北京置业热点大起底:聚焦黄村 楼市高端化初露端倪
北京置业热点大起底：黄村楼市逐渐高端化
中房网讯(记者 卢泳志)在地铁开通之前，位于五环外的大兴黄村镇一度被定义为“近郊别墅区，大多数普通住宅都停留在万元之内。2010年开始，沐浴楼市春风之后，众多大品牌开发商的进入为黄村区域发展带来了新的机遇。随着地铁大兴线的全线贯通，购房者对于黄村区域的认可再上新的高度。如今，黄村核心区域房价多数在3万元以上，从2009年至今，黄村房价涨了2-3倍。
目前来看，黄村核心区域已经基本没有新的土地供应，在售项目也变得日益稀缺，而且该区域的住宅也在逐步高端化。核心区之外，位于中轴路和南六环交汇处的孙村显示出较大的市场潜力，随着第二阶段城南行动计划的落实，加之首都第二机场的建设推进，该区域的配套短板将会被逐步补上，在未来一段时间很可能成为刚需人群的首选地之一。
核心区住宅供应稀缺 高端化趋势明显
从“近郊别墅区”变为“刚需聚集区”，黄村只用了不到1年。2009年，黄村地块相继被金地、绿地、保利等知名开发商竞得，楼面价仅为6000元/平方米。一年之后，该区域内绿地新里·西斯莱公馆、保利·茉莉公馆、金地仰山等多个牌项目竞相开盘，开盘价已经达到17000元/平方米左右，并且每个项目开盘基本都能销售一空。黄村已经蜕变为刚需购房者最青睐的区域。
随着北京城建·红木林(21000元/平方米)、华润·公元九里(26000元/平方米)在2011年入市，黄村楼市也在逐渐迈向中高端。如今，黄村核心区域的小户型已经一房难求，在售项目以大户型为主，价格在25000元/平方米左右。
据记者了解，紧邻地铁大兴线枣园站的红木林项目预计在5月推出200多平方米的叠拼户型，价格预计在38000-40000元/平方米。另外，4月27日，华润九远公里加推E8和E4两栋楼，主推98平方米两居和153平方米三居户型，均价为37000元/平方米。
该项目销售人员告诉记者，目前该区域房源很少，两居的刚需户型更是有限，再加上是精装修的现房，关注的人自然会多。通过记者现场了解，价格优势和精装修的确成为吸引购房者的关键。另外，该项目一直在售的220-300平方米的6层电梯洋房均价已经高达43000元/平方米。
除此之外，该区域的在售项目还有旭辉御府和兴创屹墅。其中，旭辉御府仅剩4套现房，为310-450平方米的花园洋房跃墅，均价24000元/平方米。兴创屹墅180-330平方米的一期洋房于去年10月开盘，目前销售均价为33000元/平方米。而该项目460-480平方米的联排别墅也将于今年开盘，销售价格未定。
在待售项目中，首邑溪谷项目预计于5月加推最后50套现房，户型面积约为 85-150平方米的2-4居、41-73平方米的复式，均价为21000元/平方米。位于地铁黄村西大街附近的天同11号项目同样预计今年上半年开盘，将推出100平米两居、140平米三居，价格待定。
交通优势带动孙村区域 花园洋房成主打
在结束2009年拿地潮之后，黄村核心区域如今已无地可供。得益于第二机场的建设推进以及南六环和中轴线的交通优势，黄村镇孙村区域如今已经逐步赢得开发商的青睐。业内人士表示，该区域在未来几年将成为黄村第二中心区，会吸引一大批刚需人群。
目前，该区域聚集了首地·浣溪谷、格林云墅、金融街·金色漫香郡等项目，为将中轴路打造为景观大道，该区域主推花园洋房。商品房项目中，金融街·金色漫香郡率先落户于此，早在2010年该项目便推出了57-157平方米的1-3居，价格在10000元/平方米左右。如今，该项目依然有现房在售，主推125-138平方米的三居花园洋房，均价为23000元/平方米。
由于近期市场遇冷，最新开盘的格林云墅却难以达到这样的价格，“我们4月12号二期产品已经开盘，价格在19000-20000元/平方米，全部为89平方米的花园洋房。”现场销售人员告诉记者。
据记者了解，该项目3月1号推出的170余套房源均价为21500元/平方米。同样的区域、同样的产品，价格不但没有上涨，反而有所下降，其“降价跑量”的目的颇为明显。与此同时，该项目还推出了116套叠拼别墅，为196-216平方米的四居，价格为650-750万元/套。
另外，预计5月开盘的另首地·浣溪谷二期，同样是主打6-9层的花园洋房。记者从销售处了解到，该项目本次开盘数量仅为180套，主推83平方米的两居和95平方米的三居，价格大致在20000元/平方米左右。
除此之外，华远地产和首创联合体去年相继在此拿地，首创所得地块商品住宅全部竟成自住型商品房，也就是如今的首创·悦都汇项目，售价为13000元/平方米，单套面积约为80-120平方米的2-3居。
对于该区域的房价走势，多名销售人员向记者透露，该区域华远地块的楼面价已经超过17000元/平方米，如果下半年推盘价格会达到24000元/平方米，未来甚至可能达到27000-28000元/平方米。这也是首地·浣溪谷本次只推出180套房源的直接原因，“我们不会一次性将房源全部推出，而是根据未来该区域的市场情况适当调整销售价格。”销售员直言。
大规划 交通成为黄村最大优势
黄村最大的优势就是交通。如今，密集、成熟的道路网已经让黄村彻底摆脱了对京开高速的依赖，黄村进入市区，目前可借道兴华大街、西旺路直通五环，接驳京开，进出均无过路费用。
