“自住型商品房”冲击普宅 商用物业投资仍被看好
自2013年10月23日北京出台了以“自住型商品房”为核心的“京七条”。时至今日，新政出台已经半年有余，其对房产投资产生的影响怎么样呢？据调查了解，由于受到“自住型商品房”将大量上市的影响，普通住宅的投资受到了明显抑制，但商用物业的投资仍被投资者看好。
政策未明确使短线投资转向长线投资
限购政策以及即将出台的房产税政策使投资置业者的投资方向发生了转变。房产专家认为，自2008年后，房价节节攀升，部分前期投资者，获取了丰厚的投资收益，再加上北京作为一线城市的代表，更强化了购房者房地产保值增值的信心。尽管政策还有一定的不确定性，但投资客可以通过中长线投资来化解政策风险。
目前受历次调控政策制约，尤其是去年二套房贷收紧及动态上调过户指导价等调控政策，前期投入成本不断增加，而投资收益空间却被压缩，不确定的政策风险也是短线投资日益转向长线投资的因素。另外短期内有些区域配套不成熟，使短期收益偏低，通过前期以租待售等待区域成熟，市场好转后再高位出手，也成为一些投资者的选择。
目前投资普通住宅比例不足10%大部分投资客户转向商业地产
近期推出的自住型商品房用地多分布于五六环外，这将会影响部分普宅二手房的价格。房产专家认为，目前投资普通住宅比例不足10%。自住型商品房对高端写字楼的影响则不大，尤其是一部分属于区位优势明显、品质突出的5A级写字楼产品，具有稀缺性和不可复制性，高端置业者成为其需求主力，未来仍具投资潜力。
临空经济区商务版块投资被看好
从目前热销的投资物业类型来看，小户型、总价低的重点发展区域商业物业受到大量投资者的追捧。如临经空济区的商务地标建筑——东港鑫座。凭借空港经济崛起的核心地段，商用物业正处于一个置业投资的价值洼地，投资者钟情于东港鑫座，源于他独特的优势。第一，东港鑫座5A写字楼物业租金回报率高于一般写字楼与普通住宅。据专业数据显示，目前临空经济区商业出租回报率高达8%左右，而城区普通二手房的租金回报率一般仅为3%左右。第二，东港鑫座纯商业项目不限购，购置门槛不高。第三，东港鑫座为50-200平小户型、总价低、换手比较灵活，并且位于三轨道附近和临空经济区核发心，附近商业成熟，投资潜力较大。
东港鑫座写字楼产品既可以做到保值增值，其租金收益也非常稳定。由于该楼盘处于临空经济区商务核心，周边有很多大型企业如宝洁、空客、索爱等30余家世界500强企业、80余家国际知名跨国公司竞相上演财富神话，核心区平均每公顷土地投资近亿元、实现产出2.1亿元，创造了惊人的“钻石效应”。首都临空经济区正在成长为继中关村、CBD、金融街等功能区之后的首都经济又一重要增长极。
专家表示，目前调控政策主要针对普宅，政府保障民生及中低端客户群体需求的力度加大，两限房、自住房、公租房大量开建，商品房供需结构正在发生重要变化。而国家推进产业结构调整，提高消费占GDP的比重，将拓展商业物业的发展空间。
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