4月青岛新房成交量同比跌三成 5月33新盘上市
半岛都市报5月1日讯(记者 王爱科) 5月1日上午，青岛市房地产交易中心公布了4月份新建商品房销售数据，4月份新建住宅成交量为6189套，环比微幅下跌；而较去年同期跌幅逼近三成。业内人士分析，新一轮的新房开盘入市，必会进一步加剧岛城库存消化压力，预计会有更多的新盘采取以价换量的方式，快速回笼资金。
5月1日上午，青岛市房地产交易中心公布了上月岛城新建商品房销售数据，4月份新建住宅成交量6189套，较3月份6407套的成交量减少了218套，环比跌幅为3%。但统计数据显示，去年4月份全市新建商品住宅成交量为8525套，相比之下，成交量同比减少了2336套，跌幅高达27.4%。
“去年3月份受楼市宏观调控政策的影响，市场突然爆发，随后而来的4月份延续了3月份的势头；但今年房地产市场一直不温不火，而且还有下行的可能。”青岛世联怡高总经理陈耀华说，去年“新国五条”出台后购房者普遍担心个人所得税按照差额的20%征收，新房的契税税率会由3%上调到5%，导致各区市出现购房者扎堆买房现象。
青岛市房地产交易中心公布的统计显示，除新建商品住宅外，4月份办公、商业等其他项目共成交1164套，较3月份减少了100套。二手房签约量环比增势则相对明显。根据青岛网上房地产的统计，上月市内六区二手房共签约2498套，较3月份 2301套的签约量增加了197套。
从价格区间来看，每平方米万元以上的住宅成交量共为1087套，万元以下住宅的成交量为5102套，万元以上房源成交占比依旧偏低。其中价位在6000元～8000元/平方米的住宅成交量最高，达1463套。从面积区间来看，120平方米以下的住宅成交量最高，共成交5134套；120平方米以上的成交量仅为1055套，可以看出，中小户型的房源仍是市场的主要支撑点；其中面积在60～90平方米的住宅最受市场欢迎，签约量达2921套。
从区域成交来看，上月只有胶州市、市北区的成交量过千套，其中胶州共成交1094套，市北区成交1047套，李沧区成交795套，原胶南市成交758套，黄岛区成交626套，城阳区成交552套；而崂山区和市南区的成交量均未突破百套，崂山区签约87套，市南区仅签约90套。“市南区、崂山区的房价处在全市的最高点，超出了目前多数首次购房者的承受能力，而投资性需求又受到政策限制，难以出手。”市南区一家地产营销机构的刘经理说，这是导致全市房地产市场冷热不均的主要原因。
市场探访
市区房价出现明显分化
有单价五六千元的房子，也有单价逼近10万元的豪宅
5月份历来是楼市销售良机，记者1日探访发现 ，开发商开盘节奏明显加快，新盘供应量预计将增加两成以上，但受市场存量过高、信贷政策收紧等因素的影响，开发商在定价上非常谨慎，购房者观望情绪依旧浓厚。业内人士普遍认为，对存量偏高的区域来说，低价入市、快速回笼资金仍是市场大势。对于青岛会不会像南宁一样“松绑”限购政策，多位业内人士及相关部门负责人均予以否定。
存量目前新房存量近20万套
来自青岛市房地产交易中心的统计数据显示，5月份岛城将有52个项目计划入市，其中33个项目为首次亮相。“较4月份 ，新开盘数量增加了两成多，销售竞争继续增大。”市南区一家地产营销机构的刘经理说。
以李沧区为例，5月份预计有12个项目入市，其中蓝山湾二期荣域将主推275套洋房，面积在88～137平方米；COCO蜜城也将推出高层房源，户型面积在69～83平方米。城阳的新盘供应同样将增大，其中海川泓久山墅项目位于铁骑山路，主推联排、双拼别墅；黄岛区的建邦听海项目同样以别墅为主；位于即墨华侨村的华侨幸福里项目将在5月推出高层房源。
