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从政策壁垒到邻里博弈旧楼加装电梯为何这样难？

https://www.biud.com.cn 2014年05月06日16:21 家居装修知识网

　　在宝安乃至整个深圳，有一大批建于1997年之前的居民楼没有安装电梯，这些楼梯旧楼让越来越多每日攀爬的高楼层住户感到了“力不从心”，加装电梯，成了高楼层住户的念想。何俊摄

　　“老哥们，现在有政策了，我们的旧楼符合加装电梯的条件。你能不能考虑一下？大家坐在一起给你们低楼层用户设计一个补偿方案，把楼梯装起来，毕竟很多街坊年纪都大了，上下楼梯非常不方便。你要是有什么需要，我们也可以考虑进去。”不久前，家住宝安建安新村某栋的李先生在社区花园遇见了陈先生，迟疑了片刻之后，他主动上前和陈先生搭起了话。

　　“我的态度已经表明过了，不要再来说服我了。”陈先生的回答十分坚决。

　　作为十多年楼上楼下的邻居，李先生和陈先生分别住在楼层的七楼和二楼。由于这栋建于上世纪90年代的旧楼没有安装电梯，出于方便的考虑，早在五六年前，部分高楼层业主之间形成了加装电梯的动议，但是这一设想遭到了低楼层业主的强烈反对，李先生曾与陈先生多次沟通未果，加上当时对于旧楼层加装电梯尚未有明确的法规指引，此事一直搁浅至今。

　　在宝安乃至整个深圳，有一大批建于1997年之前的居民楼没有安装电梯，其中既有商品房，也有福利房。这些旧楼一般为7到9层，随着人口老龄化的大潮，这些楼梯旧楼让越来越多每日攀爬的高楼层住户感到“力不从心”，加装电梯，也成了高楼层住户的愿想。

　　近年来，多位深圳市民、人大代表、政协委员曾就旧楼加装电梯提出呼吁与建议。去年底，经过长时间的调研之后，深圳市规划和国土资源委员会出台了《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》（以下简称《意见》），意见明文规定：在满足建筑结构、消防等安全要求和城市景观的前提下，已办理房地产权登记的既有住宅可以申请加装电梯。

　　不过，虽有明确的政策支持，但《意见》亦规定旧楼加装电梯如要申请审查，需有本栋（梯）房屋专有部分占本栋（梯）总建筑面积2/3以上的业主、且占本栋（梯）业主总人数2/3以上的业主同意加装电梯的证明材料。业主之间“谈不拢”正成为旧楼加装电梯的最大障碍。记者从相关部门了解到，《意见》颁发至今，旧楼层加装电梯的个例寥寥无几，整体进展并不乐观。

　　●南方日报记者方晓达

　　楼上楼下的“共识鸿沟”

　　宝安新村是建于上个世纪90年代的住宅楼，除了一栋高楼层建筑带有电梯之外，其余均为无电梯的8层住宅楼。家住楼梯楼8楼的赵先生告诉记者，自己80多岁高龄的母亲近几年除了看病、检查身体之外，已经不再下楼了：“以前每下楼一次都是我背下去，现在我也是60岁的人了，背不动，只能叫在福田工作的儿子回来背。”

　　关于旧楼装电梯的设想，赵先生是第一个投支持票的，他对此也在同一楼的邻里间摸过底：“五、六、七、八楼层的业主都是比较坚定的支持派，四楼的可能有些摇摆，三楼以下则较多是持反对意见的了。”

　　“反对者主要的反对意见在于加装电梯对于楼层结构安全的影响、电梯对于低楼层采光的影响、电梯的安全问题、电梯的噪音问题等等。”建安新村的李先生告诉记者：“钱的问题倒不是大问题，我们之间也做过一些方案，可以对部分低楼层用户提供一些补偿，但是他们并不接受。确实，毕竟低楼层住户对于电梯并无需求，在他们看来，最好的改变就是没有改变。”

　　新出台的《意见》对于旧楼加装电梯的资金来源给予了指引：本着利责相应、友好协商的原则，业主可以参照楼层不同、权重不同的方式自行协商出资比例，楼层越高，则出资比例相对越高。例如，第8层权重可设为6，第7层为5……，等等。视加装电梯工程的不同情形，第2层可以少出或者不出，地面层可获适当补偿，但补偿金额不宜超过总工程费用除以本栋（梯）总户数的数值。

　　事实上，一位参与过类似谈判的高楼层业主表达了和李先生类似的看法：“为了能够达成共识，我们高楼层业主甚至可以再掏多一点补偿低楼层业主，这都不是问题，但是对方就是不松口。”

　　这位业主还道出了自己的揣测：“其实换位思考的话，他们（低楼层业主）也有自己的利益立场。现在的楼梯旧楼在市场上，一般是低楼层价位较高，如果装了电梯，那肯定是高楼层的价位比较高，从房产价值的强势到弱势，一般人不容易接受这个大转弯。”

