楼市观察：五一惨淡加剧楼市差异化

　　■ 楼市观察

　　与其说五一小长假的楼市惨淡是中国楼市开始降价的转折点，不如说它使中国楼市的差异化开始明显。而楼市本来是有地域性的，不存在全国统一的市场。

　　刚刚结束的五一小长假期间，全国房地产市场有统计数据的城市一片惨淡。全国54个主要城市合计住宅签约9887套，较2013年同期的14642套下滑32.5%。一向最为红火的北上广深楼市也露出了冷清的疲态，四大一线城市三天合计签约1046套，同比下降了40%。不仅成交量下降，北京商品住宅的成交均价开始出现下行，五一三天仅为20836元/平方米，对比上一个三天小长假——清明期间，价格下降幅度高达18%。五一小长假上海郊区部分楼盘也以打折销售、降低首付比例等方式吸引购房者试图快去存化。

　　那么，中国的楼市是否就此为转折点，疯涨了十几年的房价会从此下跌了吗？

　　从近期市场走势看，全国整体市场成交量已经有半年处于下调趋势，五一小长假的楼市冷清只是半年来楼市成交量萎缩的继续。而中国楼市虽然已经延续了十几年的热情，十几年地只涨不跌，但其中毕竟还是有过几次楼市成交量急剧降低的。只是在那几次成交量萎缩时，房价下跌的极少，尤其是北上广深等一线城市一如既往坚挺，一些楼市重新火热，房价必然再次大涨。

　　可这一次随着成交量惨淡，当前平均房价环比下跌的城市正在增多。5月1日，中国指数研究院发布的4月百城房价指数显示，全国百城新建住宅平均价格为11013元/平方米，仅比3月上涨0.1%。分城市来看，4月份100个城市中有45个城市环比下跌，环比下跌的城市接近半数。

　　造成这一轮楼市量价齐跌，从供求关系来看，短期原因是4月份大批刚需楼盘推出，必定造成五一期间中低档楼盘成交量的萎缩。长期的原因，则是近二十年来楼价的疯涨，刺激了各地卖地的积极性，大多数地方房地产开发已明显过度，大量库存，造成了供过于求。

　　更何况，一方面，房企近两年大举拿地、激进扩张所致的负债率走高，难以背负高库存造成的资金沉淀，更加上近期以来资金监管加严，房地产开发商贷款难度增加；另一方面也正是资金监管加严，房贷紧缩，购房者心理越发观望，未来楼盘打折促销现象将会增多。

　　因此，五一小长假楼市惨淡恐怕不仅仅是受政策调控的影响、不久就会反弹的，很可能就是中国楼市的转折点，楼价由疯涨转为下跌，起码也是不再涨了。

　　不过，这样的转折点可能只是对中国大部分城市的楼市而言，对北上广深等一线楼市，楼价上涨还没有到头。

　　从供应方面来看，北京的刚需项目供需比目前已经从1:4逐渐降低到1:2，但北上广深及成都等一线城市的库存量还是有限的。而从需求方面看，中国的城市化大约要在2020年才有眉目，而中国人口的拐点大概是在2017年，那么大多数中小城市的效应点大约是在这两个时间点的之前发生，而北上广深等一线大城市对此必然是在这两个时间点之后一段时间才能正式产生效应。因此北上广深的楼市供求关系在此之前不会发生根本的变化。对于这些一线城市来说，五一小长假楼市的惨淡，只是像以往出现过的一个成交量下跌的停顿，还不能形成拐点。

　　由此可见，与其说五一小长假的楼市惨淡是中国楼市开始降价的转折点，不如说它使中国楼市的差异化开始明显。而楼市本来是有地域性的，不存在全国统一的市场。

　　□郁慕湛（财经评论人）

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