银行房贷压力测试进行时：温州已处于风险临界点
银行“高度戒备”：房贷压力测试进行时
多位业内人士认为，目前浙江等地房价下降幅度对银行“有压力但还不是很大”
陈周锡
如果房价大幅下跌，银行能不能扛住？
在本轮房地产调整中，浙江受影响和冲击相对较大，其中温州房价下跌超过30%。昨日，多位浙江银行、监管人士接受《第一财经日报》记者采访时认为，目前浙江等地房价下降幅度，对银行来说“有压力但还不是很大”。
上述人士向本报记者透露，2009年~2012年，在银监部门的部署下，他们一直在对银行房地产贷款进行压力测试，并对贷款风险加强排查。目前，银行对房地产开发贷款、房屋抵押贷款已有所收紧。
银行注视楼盘降价
从3月开始，浙江杭州、宁波等地，陆续传出个别楼盘大幅降价销售。
4月底，由于受到周边楼盘相继降价竞争影响，余姚一楼盘降价四成销售，但开发商称去化率还是在70%左右。与此同时，宁波某楼盘七、八折销售，据宁波房产业界人士反映，去化率也在50%左右。
“降价还能卖得动，说明市场还不至于那么糟糕。”宁波华星房产咨询有限公司副总经理陈敏梁说，从成本结构来看，大部分降价楼盘保本销售或有微利，开发企业主要出于回笼资金或财务平衡考虑，不会对银行还款造成影响。
一家杭州商业银行人士说，楼盘降价多少销售，是房企的自主经营行为，银行更关注企业资金流状况，但并不意味着银行对此视而不见，去化率是银行关注楼盘销售的主要指标。同时，购房者以刚需和改善性为主，银行认为这些购房贷款是非常安全的。
在这轮房地产调整中，温州是房价下降的“重灾区”。今年两会期间，温州市市长陈金彪对媒体表示，从2011年起，温州房价目前为止回落了 1/3。但据《第一财经日报》记者调查，之前被热炒的房子价格普遍缩水50%~60%，即使是一些大型老小区，市值缩水也在30%左右。
温州中鼎房地产评估有限公司总经理卢林勇说，通常来说，普通住宅贷款评估价为市场成交价的8折，按最大抵押贷款七成计算，即可贷款房屋成交价的56%，可见银行对购房贷款风险已有基本防范，“目前温州房价是全国跌幅最大的，但绝大部分房子的总价还是大于贷款的。”
“如果房价还要继续下降，银行压力就比较大。”一家温州商业银行人士认为，目前温州房价处在“风险临界点”，银行在关注房价下降、交易市场低迷 同时，更担心不良抵押房产的处置变现压力。“一些司法拍卖房，价格普遍要比市场价低，且不受限购套数影响，还能从银行取得贷款，但也出现了流拍现象。”
另一位温州商业银行人士也认为，现在银行最担心的是，这些抵押房产一旦成为不良资产，在目前交易行情下，往往存在有价无市、无人接盘的尴尬，处置时间拖长，必然导致银行绩效下降、利润缩减、拨备提高等压力。
出招抵御房贷风险
“各银行情况有差异，有些比较乐观，有些压力比较大。”一位浙江区级金融监管办负责人说，在监管部门的部署下，许多银行都建立了房地产压力测试模型。“由于贷款结构等不同，各银行测试模型采用的参数指标差异也比较大。”
该负责人说，一般来说，一些大型国有银行与国企、大型房企合作比较多，相对来说房地产贷款风险压力会轻一些；而一些商业银行与本土中小房企合作较多，由于这些房企、项目股东背后往往是实体企业，在如今实体企业普遍不景气的状况下，贷款风险压力就比较大一些。
同时，测算模型采用的参数，还与地方经济有紧密关系。上述负责人说，相比来说，温州企业出险率较高，个人贷款比重高，房地产抵押贷款比重大，再加上房地产开发量供大于求，房地产贷款风险也会比较大些。
数据显示，去年底温州地区银行的贷款余额7092亿，其中1000多亿为房地产贷款，4400多亿是用房产作为抵押的，存在房地产贷款占比高、房地产抵押物占比高、实体经济涉足房地产比例高的“三高”现象。
此外，上述温州银行人士也向《第一财经日报》记者透露，在房价下行压力下，一些银行也在加大对房产抵押贷款的排查力度。
“总体来看，上海房地产贷款风险要比杭州好些，杭州又比温州好些。”上述负责人说，房价下行，对银行贷款风险有压力，但还不至于那么大。
美国彼得森研究所近日发布研报称，即使中国房价下跌50%，中国商业银行仍能像21世纪前十年那样持续相对常态化运营。依据一是，中国金融机构 那份结论为房价下跌30%，其对银行业不良贷款率并不会产生太大影响的研究报告；依据二是，目前中国商业银行不良贷款率为1%。所以即使房价下跌50%， 不良贷款率也仅为6.6%。
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