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马光远:房地产转折点已到来不会现全国性跳水

https://www.biud.com.cn 2014年05月01日07:31 家居装修知识网

进入四月份以来，我们看到各地楼市要放松限购的传闻一直不断，但多个城市酝酿的放松限购并没有真正的兑现。日前，广西南宁市房管局的一纸文件，让南宁成为限购政策实行以来第一个放松限购的城市。南宁宣布，从4月25日起，广西北部湾经济区以内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市五个城市的户籍居民家庭，可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。那么，限购政策这种放松和调整，是不是意味着地方政府开始出手救楼市了呢？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、刘戈共同评论。

南宁的限购松绑会否带来连锁效应？各地未来的政策会如何演绎？

马光远：南宁此举是对限购政策的一个突破肯定是在放松和救市

我们以前的限购政策不是讲同城化，而是讲一城，就是一个城市要么按照户籍，要么按照常住人口然后来搞的限购。国务院的政策也好，还是过去很多年各地的政策也好。比如说北京限购指的就是北京，如果说按照南宁的这个解释，我们现在不是正在搞京津冀一体化吗？那是不是意味着，北京下一步可以学习南宁的先进精神，河北人民，如果再往大一点的话，因为最近山西也在讲，我们也得搭上这个车，还有山东德州什么的也得搭上车，所以有人讲说，以后北京可能出现的特产叫德州扒鸡。

如果说按照这么一个思路去弄的话，我们的限购形同虚设。所以第一个，这是对我们以前限购政策完全的一个突破；第二，肯定是放松；第三，肯定是救市，因为一方面我们看到，她讲说我们根本不用救市，我们的销售额什么的都在增长，但事实证明它是在下降的。

刘戈：土地财政占比越高的城市它的着急程度和压力要更大

因为现在去强调，他们这是整个北部湾一体化的这样一个行为，这么说肯定是没有问题的。就像如果有一个人突然掉到水沟里面，然后他解释说我是在游泳，你是没有办法证明他真的不是在游泳，所以这样一个解释有她的道理，的确是存在。但是我们来看，她把这五个城市，这基本上占到了广西自治区大概接近一半的面积，从人口上来说，这五个城市总人口算了一下是1200万，南宁市是600万。也就是说，在南宁市的原来的基础上乘了一个二，那么这样一个大的人口基数，而且它是整个广西自治区经济相对发达的这一块，那么客观来说，由于原来在这些区域里，他如果在南宁有一年的纳税证明就可以买一套，那么现在和南宁市的居民变成了一样的权利，也就是说，这1800万人口都可以买两套房子了。从理论上来说，让整个购买力有了一个大大的提升。

因为很多城市的压力比较大，我们的有一线城市，二线城市，三线城市，而且所谓的在二线，三线里面，各个城市的情况不太一样。如果我们把全国城市房价表你去看一下，它有一个排行，像南宁这样的一个城市，在全国排到第45名，就是在头100个城市里面。但是我们去看另外两项指标，就是说它的卖地收入和它的财政收入比，这个比大概是在30名左右。也就是说，它更多的要依靠卖地的收入。我们再来看一下他的居民收入和房价的比，这个时候它又排到了75名。35名，45名和75名，那么这样一比，对于这样的一些城市来说，它的房价和它的收入比相对比较高，它的土地财政的占比比较高，所以它的着急程度就要比另外的一些城市的话要大。

马光远：目前放松限购对楼市来说救市的效果是非常微小的

事实上我觉得这个限购并不是说所有的城市都必须有限购，特别是目前我们看到因为整个房地产的销售，整个房地产的预期，现在可以不用争议的讲已经发生很大的变化，大家对未来整个房地产市场是看淡的。在这种情况下，有些城市有放松限购的必要，至于说放松限购以后，能不能救市我们下一步可以讨论。比如说包括温州，温州那个地方事实上当地的老百姓都是有房子的，甚至一般人都有好几套房子，我到温州办事，一般就会碰到，比如说你问司机，说你有几套房，司机一般会告诉我，我有四套房、五套房，都是这样的，那么这种情况，你搞限购是没有任何意义的。

如果说以前，比如说房地产的基本面没有发生很大的变化，第一个是货币供应没有发生很大的变化，货币供应很大，第二个是经济增长也没问题，我们整个经济仍然处在一个高速增长阶段，第三点是房子仍然不够，大家都往大城市里面跑，总体供应仍然是不足的，如果满足这三个条件的话，放松限购房价肯定上涨，而且对有些城市来讲，肯定是报复性上涨。但目前这三种条件基本都不存在。第一个，货币实质上是收紧的，第二，我们的整个经济增速进入一个平稳增长的阶段，而且下行的压力非常大，第三，很多城市的房子已经多了，也就是说如果房子不够，你放松限购，有些人看到了投资的价值，也就是说我现在去买房子房价还会涨。但是如果说房子已经够了，而且所有人都认为房子已经够了，你放松限购，别人不会去上这个当。所以我认为目前情况下，放松限购，如果地方政府认为这是一个救市政策的话，它的效果是非常微小的，如果我们的贷款不放松，我们的货币不放水，我们再没有别的刺激计划的话，仅仅依靠房地产自己来救房地产，目前我想是不现实的。

