首页 > 装修资讯 > “五一“开发商定价多谨慎遇笋盘买家仍会出手

“五一“开发商定价多谨慎遇笋盘买家仍会出手

https://www.biud.com.cn 2014年05月04日10:52 家居装修知识网

这个“五一”,楼市在降价、救市等各种消息满天飞的背景中愈加变幻莫测。新黄埔是当仁不让的大热所在，新开楼盘新福港·鼎峰单价冲到两万元被抢光，珠江新城新推豪宅还在高歌猛进，表示不开出五万元以上的单价不能彰显自己的豪宅身份，但海珠、白云的新盘却没有报出高价，而“五一”最热楼盘新福港·鼎峰虽然开出黄埔区高价，但这一价格已经低于发展商原先预期的2.1万～2.4万元/m2。凡是热销的楼盘基本是通过让利实现的，因此在各种活动催涨的人气背后，楼市冲高后继乏力的端倪已渐渐显露。

楼市惊喜不算多

难撼入市高门槛

“五一”是楼市传统的促销旺季，自杭州传出楼价跳水，北京、上海、成都等地纷纷传出降价消息以来，这个“五一”也让买家格外期待，不少有购房意愿的买家希望能在这轮促销中获得一个惊喜价，不过记者发现，尽管节前造势热闹，但真正让人心动的惊喜价和优惠并不多，价格较优惠的特价单位多是楼层、朝向、户型等不甚理想的单位。

在众多优惠促销活动中，“零首付”无疑是最引人关注的楼盘促销活动。据统计数据显示，5月份广州预计有155个楼盘推出优惠促销活动，其中有17家推出了“零首付”和“低首付”活动。

尽管有优惠，但记者发现，相对于购买力而言，入市门槛高的局面还是难以改变。目前在市中心区两房单位基本要两百多万元，对首次置业者而言，首付三成至少需要六七十万元，而对于非首次置业的改善型买家来说，购买一套市区三房至少要支付近两百万元的首付，而在珠江新城，这一门槛则至少在五百万元左右。目前市场上的“零首付”,多是分期付首付，拉长首付款支付周期，或者由发展商垫付部分首付。这种“零首付”促销噱头意味大过实际意义，买家要支付的总体房价并没有因此而减少。

楼市不缺人气

楼价略有松动

天气预报预报的大暴雨没有如期而至，对准备了丰富节目和活动的楼盘而言是个好消息，综观各路记者走访的各个楼盘，这个“五一”楼市不缺人气，受价格和新货供应量影响，各区冷热不均。新黄埔无疑是最热的区域，多个新盘亮相，吸引了不少年轻人前去看楼，更有不少看楼团出没。而在南部板块，由于多个楼盘在“五一”前夕已经抢闸走货，因此“五一”长假期间该板块的市场并不特别热闹。

相对于整个楼市，惊喜虽然不多，但不可否认，市场价格已现松动。以番禺的雅居乐剑桥郡为例，该盘主要在售一线江景组团“剑桥汇”二期247平方米的一线江景五房产品，毛坯均价18000元/m2。这较前期的一线江景单位，优惠了1000元/m2。海珠逸景翠园最后一栋金寓园开盘，开盘价格在2.9万～3.6万元/m2之间，相对于之前的吹风价3.5万元/m2,已经有些“惊喜”。

最明显的是投资性质较强的公寓产品。番禺不少商业性质的公寓目前销售趋冷，有明显的价格调整，而白云大道全新公寓产品绿地·时代云都汇吹风价仅2.5万元/m2(毛坯)复式。从“五一”在售新品的价格看，有的楼盘新品还便宜过半年之前，即便是没被拿来做特价的单位，开发商也不敢开大价，顶多跟半年前持平。而不少趁着“五一”亮相试探市场反应的楼盘，也松了口风，黄埔新盘销售人员直言，“发展商也是想打响头炮，因此对首批发售的产品会在价格上有惊喜”。

数据

4月广州成交下滑

4月广州全市一手住宅网签5195套，同比去年4月下跌7.5%，环比3月大跌16.7%。各区中，增城以1149套领衔，是唯一超过千套的区域，番禺以836套排在其后，最少的越秀仅有66套。中心六区4月合计网签1923套，占全市总量的37%。

广州全市均价14714元/m2,同比上涨8.87%，不过环比创新高的3月则下降了5.1%。

后市预期

楼市分化后市难言乐观

与“刚需”盘以价换量不同，市区的豪宅盘明显心态强，珠江新城中海花城湾1号、金融城新盘天荟公馆虽然没有公布正式价格，但都表示单价不会低于5万元/m2,销售人员对楼价是否会下行的询问都表现出绝不担心的坚决态度。很明显，不同的楼盘对市场的判断出现明显的分化。

事实上，“五一”到来之前，市场环境已悄然发生变化，在各地传来降价消息的同时，广西南宁发布的一份楼市限购调整政策的文件也引发了市场的震动。在业内人士看来，在严格执行了数年限购政策之后，省会级城市首次出现松动，传递出地方政府希望重启房地产市场的信号。

