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汤臣一品刷新豪宅单价纪录八年去化率不足五成

https://www.biud.com.cn 2014年05月04日11:31 家居装修知识网

4月24日，“中国第一豪宅”汤臣一品成交一套总价2.285亿元的顶层复式房源，刷新了上海楼市豪宅的单价及总价成交纪录。

在当前上海楼市乃至全国楼市都处于低迷的状态下，汤臣一品以如此高的价格成交，令业界生疑，更是有不少业内人士表示看不懂，“因为在整体低迷的上海豪宅市场，出现一个单价及总价‘双楼王’，让人有些诧异，有些豪宅楼盘已经几年没有涨价了。”

克而瑞上海机构研究总监薛建雄告诉《中国经营报》记者，近期上海的高端项目在密集推盘。对于汤臣集团来说，汤臣一品是主要的可销售物业，今年的销售情况承担着2014年集团的业绩表现。

去化率不到一半

据记者了解，汤臣一品标注该套房源的参考价是23.8万元/平方米，实际成交价为23.16万元/平方米。而买主是以底层换顶层。

据悉，买家2013年11月购入一套汤臣一品的底层复式单元，总价为1.5亿元，今年更换为40层的顶层复式，面积986.45平方米，成交总价2.285亿元。值得注意的是，另据记者了解，买家为购房与汤臣一品有多年的交流。

一位接近汤臣集团的人士告诉记者，汤臣一品不希望这次引起太多的关注度，“害怕引起误解”。该人士解释，4月22日汤臣一品发布六套顶层复式房源，被上海当地电视台质疑资金链有问题，第二天被另一家媒体援引为“被迫出售”。合作银行为此质问汤臣为何不首先与银行沟通。汤臣方面向银行提供财务数据，才消除了误会。

4月28日，汤臣集团有限公司董事局副主席汤子嘉就此事发布微博，不愿就细节予以回应。

对此，薛建雄说，如今三四年时间过去，又是顶层的位置，单价过23万元/平方米有其合理性。

但值得注意的是，自汤臣一品2005年第一次开盘之后的将近两年内，汤臣一品只售出三套房源。

根据汤臣集团2013年年报，截止到2013年底，A栋及C栋已出售约61%的总住宅楼面面积，B栋及D栋已租出约63%的总住宅楼面面积。截止到4月29日，上海官方网站“网上房地产”显示，汤臣一品住宅套数181套，已售74套，可售107套，八年多的时间，去化率不到一半。

这或与汤臣集团当家人的想法有关。“徐枫是个艺术家，艺术家管理企业有点偏理想化，觉得自己的房子是艺术品，看得懂的人才买。”在薛建雄看来，汤臣一品去化速率偏慢，并非延长周期，还是卖不动。

而中原集团研究中心总监刘渊认为，汤臣一品卖得慢或是想树立企业的品牌标杆，开发商想要跑量，肯定会想办法，“汤臣集团从来没有想过促销降价”。而同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟亦认为，豪宅一年卖几套是正常状态。

据悉，上海的豪宅市场受限购限贷、房产税等政策调控影响大，而在上海郊区的刚需盘成交量、价格上扬，整体的需求也比前两年少。

根据张宏伟提供的数据，截止到4月25日，今年成交价10万元/平方米以上的房源总计27套，“但过去四年每年的成交量平均115套”。

对此，刘渊解释，江浙一带很多民营企业主手头有钱，买豪宅较多，但最近两年他们也出现了资金的流动性压力。

“无论是汤臣一品还是佘山的几个别墅项目，每平方米10万元左右或10万元以上的，去化都很慢，一年卖几套。”陈延彬说，卖得好的还是总价七八百万到一两千万的高档住宅。

与此同时，刘渊也表示，短期不看好豪宅市场。

但不可否认，汤臣一品的地段是绝对优势，企业也敢于做最顶级的产品，比之于星河湾等，户型面积、单价、总价均存在很大距离。顶级豪宅一般不追求去化率，但比之于规模，不注重周转的汤臣集团，体量无法放大，2013年汤臣集团收入9.2亿港元。

承压业绩需要？

对于此次“天价”豪宅事件，薛建雄猜测，或为前不久的推房源造势。

“汤臣一品的成交每次都比较敏感，公司不希望有太多的关注。”一位不愿具名的公关人士表示，媒体亦是在4月22日2014媒体品鉴会上才获得了成交消息。

据记者了解，品鉴会当天汤臣一品推出6套大户型顶楼复式大宅，位于C栋40层至46层之间，每套单元面积为767.01平方米。这些复式房源以“海归银行家”作为主人身份设定。

但由于汤臣集团的新项目上海市汤臣金桥花园，及天津市津湾广场第二期最早也只能于2015年或2016年落成及交付，所以，汤臣一品仍是汤臣集团2014年的主要盈利来源。

据相关资料显示，2013年汤臣集团的毛利大幅提升，也得益于上海的物业销售利润，共计2.26亿港元，2012年则亏损0.2亿港元。其中，汤臣一品作为集团的首要收入及盈利来源，当年确认销售收益、租金收入及管理费近5.72亿港元，占集团经营收入约55.61%。当年集团权益盈利由2012年1705万增长到2.98亿元。

4月29日，记者向汤臣集团发出询问，在没有别的物业可作为主力销售的情况下，是否有销售目标，以兼顾集团的业绩表现。截止到发稿前，并未得到回复。

对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉记者，汤臣一品的市场去化水平一直不高，对此开发商也会有所预计。不过今年上海市场出现了一些看跌的情绪，而且很多地方价格下调都是首先对中高端物业进行“开刀”，所以此类项目的市场去化会面临一个阻力。加上目前反腐力度加大，很多客户的豪宅需求被压抑。另外，从目前上海黄浦江沿岸情况看，随着后摊建设和开发，此类地块的豪宅市场可能吸引力更大。从这个角度看，作为位于小陆家嘴的汤臣一品，市场吸引力在弱化。

“因此从整个汤臣集团的业绩考虑，会很迫切要求此类项目的去化。如今销售一套，对于缓解汤臣集团的流动资金是大有裨益的。”

然而，一位多年接近汤臣集团的人士告诉记者，“我感觉汤臣一品并没有去化的要求，年内还有别的住宅项目推出。”

目前，上海顶级豪宅已在密集推盘。4月中旬，黄浦江另一边的绿城·黄浦湾推出总价2.3亿元的顶层复式房源，同期推出的还有一套面积近680平方米的顶层豪宅。项目“楼王”面市后，绿城还会推出二期全新房源，价格尚未确定。

“据我所知，有好几个项目都在推它们的‘楼王’。”陈延彬告诉记者。

张宏伟粗算，有成交记录的每平方米10万元以上的豪宅项目在上海有30个左右，分布在浦东陆家嘴板块、环海路新天地中心板块、佘山板块等区域。

值得注意的是，豪宅内部也出现分化。刘渊告诉记者，豪宅市场的涨价项目少，有些豪宅楼盘已经几年没有涨价，也有些豪宅在降价。“有些楼盘有独到的景观和位置优势，豪宅相对更加保值。有些项目本身位置没有特别之处，只是堆砌高档的建筑材料，价格水分比较大。”