刘戈：放松限购以后未必真的能带来那么大的购买力

现在从总体上来讲，它的销售，总体房价我们和去年相比，同比还在上涨，即使现在有一些城市环比开始下降，那也只是一小部分的城市，所以现在到了一个相对平台期。那么我们看到的这样的一些降价，很多是因为大家现在对于这些降价楼盘高度关注，但是是不是有下降的可能性，这还真是。也就是说，现在是预期发生了一个变化，那么现在可能对一些地方城市来说，我放松限购了以后，它真的能够带来的购买力未必有那么大。但是如果这样的一个信号带来大家预期的一种变化，如果有一些城市认为房价在政府的推动下会要反弹，那么这个时候，虽然总体来说，银行的资金面现在偏紧，但是民间的投资能力还是很强的。

中央政府对房地产的调控，现在应该说已经放权了，就是说更多的城市，让你们去按照自己的情况来进行决定。现在总体上来说，拐点已经出现，但是我们希望拐点出现之后是相对平稳的过渡期，而不是说一个断崖式的跳水。现在我看，我自己判断目前这种断崖式的跳水还没有出现，如果真出现这种情况，那该松绑就松绑，如果现在没有，从判断上没有这样的一种趋势的话，那么我觉得原来的政策还是有执行它的道理的。

马光远：房地产转折点已经到来但全国性的跳水不会出现

房地产转折点已经到来，这个已经很明显，为什么叫转折点？第一个是预期已经发生很大的变化，而且我们一直在强调，今年出现这种房价的调整跟政策没有任何关系，在政策没有任何打压你的情况下出现的，这是市场的一个自发的反应；第二，房地产市场的基本面发生了很大的变化，我们现在面临的最大的问题，第一个是房价太高，特别是一二线，第二个是房子太多，三四线，也就是说在这种基本面发生很大变化的情况下，那么外部因素起到了很大的作用，就是货币，大家突然觉得钱很紧张，无论对开发商来讲，还是买房子的人来讲，我们现在老是听到有一些人讲说，我现在看中了一套房子，但是贷款非常难，因为额度非常小，整体来讲对房地产整个市场影响非常大。

我们现在看到的情况是一个什么情况？就是说整个市场跟去年真是冰火两重天，去年我们一直在强调说我们在找空投，说空投在哪里，以前老是唱空的那个人哪里去了？我们找不见了。我们说去年当房地产市场上所有的空投死光的时候，我当时还说这是非常可怕的一件事，为什么？因为当年日本也是当所有的空投死光以后，房价突然向下。但是我没想到那么快，没想到2014年一季度开始出现调整。从目前种种反应来看，当然有很多人在解释说，你看杭州第一次出现降价的时候，所有人讲说那是一个极端的个案，促销的。但是当现在出现大面积下降的时候，有人讲杭州自身是个特例，因为它的房子供应多了，下一步我们会看到更多的解释，但是这种解释并不能够否认目前整个市场预期出现了很大的变化。

全国性的跳水不会出现，因为有一个政策的博弈。我们现在就政策本身的灵活性去讲，一旦房地产市场的下跌真的影响宏观经济，真的影响社会稳定的话，我们的政策一定会松动的，这是毫无疑问的。所以目前我们可以讲，政策最主要做的是什么？一方面就是按照政府工作报告以前讲的，把调控权一定要交给地方，因为每一个地方不一样；另一方面一定要关注重点城市房价下跌引发的一系列风险，这是最近几个月我们都一直在强调的一个问题。

实际上从一季度的成交量观察已经可以看出苗头，一季度几个一线城市成交量的下滑在全国是非常突出的，整体大概同比下滑40%左右。一般来说，成交量萎缩或者下降持续一段时间之后，必然会影响到价格，所以今年以来成交量的下滑，或者说整体行业的这种降温已经反应到一线城市。行业整体降温，房价涨幅收窄，有些城市，或者某些区域一定的回调，我想这个恐怕是今年我们会看到的一个局面。

刘戈：房地产行业已经吃了多年的小灶不应该再得到特殊的关照

房地产整体来说，过去这么多年一直是吃小灶的，像家里面孩子里面的老小，总是倍加呵护。现在来说，市场正在回归市场本来的规律。在这种情况下，这种小灶不应该再吃下去了，它应该回归像其他行业那样，不应该再得到特殊的关照。在这种情况下我觉得，让他们在这个过程当中，那些真正强的企业能够留下来，那些该淘汰要淘汰。

马光远：这一次不能再出手救市再走上以前的那条老路

有两句话可以讲未来政策的走向，第一，一定要尊重市场，也就是说，今天的房地产市场已经今非昔比了，以前是房子太少，供应不够，我们通过救市可以救起来，但现在如此大的供应量，在房子供应过剩的情况下，救市事实上是没有希望的，我们一定要尊重市场的选择；第二，要发挥政府的作用，房地产市场在目前情况下对于中国宏观经济的稳定是至关重要的，我们有很多指标证明房地产的重要性。

如果说房地产市场的下跌真的最终影响到中国宏观经济的话，我是一定要求中国政府一定要出手维持这个市场的稳定，但是我们一定要清醒的认识到，我们现在吃土地财政，我们现在完全依靠房地产，包括我们今天面临房地产下跌，我们感受到的这种痛苦，为难，尴尬，都是当年跟我们对房地产，对土地财政的过于依赖有关，我们这个时候是要摆脱对土地财政，对房地产依赖的时候，而不是说通过这一次的救市，我们再走上那条老路……