而上市房企一季度报业绩也不容乐观，万科发布一季度报告称，一季度实现营业收入95亿元，净利15.3亿元，同比分别下降32.16%和5.23%。金地集团的一季报也显示，该公司今年1至3月净利润为4934.38万元，同比下滑73.65%，期内营业收入为31.5亿元，同比下滑25.91%。

继南宁之后，杭州、长沙等地也传出“松绑”限购之声。这些信号无疑会影响人们对市场的预期和判断。经历过数次调控锤炼，大家已经形成了“房价在政府的推动下就会反弹，救市会使楼市继续上行”的预期。不过，在楼市反弹的预期中，市场走向如何却还存在变局，因为今年楼市表现出了更多的复杂性。

放开限购不一定能救楼市

在采访中，有发展商对记者表示，今年的楼市行情已经隐隐现出拐点的迹象，因为今年并未出现什么新的调控政策，房价的调整跟政策关系不大，是市场的一个自发反应，这说明现有的购买力对高楼价的支撑已经越来越吃力，而贷款的持续收紧让购买力更是难以获得支撑。

今年总理的《政府工作报告》首度未提房价调控，取而代之的是针对不同城市情况分类调控，从已公布的“松绑”路线来看，购房资格中户籍放松和限购范围松动都是限购政策调整的手段。但有业内人士表示，放开限购对市场的影响力或许并没有想象中那么大，尤其是一二线城市楼价已经相当高了，贷款不能放开对购买力的释放作用就会打折扣，因此后市如何或许确实还要观望一阵才更清晰。

海珠

金寓园最平“2字头”

“五一”期间海珠最瞩目的新货算是逸景翠园最后一栋金寓园的开盘，逸景翠园10年没有新货上市，此次推出75～123平方米三房四房的单位，预计总货量为181套。

据相关人士表示，金寓园本次开盘只有50套拿到预售证，最后据报开盘当天销售60多套，销售气氛一般。记者向一位楼盘销售代理了解了一下金寓园的开盘价，原来房管局给金寓园的限价为24700多元/m2,本次开盘价格在2.9万～3.6万元/m2之间，故此，需要剥离5000～11000元/m2的装修款进价外合同，以一个105平方米的12楼单位为例，折后总价310万元，双份合同之下，首付需要额外多给66万元。北向75平方米三房的单位最便宜，中层单位折后价大约为29000元/m2,最贵的为东南向123平方米四房单位。鉴于二套房买家首期要给足7成，开发商给予3个月时间，首期付款时间相对长。

天河

豪宅新品各个要超5万

天河这个“五一”货量不多，惊喜价格也欠奉，因此，整个板块人气平平。

5月1日上午，记者来到珠江新城，目前珠江新城在售楼盘主要集中在花城大道沿线。有小面积单位销售、入市门槛较低的珠光新城国际目前推出的仍是37～90平方米的平层及复式公寓。中海花城湾1号是中海花城湾新推组团，推280～310平方米的四房两厅三卫户型，货量共152套单位，项目销售人员表示目前还没有正式价格，但可以参考旁边颐德公馆6万多元/m2的价格，“价格低于5万元/m2就不要指望了。”

与中海花城湾1号一路之隔的嘉裕公馆人气算珠江新城各盘中比较旺的，其4万～4.5万元/m2的价格算是珠江新城入市门槛较低的。

天河难得的新盘天荟公馆也趁着“五一”在百福广场举行巡展和优惠登记，据销售人员介绍，“五一”当天有20多位客人做了优惠登记。销售人员表示楼盘的价格预计不会低于5万元，估计要刷新黄埔大道楼价。

花都、增城

地铁口楼盘销情旺

“五一”期间，花都祈福辉煌台以642套的新货量成为整个广州楼市供货的“冠军”。

距离地铁9号线广州北站地铁口较近的辉煌台“五一”新货来自新开的“南岸”组团，本期提供的户型为84～333平方米两房至复式单位。“五一”当天项目推出446套，价格在1.1万～1.2万/m2。据了解，“五一”当天辉煌台去化率近七成。

增城一向是楼市供应的大户，但这个“五一”增城却缺少亮点。即使“五一”前增城荔城街拍出了“8字头”地价的地王，但对区域的影响还没有立竿见影的作用。记者在新塘板块的锦绣天伦看到，销售中心人气很旺。据悉，增城撤市设区消息传出后，项目的广州客比例已经由六成上升至七成，尤其已经能在项目旁边看到地铁站口的施工更增加了入市的信心。

新黄埔

豪宅盘低开“日光”

作为今年“五一黄金月”亮点楼盘最多的区域，新黄埔楼市在小长假的第一天就迎来了开门红。位于区府板块的新福港·鼎峰首次开盘几乎“日光”。

“高报低开”封闭式开盘

发展商们惯用的“高报低开”营销策略再现“五一”楼市。以新福港·鼎峰为例，该盘早前曾放出2.3～2.4万元/m2的吹风价，但在正式开盘时，首批产品价格却回落至1.9～2.2万元/m2。对此，项目负责人表示，开盘出现的惊喜价主要基于两方面原因：一是该项目为新福港进军广州的首个楼盘，这样更容易为楼盘乃至企业赚人气、赢口碑；二是基于市场行情疲软，楼盘调整价格开卖也是情理之中。

