农工商房产上市前百亿激进拿地 高负债超70%警戒线
继房企大鳄绿地借壳金丰投资敲开资本市场大门之后，上海(楼盘)又一家本土国有地产企业农工商房产也步其后尘，该地产企业将借壳海博股份上市融资。
据《中国经营报(博客，微博)》记者从农工商房产大股东光明集团管理层人士处了解的情况，虽然农工商房产早有上市打算，但此次借壳重组亦属“突然”，“大股东做了一个重大的决定”。
上述人士告诉本报记者，之所以是农工商房产借壳，而不是让海博股份继续发展物流产业，理由在于“房地产是资金密集型企业，农工商房产对资金的需求更急迫”。
在2013年斥资百亿元大举拿地的情况下，资产负债率可能进一步飙升，更加强融资需求。
百亿激进拿地
尽管这几年农工商房产努力想要突破上海区域，尝试在长三角和全国布局，在多位沪上地产人士眼里，农工商房产仍然是一个“区域性公司”。从农工商房产的布局来看，主要项目在上海。2013年才提出走出上海的战略构想，以上海作为本部，长三角地区作为发展重点，在保持上海和长三角开发量的基础上向全国发展。3至5年以后，在农工商房产全国的布局中，上海和长三角要占总量的50%。
农工商房地产官网上公布的数据显示，2013年2月至2014年2月，公司储备土地3290亩，是前三年土地储备的总和，累计增加项目25个。目前其土地储备65%集中在长三角地区，其中上海占13.8%，江苏占23.4%，浙江占27.8%。
据记者不完全统计，去年6月至今，农工商房产至少斥资100亿元在全国范围内激进购地，涉及杭州(楼盘)、绍兴(楼盘)、宁波(楼盘)、湖州(楼盘)、金华(楼盘)、舟山(楼盘)、宜兴(楼盘)、扬州(楼盘)、武汉(楼盘)等十多个城市。
去年9月3日，杭州萧山三宗热门宅地开拍，吸引了包括恒大、农工商、万科、金地、保利等在内的全国性房企和滨江、莱茵达、三江、开元、昆仑等在内的杭州本土房企等十余家开发商竞价。
最终，农工商房产则紧随其后，在21号地块“惜败”恒大后包揽22、23号地块，两宗地成交总价14.86亿元，平均楼面价高达9201元/平方米，其中22号地块9892元/平方米的楼面价直奔万元。
在高价夺得杭州宅地后，农工商房产在浙江省的扩张步伐“一发不可收”。2013年10月22日，农工商房产在宁波北仑和湖州南浔各拿下两幅土地，总耗资约14亿元；2013年12月5日，农工商房产又斥资6.88亿元拿下浙江富阳一幅土地。
2014年国内楼市降温，农工商房产继续圈地。1月16日，农工商房产斥资11.96亿元拿下浙江金华一幅土地；1月23日，农工商房产又以10.5亿元的总价拿下浙江舟山一幅土地。近期，农工商房产还斥资约7.5亿元，分别在江苏宜兴和扬州各拿下一幅土地。
对于农工商的大举扩张，同策咨询研究部总监张宏伟表示：“上市前，房企一般都会有大的拿地动作。土地作为房地产开发的两大核心要素之一，决定有多大发展潜力。从市场估值角度，上市前拿地也有增加资产这方面的考虑。”
在给记者的一份邮件回复中，农工商房产表示，从战略布局上，农工商房产在2012年年初就明确了“精耕上海，深耕长三角，辐射全国”的拿地策略。“2013年我们进入的城市较多，主要还是集中在长三角；对于投资区域的选择，我们有量化的标准。”
负债高企
在当前楼市出现降温迹象的情况下，农工商房产激进扩张的做法被认为存在风险。业内人士担心，今年的楼市变局，对于企业经营能力和资金链都是重要考验。
在本报记者掌握的数据显示，农工商房产目前布局25个城市，在建拟建项目多达63个，累计开发总量超2000万平方米，年开发量近200万平方米。