记者尝试从核心区域黄村西大街乘坐地铁，到达西单仅需30多分钟。如果选择自驾，从黄村西大街出发到达国贸大概30公里，在不堵车的情况下需要40分钟左右。不过，考虑目前北京的交通情况，延4号线及换乘方便的上班族更适合选择在该区域置业。
另外，据记者了解，未来几年内大兴还将打通蒲黄榆快速路、京台高速、马家堡西路南延和万寿路南延4条与市中心连接的道路，实现黄村至长安街纵向交通的快速通达。同时，大兴还将新建和改建两条横向交通大动脉——兴亦路和黄亦路，提升南中轴板块交通的横向快速通达能力。
如此看来，黄村核心区域的交通优势已经毋庸置疑。相比而言，孙村地区的交通状况目前还不是非常便利。记者通过走访得知，从该区域到达地铁大兴线，可以乘坐940路、兴35路、兴20路等公交车，到达黄村西大街地铁口大致需要40多分钟。
如果选择自驾的话，由于目前南苑机场的阻隔，无法延中轴路直接北上，需要绕行四环、五环道路，在不堵车的情况下，由此自驾到达国贸需要40多分钟。不过，一旦首都第二机场建成，中轴路南北贯通，将大大缩短进城时间。
另外，记者在相关网站获悉，将来还会有两条地铁线辐射至此。其中，八号线三期可能继续南延，第二机场快轨也将贯穿与此，不过这两条地铁线的开通预计将在2020年左右。因此，北京城区的上班族在此处购房不得不需要考虑交通因素。
商业配套提升区域新高度
2009年之前，黄村的商业配套相对比较基础。伴随TESCO乐购、王府井百货的入驻，黄村的商业配套档次不断提升。随着去年11月宜家西红门商场的开业，大幅度提升人们对黄村区域价值的重新认识，为区域价值带来“增长点”。
宜家开业以来，与之构成区域配套，功能互补的高标准星级酒店、购物中心(太古、百盛)、创意港(嘉悦广场)等陆续进入相应的商业运作阶段，一个以宜家的强大商业资源为依托，以精确而完整的商业定位为引导，在中心区向南发展路径上与CBD(中心商业区)近距离对望的CDD(中心设计区)商圈已经呼之欲出。
另外，火神庙国际商业中心和绿地中央广场成为黄村区域一南一北、遥相呼应商业配套。火神庙国际商业中心是北京南城最大最高端的综合性商业中心，占地22万平米，目前已有多家国际国内知名公司入驻，如王府井百货、TESCO乐购、嘉斯猫电玩连锁等。
紧邻地铁高米店南站的绿地中央广场总占地面积约243亩，如今已经成为集高档住宅、国际青年公寓、大型购物中心、餐饮酒吧街、俱乐部等于一体的大型城市综合体。其中，绿地缤纷城购物中心的商铺签约率是80%，包括乐购超市、保利国际影院、美格菲健身中心等知名品牌均已落户于此。
除了集中的商业配套，地铁沿线的商业同样繁华。记者走访发现，从高米店北站到黄村火车站，6站地铁便途径华堂商场、吉星德亿商业中心、玫瑰城商业中心、百联清城购物中心等大小十几个购物中心。另外还有物美大卖场、世纪联华等超市以及数个农贸市场。
住宅密集区教育医疗资源丰富
黄村的本地教育配套非常丰富。幼儿园方面，黄村拥有黄村福苑双语艺术幼儿园、黄村第一幼儿园、黄村第二幼儿园、黄村第五幼儿园等十余家。其中，黄村第五幼儿园，1980年就立园，是一所市立幼儿园。
另外，大兴区第一小学至第九小学以及滨河小学、枣园小学都坐落于黄村核心区域。该区域还拥有大兴唯一重点中学大兴一中、示范性普通高中兴华中学、国家级重点中等职业学校大兴区第一职业学校等20余所中学。
开发商引入名校亦是黄村教育的一大来源，十几年前，兴涛房地产建设了由北京四中和实验二小联合承办的民办公助学校兴涛学校，另外还有华润置地引入北京小学建设翡翠城分校，顺驰领海引入北师大附小和十一建华幼儿园。
在医疗方便黄村同样拥有优势，黄村核心区域拥有大兴区人民医院、大兴中医院、北京市仁和医院、大兴妇幼保健院等医疗资源。不过，孙村附近的医疗资源尚且不足，自驾到上述医院大致需要10多分钟车程。
另外，在黄村的核心生活区还遍布大小十几个公园。其中比较有名的是黄村公园、康庄公园以及地铁义和庄旁的念坛公园。念坛公园占地2500亩，其中湿地面积为150亩，整个水域面积达到700亩。4月24日，恒大41.6亿元所拿地块便是位于该公园一侧，业内人士声称，恒大之所以高价拿地正是看中该区块的区域优势。
地热楼冷 土地市场将持续火热
2014年以来，开发商对于黄村土地市场的角逐异常激烈。先是泰禾以51.7亿元摘取黄村两地块，其中，0101—016a地块折合楼面价2.067万/平方米，溢价率高达158%。紧接着，恒大以180%的溢价率将大兴黄村DX00-0101-0201等地块收入囊中，业内预计其楼面单价高达2.9万元。
对于黄村地块的持续火热，中原地产市场研究部总监张大伟表示，从最近北京土地市场成交的地块情况来看，黄村地块较大的商业用地占比、相对较好的交通及配套建设成熟度是近期条件较好的地块。
土地市场的火热并没有改变楼市销售放缓，购房者观望态度日益浓烈，张大伟指出，销售放缓、回款变慢，使得部分企业在土地市场难以维持高投入。不过，随着北京土地市场分化加剧，黄村等优质地块的竞争仍将非常激烈。
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