不过，突破2万元/m2的均价仍让新福港·鼎峰成为新黄埔的标杆住宅项目。结合产品质素和地理位置来看，该盘可谓新黄埔全新盘中性价比最高的项目，不仅傍着将开通的地铁，周边配套成熟，还坐拥半山的自然资源。

记者在现场了解到，该项目开盘只针对前期已经认筹的客户，选择了“封闭式”开盘的方式进行。开盘当天，首推304套单位88～168平方米的豪装3～4房单位共售出286套，去化率超过9成。

新福港·鼎峰的热售让人看见了强劲的楼市承接力，但他们所采取的“高报低开”营销策略又透露了一个信号，发展商对房地产后市的预期并不如他们吆喝时的自信，“不降价，难成交”的楼市乌云依旧高悬头顶。

与新福港·鼎峰相距不远的万科东荟城推出一批均价低至1.4万元/m2的特价房源，虽然有位置靠路边、楼层低、朝向差等产品上的硬伤，但价格上相比项目16000多元/m2的网签价让利2000～3000元/m2的降价优惠，也吸引了众多万科粉丝和新黄埔购房客们的捧场。

5月黄金月黄埔新盘多

发展商来自新加坡的天韵·瑚璟花园也将首次亮相广州。该项目位于中新广州知识城南起步区，主推81～140平方米两至四房单位，拟于“五一”后正式开盘，预计均价介于12000～13000元/m2,与年初报出的13000元/m2均价相比，价格有所松动。

另外，由珠江实业所打造全新住宅楼盘珠江嘉园也拟于“五一”后开盘，90平方米的三房单位预计总价低至100万元以内。

而有望在5月份开盘的保利越秀·岭南林语洋房主推75～116平方米两至三房户型，均价介于15500～16500元/m2。

白云

有楼盘平过半年前

5月1日当天，白云区多个楼盘推出新货或者开放销售中心，积极催涨“五一”人气。除了请来目前最酷的汽车品牌特斯拉电动跑车助阵外，还有楼盘使出“明星+豪车+靓模+抽奖”楼盘四宝，成功将售楼部现场打造成嘉年华活动，成交情况虽暂时未知，但至少旺场效果十足。

全新公寓项目绿地·时代云都汇赶在5月1日一早开放销售中心。该项目打出“8.8折”的优惠，但有销售人员表示该折扣“仅此一天”。绿地·时代云都汇号称白云新城唯一可售创意综合体，其近期主推的47～53平方米公寓层高4.5米。该盘目前售价暂时未定，预计均价在2.5万元/m2左右(毛坯)。别墅方面，颐和高尔夫庄园最后一期别墅组团“大院”亮相，仅有36套别墅，预计总价从5000万元/套起。而适合实力较强的首次置业者和改善型买家的项目则包括有万科峯境和凯云新世界。

总体而言，白云区虽然也算是中心六区，但仍扛不住整体市场的趋冷，连万科的高端产品万科峯境也拿出了两房和少量三房做特价(单价仅约3万元/m2,该项目最近一个季度的网签价为36129元/m2)。而去年9月份公寓方圆·白云时光开盘时，平层都要卖2.2万～2.3万元/m2(毛坯)，去年10月份万科峯境开盘时，以三房和四房为主，价格主要在3.5万～4.1万/m2(包装修)。但时隔大半年，市场热度不仅没有蒸蒸日上，成交价格不但没稳步上扬，有的产品还便宜过半年之前。即便是没被拿来做特价的单位，开发商也不敢开大价，顶多跟半年多前持平。

番禺

楼价开始有小小松动

在南部板块，由于多个楼盘在“五一”前夕已经抢闸走货，因此“五一”期间，该板块的市场并不特别热闹。

5月2日上午，记者在汉溪板块发现，奥园城市天地以及保利大都汇两大楼盘的人气对比以往的周末并没有特别增多。长隆龙翠的人气也没有明显增长。即便是新盘诺德名筑，看楼的人也不多。人气明显兴旺的是雅居乐·剑桥郡，该盘由于在“五一”前就开始启动名人蜡像馆开放的活动，连续两天已吸引了超过6000人次业主、买家前往捧场，更是直接带旺了现场的销售。而在上月底新近开业的“全国首个全VIP席”的烽禾影城更是人气爆棚。人气较足的还有四海城。

记者在采访中还发现，当下，番禺的楼价似乎开始有了一点松动，以剑桥郡为例，该盘主要在售一线江景组团“剑桥汇”二期247平方米的一线江景五房产品，毛坯均价18000元/m2。这较前期的一线江景单位，反而有了1000元/m2的优惠。而诺德名筑尽管是新盘，但销售人员就表示，“五一”登记可享受团购的优惠，预计毛坯单价只有1.4万元/m2。至于万科欧泊，则直接在番禺的主干路上竖起了多个广告牌，上面直书：2万元抵10万元。