从财务数据来看，农工商房产负债大幅攀升，2012年年底刚性债务达到111亿元，资产负债率高达74.36%，已超过业内公认70%的警戒线。在2013年斥资100亿元拿地的情况下，资产负债率可能大幅飙升。
根据新世纪资信评估公司所出具的最新评级报告显示，截至2012年底，农工商房产总资产为191.37亿元，总负债为142.3亿元，其中刚性债务111.13亿元，营业收入为62.4亿元，净利润为5.82亿元，资产负债率74.36%。与2011年相比，在营业额同比增长39.78%的情况下，负债也同比增长了36.27%，负债率也上升了4.07%，净利润却下滑7.4%。
4月23日，本报记者试图联系农工商房产，相关人士表示：“负责人不在”。目前尚无法得到农工商房产2013年的财务数据，有待一个月后重组方案公布。
评级报告认为，“农工商房产业务扩张速度加快，缺乏有效的资本补充渠道，随着在建、拟建项目的推进，公司存在一定的资金压力。”此外，在建、拟建项目主要分布在二三线城市，易受房价波动影响。
对此，张宏伟表示：“不能单纯看资产负债率，还要看现金流是否充足，包括销售回款、企业自有资金、母公司和股东资产注入。有的企业拿地比较激进，资产负债率能达到90%以上。但如果出现现金流周转问题，那就有很大风险了。”
虽然背靠光明集团这棵大树，但农工商房产借壳上市仍有很强的“融资需求”。光明集团管理层人士告诉本报记者，之所以是农工商房产借壳，而不是让海博股份继续发展物流产业，理由在于“房地产是资金密集型企业，农工商房产对资金的需求更急迫”。
“农工商房产这几年发展很快，光明集团主业是食品，不可能把资金调过去给它发展，更重要的是给机制和体制的打造，让它到资本平台去发展，对我们来说，这是最好的选择。”上述人士表示。
快周转压力加大
与其他近年来快速发展的房企一样，农工商房产快速发展的逻辑也是快周转，通过“以价换量”的方式快速回笼资金。
在记者获得的一份文件中，农工商房产总结道：以标准化支撑的快周转模式逐步清晰，并形成了一套项目进度管控体系：新获取项目六个月开工，多层项目一年竣工，小高层项目两年竣工，高层项目两年半竣工。
据本报记者了解，2014年农工商房产内部提出的目标是，在前一年100亿元销售额的基础上，增加到了175亿元。而要完成这一任务，难度颇大。
根据农工商房产主动披露的信息，公司整个2013年的合约销售额仅为110亿元，但已经创下农工商房产的历史新高。作为上海的一家老牌房企，农工商房产直到近年来才逐渐开始大幅扩大规模。数据显示，农工商房产2010~2012年的营业收入分别为55.21亿元、44.64亿元、62.40亿元。
一位上海开发商对本报记者分析称，农工商房产规模刚刚突破百亿元，上市做大资产的冲动非常明显，从公司战略布局来看，短期内进入这么多城市，战线拉得太长，在楼市降温的大环境下，压力很大。
以农工商房产去年9月在杭州萧山拿的项目为例，公司总裁沈宏泽日前就亲赴萧山调研督导，并指出，最近杭州负面报道较多，要时刻关注萧山市场，以快制胜，推动项目实质性进展。“作为项目比邻的强劲对手恒大已经走在我们的前面，如何积极应对？我们必须迎头赶上，加快运营速率。谁跑在前，谁将赢得先机。”
沈宏泽要求，浙江公司要突出一个“快”字，确保完成今年10亿元销售收入；萧山项目在资金上要自足自给，同时尽快归还集团投资款。
在今年3月中旬农工商房产2014年销售工作会议上，农工商房产董事长张智刚表示，面临严峻的销售形势和集团艰巨的任务，营销工作的好坏将直接影响集团全年目标能否实现。2014年要快推盘、快销售、快去化、快回笼，上半年要确保完成销售合同签约金额50亿元的任务。(熊晓辉)
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