“从供应量上来看，针对改善性需求的房源在增加，但整体还是以中小户型的刚需房源为主。”青岛世联怡高总经理陈耀华说。青岛市房地产交易中心统计显示，截至5月1日下午，岛城新房存量为197525套。
房价新盘定价开发商很谨慎
市场走势的不明朗，让开发商在定价时顾虑重重。尽管这么多新盘项目释放出了5月份开盘的信息，但具体的销售价格却始终没有公布。“在开盘当天，您选中的房源价格，会由专门的置业顾问告诉您，具体的价格估计会参照周边新盘项目价格，不会相差太远。”李沧区九水路一家新盘的销售人员说。
相比之下，老盘加推项目的价格较为明确。李沧区的时代城二期东方龙(400001,基金吧)域项目预计5月中下旬加推，惠后均价为9000～9500元/平方米；中南世纪城也于5月加推高层房源，户型60～140平方米，均价为8500元/平方米。
市北区的房价普遍在万元以上，绿地新里海德公馆预计加推80余套房源，均价在10300元/平方米。城阳区的房价则仍相对处在“洼地”，佳兆业水岸新都项目高层房源均价为6600元/平方米，中交阳光屿岸小高层均价在6300元/平方米。而位于市南区的远洋公馆(资料、团购、论坛)项目，当年拿地价格曾创下地王记录，预计开盘价格不会低于5万元/平方米，项目以280～460平方米的多层以及小高层为主。
“从2010年以来，青岛的房价"万元线"不断北移，目前南、北、东、西四个方向上，既有单价五六千元的房子，也有单价逼近10万元的豪宅，市区的房价分化进一步加剧。”楼市分析人士张百忍说。
心态购房者观望情绪加重
各新盘销售现场的气氛似乎表明，楼市开始变得理性，买卖双方都变得谨慎起来。“不着急交定金，可选择的项目还是挺多的。”多位购房者在看房现场表达这样的观点。
市北区的杨女士称，从今年3月份起，她先后到市北区的中央商务区、崂山区的午山片区看过房子。“感觉房价已经涨到了近几年的高点，而供应量在逐步增大，应该不是最好的出手时机。”杨女士说，家人也同意先看好市场的走势后，再考虑买房。
来自青岛锐理数据的统计显示，日趋收紧的银行信贷政策，加上公积金贷款门槛提高，已对购房者的心理造成影响并导致观望情绪加重，38.5%的购房者表示将选择延迟购房，静待市场走势明朗后再做决定，进入二季度，岛城购房者的购房信心指数明显在下降。
二手房方面，多位房产中介机构的负责人提到，今年的二手房行情不如去年，行业信心指数同样在走低。“今年的三四月份和去年相比，少卖了一万多套房子，抛除政策的因素，购房者的观望是最主要的。”链家地产市场研究部分析师殷天逸说，上半年岛城二手房的交易量或将继续维持低位。
政策取消限购不太可能
4月29日，南宁宣布限购松绑，打响楼市救市“第一枪”。此后，陆续有业内人士分析，二三线城市放开限购的意愿强烈，可能性也较大。
记者注意到，其实在南宁的官方文件出台前，已相继传出温州、长沙、杭州等多城市在酝酿松绑限购，但最后都被辟谣。“南宁限购标准调整后，扩大了城市或区域的市场需求覆盖范围，有助于城市与区域市场放量成交。”同策咨询研究部总监张宏伟还分析认为，在市场成交走低的背景下，对库存量偏大的城市，不排除“微调”的定向宽松政策出台，接下来，预计会有一批二三线城市也会出台定向放松限购的相关措施。
青岛的限购令始自2011年，已有3年的时间，“限购以来，刚需最沾光，投资客逐步撤离楼市，而信贷政策的调整，也让投资买房的成本增大，利润空间被压缩。”科威国际不动产总经理孙杰说，炒房已经不再是资产增值的最佳方式。“但限购令松绑的可能性不大。”孙杰强调说。
5月1日下午，记者辗转联系到多个政府部门的相关负责人，均未得到限购令将松绑的消息。一位负责人称，目前没有接到关于限购政策的最新通知，买房仍要按照限购政策办理。
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