年的金地集团，去年底以7699.84元/平方米的高价在大沥出手；奥园地产一年内在罗村两次出手，创罗村楼面地价新高；招商地产同样看好罗村、九江等镇街后市。
以罗村街道为例，据不完全统计，2013年全年，罗村土地出让总量为35万平方米，部分楼面地价超过4000元/平方米，再创罗村历史新高。在这一轮的土地大战中，罗村新增许多地产商面孔，如招商、时代、力讯等。
佛山房地产协会副会长骆仪克认为，开发商的集中入市充分显示了其对佛山镇街房地产市场的看好，“出走”镇街一方面因为禅桂中心区的土地资源有限，另一方面镇街市场目前仍处于价值洼地：与禅桂新等中心区域楼面地价均价直逼7000元/平方米相比，镇街约4000元/平方米的楼面地价可直接降低开发成本。
“以目前镇街地块楼面价格成交约4000元/平方米计算，加上行业内普遍认可的约3000元/平方米的建筑、宣传加人力等成本，一旦产品单价破万，开发商每平方米的利润在3000元左右，这个数字在很多城区楼盘上都难以保证。”合富地产分析师表示。
承接中心城区外溢消费力镇街楼市恐水涨船高
2013年罗村、狮山并镇引发的楼市震动还在持续，“千亿大镇”的光环加上“光明新城”产业升级规划的落地、孝德湖水体公园打造、佛山西站和地铁三号线的兴建等系列项目的推动，促成罗村楼市去年20万平方米的成交量，占佛山全年成交量近3%。
去年罗村楼市的发展只是佛山镇街楼市的一个缩影，也是今年镇街楼盘将成为全市销量增加点的预告。据不完全统计，本月佛山约有新旧50个项目推售新货，其中超过30个项目分布在佛山各大镇街，几乎占总数的三分之二。不难看出，镇街盘成为当前佛山楼市的新热点。
其中，广佛交界楼盘相对尤为“抢手”。3月28日，位于南海里水的广佛交界盘长信御景峰迎来首次开盘，当天开盘90分钟后即售出200余套单位，占推售总量约90%。
中心城区刚性需求的外溢和广州客源的增加成为镇街楼市崛起的关键。
据钜隆风度花园副经理郭敏介绍，该楼盘自开售以来，来自禅桂的购房客户已经占有三成以上。“禅桂的楼价与罗村有着接近5000元/平方米差距，随着大型房企的进驻，罗村楼盘的质量和口碑所有提升，形成聚集效应，所以有不少刚需者选择到罗村购房。”郭敏介绍说。
而位于南海三山新城的保利西雅图项目，广州客源成为销量增长的爆发点。今年，佛山各镇街将会有大批量的楼市产品入市，势必引起新一轮的镇街购房热潮。“2014年第一季度，已有镇街楼盘单价破万，需求的旺盛，未来镇街楼市价格将到达一个新高度，两三年内或可实现区域均价过万。”
撰文：南方日报记者 赵越 陈文娜 南盼
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