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评论：楼市调控须抓住“市场化”要领

https://www.biud.com.cn 2014年05月06日09:21 家居装修知识网

　　在楼市下滑的压力下，近来铜陵、南宁、天津等多个城市出台或酝酿政策，对楼市调控进行松绑。但在产业空心、户籍壁垒、区域割裂等问题尚未解决情况下，以“市场化”之名放松调控，显然未能抓住“市场化”的要领。将房地产业融入城镇化发展大局，加快建立完善配套机制，才能更好地实现市场调节。

　　作为行政手段的代表，“限购令”成为近期政策调整的着力点。调整方式主要有二：一是在区域、房屋类型上，缩小限购范围；二是降低审核标准，释放购房资格。无论是南宁推出的“红头文件”、天津滨海新区的表态，还是流传的“闽十条”、芜湖草案，其实质莫不如此。相比之下，安徽铜陵日前出台的政策尺度更大，除放开二套房公积金贷款，还给予契税补贴，以及买房落户。

　　事实上，当前房地产市场差异化趋势明显，部分城市楼市供需趋于平衡，甚至供大于求。加之城镇化潜力较大，对于这些城市而言，限购等政策的价值确在丧失。虽然松绑限购与“市场化”的政策思路似乎显得一致，但仅仅松绑楼市限购，就真的等同于“市场化”吗？

　　“市场化”意味着市场要素能够自由流动，也意味着行政壁垒的破除。就房地产调控手段而言，打破行政壁垒，包括限购、限贷等行政化调控手段的退出。这样才能更好地实现市场调节，并让价格信号准确地反映市场真实。

　　更重要的是，土地改革、户籍改革、区域一体化、产城融合等政策，同样是打破行政壁垒的必要手段。其中，土地改革补足供应，户籍改革释放需求，区域一体化构建大市场，产业发展则提供长久支撑。对于房地产业而言，这些因素可谓缺一不可。

　　房地产不仅联系上下游多个关联产业，而且与区域经济互相依存，与多项改革密切相关。但在近些年的发展中，我们似乎有意忽略了这种关联性。主要表现在：市场向好时，仅关注房地产业，而忽视产业协同和区域一体化；市场低迷时，则忙于救市，寄望房地产业能够力挽狂澜。因此，我国房地产业的市场化历程虽不足20年，但“支柱地位”俨然已不可动摇。很多地区出现“房地产独大”现象，并对其他产业形成挤出效应。单纯松绑楼市限购政策，有助长房地产独大之嫌。

　　那么，在针对房地产业的政策调整中，应当如何既遵循市场化的大方向，又不将其演变成救市行为呢？

　　首先，放眼全局。对房地产业的政策调整，应当纳入到区域协同发展、城镇化大局的背景之下。同时，房地产业走向市场化的步伐，应该与土地、户籍等制度的改革同步。

　　其次，关注差异。一方面，针对不同的区域市场形态，进行分类调整。“去行政化”的过程不应“一刀切”，而是应该有步骤、分阶段地逐渐松绑，避免造成市场反弹。

　　最后，构建层次。针对不同层次的需求，构建完整的供应体系。其中，中高端商品住房的供应需依赖市场，而在普通商品房和保障房的供应中，仍需政府部门的主导。棚户区改造、廉租房、自住商品房建设，甚至养老地产、旅游地产等，各自解决好自己对应的群体需求。

　　放眼长远，调整完善房地产政策，重在长效机制的建设，这需要建立健全配套体系，应尽快实现个人住房信息系统联网、不动产统一登记等。同时，需要尽快通过法制化的手段，划清政府与市场的边界，明确权责，这才是房地产走向成熟的方向。