　　业主之间无法达成共识，让许多旧楼加装电梯遥遥无期。一位专业人士告诉记者，按照深圳新出台的《意见》，旧楼加装电梯要通过规划国土部门的审查，进入公示阶段，需提供本栋（梯）房屋专有部分占本栋（梯）总建筑面积2/3以上的业主、且占本栋（梯）业主总人数2/3以上的业主同意加装电梯的证明材料。这看上去似乎可以通过少数服从多数的原则推进电梯的安装。但《意见》第六条同时规定：公示无异议或者已妥善处理异议后，申请人应当向规划国土部门申报加装电梯的建设工程规划批复，需提交本栋（梯）全体业主已就电梯的建设（包括水、电、气管道的迁改等）、运行、保养、维修、使用管理责任主体等问题已达成一致意见的证明材料；加装电梯可能影响相邻住宅采光、通风等使用功能的，申请人还需提交与在加建方案公示期内提出异议的相关业主就补偿问题达成一致意见的证明材料。

　　这意味着，旧楼加装电梯过程中，任何一个业主的反对意见均可“一票否决”。

　　“说也说了，谈也谈了，甚至吵也吵过，邻里邻居的，要闹起来也挺难为情的。现在感觉要在旧楼加装电梯，一个字，难。”西乡地铁C出口附近一位参与过推动旧楼装电梯的业主无奈地对记者说：“作为一名高楼层楼梯楼的住户，要住上电梯楼，我现在仅寄望于换一套房子，或者观望一下小区有没有被纳入旧改的可能。”

　　按照《意见》规定：已纳入市政府批准的全市城市更新单元计划和土地整备计划的住宅不得申请加装电梯。

　　政策背后的市场先热

　　宝安前进路的地产中介周先生在向客户推荐楼梯旧楼时，总是向客户加以介绍，该楼可以加装电梯：“按照过去的经验，旧楼加装电梯之后，高楼层可以有20%的增值。不少年轻的客户偏好这种楼盘，一是自己的体力能够接受，二是便宜，三是拥有较大的增值空间。”

　　旧楼加装电梯，搅动的不仅仅是地产行业的遐想，电梯行业更是冷暖先知。宝安新村某楼梯楼的高层住户罗阿姨经常会收到一些电梯公司派发的传单，“品质可靠”、“安全节能”、“销售、安装、维护一条龙服务”成了惯常的宣传词眼。自从旧楼加装电梯成为大众议题以来，诸多电梯行业将旧楼加装电梯视为可观的业务增长点。

　　“我们在罗湖、福田已等地经成功地操作了不少旧楼加装电梯的项目。在这方面拥有很强的技术优势，可以给不同结构的旧楼层提供让客户满意的电梯方案。”深圳富士电梯的工作人员向记者介绍道：“客户可以根据户数选择电梯的类型，我们提供的最经济的电梯是800公斤电梯，造价大约在15万元左右。”

　　除了造价之外，一部800公斤电梯的安装费用约需10万元，而后期维护费用约在每年4000元到6000元之间，再加上能耗费用，一部电梯对于业主而言将是一笔不菲的支出。不过这位工作人员提醒记者，深圳新出台的《意见》对于旧楼加装电梯的资金来源也提供了一些渠道支持。《意见》规定，业主应当承担加装电梯的相关费用，主要筹资方式包括按规定申请提取使用加装电梯涉及专有部分的物业专项维修基金、按规定申请提取使用加装电梯涉及专有部分的业主住房公积金。

　　“不同的旧楼有不同的结构，有的旧楼预留了电梯通道，有些则没有，我们在方案设计上也比较灵活。比如对一些没有预留电梯通道，楼道面积比较小的旧楼，我们可以在原来的建筑面积之外设计一个观光电梯。”富士电梯的工作人员进一步介绍道。

　　事实上，《意见》对于旧楼加装电梯而增加建筑面积采取了容许的态度：《意见》的第九条明确规定：对确因加装电梯而增加的建筑面积，暂不计收地价、不办理用地补充手续、不办理房地产权登记。

　　在提供销售、安装、维护等服务之外，广州的一家电梯公司还推出了代为报建的服务。该公司表示可以代业主在国土规划和住建等部门办理相关手续，但前提是业主之间先“谈妥”：“业主谈妥了，大家都同意，盖好了章，剩下的事情可以全部交给我们。”

　　在政策与技术层面已无障碍的情况下，业主的同意率成了最后的操作难点。此前，周边城市有过在业主同意率较低的情况下，由少部分旧楼业主集资加装电梯。电梯的使用不予分享，由出资的业主通过佩戴的电梯IC卡刷卡使用。电梯行业的一位知情人士坦言，目前此类范例在深圳较难效仿：“深圳的相关法规还是强调业主利责相应、友好协商的原则，出资的问题倒是其次，重要的是能否做到一栋楼上上下下大家能够一起接受。”

　　近年中，广州的旧楼加装电梯已经涌现不少成功案例，而据分析，成功案例中以单位的房改房居多，有论者指出，这类型建筑加装电梯的推进通常以单位的组织为突破口，因此容易跨越业主共识这一鸿沟。而业主身份各异的普通旧楼则不具备这一优势，毕竟组织性的决策比业委会的沟通更有效率。

　　自2012年起，深圳在罗湖、福田、南山各挑选了相关的小区作为旧楼加装电梯的试点小区。时下，这些试点小区的进展颇受关注。李先生告诉记者：“如果有一个试点出来，事情会将有很多改观，我们可以学习怎样去推进这件事情。”