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放松限购仅为个案房价或将稳中有降

https://www.biud.com.cn 2014年05月02日09:11 家居装修知识网

近日有消息称，从2014年4月25日起，广西区政府允许广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。对此，接受金融投资报记者采访的上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，其实质是在“黄金十年”已经过去的背景下的无奈之举，但对房地产市场影响有限，房价或稳中有降。

■专家访谈

本期嘉宾上海易居房地产研究院副院长杨红旭

背景：黄金十年已经过去

据悉，广西区政府放松南宁市房地产限购的理由是，北部湾经济区对于广西经济发展具有十分重要的战略地位，需要解除行政枷锁，使该区域实现人口、资金等资源的合理配置，并加快经济区热度的提升，释放该经济圈内的购买力。“这实际上是给广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林等城市户籍居民在南宁市购房寻找一个理由甚至可以说是一个借口，这意味着上述城市的居民不需要提供纳税和缴纳社保的证明材料就可以在南宁市购买两套住宅。”杨红旭说。

杨红旭告诉记者，事实上，其他城市也在或明或暗地松绑房地产市场，此前相继传出了温州、长沙、杭州等多个城市在酝酿“松绑”限购的消息，天津滨海传出将实施差别化限购，只要滨海范围内无房即可在新区购房。

在杨红旭看来，在其背后是全国房地产市场的“黄金十年”已经过去，其表现在三个方面：一是行业利润率持续下滑，上市房企的整体毛利率，已由前几年的近50%下滑至35%左右，净利率更跌至12%左右；二是少数地区如温州和鄂尔多斯房价大跌、泡沫破灭，楼市持续低迷；三是部分开发商正在出现经营危局，甚至有房企破产的消息频传，就连万科2013年相比2012年，其净利润率只有12.01%，同比下降了1.07个百分点。

趋势：有条件地放松限购

目前全国实行限购的城市为48个左右，一二线城市中除重庆外全部限购，另外还有十几个三线城市限购。那么，地方救市将如何影响今年楼市？对此，杨红旭持谨慎态度，其理由有三：首先，中央允许部分城市放松政策，或者说适度救市。今年政府工作报告中首次提出“针对不同城市情况分类调控”，即所谓的分类调控、双向调控：楼市热的城市，实行紧缩式调控，楼市冷的城市，实行扩张式调控。

其次，中央不会完全退出房地产市场调控。由于房地产市场存在周期性波动的规律，中央层面有责任防范市场大起大落。只不过2012年-2013年全国市场史无前例的出现分化，过热与过冷城市同存，所以比以前更加重视房地产调控的因地制宜。

第三，中央不会完全放纵地方救市。虽然实行分类指标，但并不代表中央会放任地方乱来。从基调上看，实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求是国家的长期政策。对于地方救市，中央肯定存在一个管控范围和容忍程度。

杨红旭说，即便是当前有中央分类调控的政策“撑腰”，但要想全面推倒，也须做好充分的思想准备。“至少在今年上半年，不会全面退出限购，而最大的可能仍是部分放松。”

建议：房价应由市场决定

杨红旭说，过去几年，为了抑制房价过快上涨，中央政府曾要求地方政府制定年度房价控制目标，而部分地方政府也因此而将措施细化到控制高价项目的预售证。出于特殊时期及意在稳房价的良好愿望可以理解。但当前市场刚刚降温，房价回落，有利于民生，这本是前几年政府调控楼市的核心目标。部分地方政府却依然沿袭以前的惯性思维，在微观领域直接干预房企的定价权，不能不说是一种不妥的做法。“十八届三中全会首次提出，要发挥市场在资源配置中的决定性作用，这也就意味着商品房的配置也应由市场决定。”杨红旭说，住房确实兼有民生和商品的双重属性，但当前国家的住房政策已非常明确：政府主导保障房，市场主导商品房。地方政府应重点管好保障房、棚改房，而商品房应由市场调节。

杨红旭说，在市场经济条件下，商品(或服务)价格遵循价值规律，围绕价值上下波动正是价值规律作用的表现形式，之所以总是在波动，主要是由于供求关系在动态变化。而价格的变化，也就成为引导企业扩大经营或收缩生产的风向标，因此，在实行市场经济的国家，政府一般不会直接干预价格，否则等同于“强暴”市场。“只要不是垄断性的恶性竞争，只要不违反国家法律，地方政府都不应挥舞行政大棒，管制开发商的商品房项目的定价行为。如果因此而给房企造成的商业损失，地方政府能给补偿吗？”杨红旭反问记者后说，地方政府不应该干预房地产企业的降价行为。