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楼市增速换挡专家称今年房价下跌是大概率事件

https://www.biud.com.cn 2014年05月07日09:41 家居装修知识网

昨日楼市再传“救市”声—安徽铜陵制定出政府将以团购方式筹集保障性安居工程住房、购房者可获契税补贴、放松住房公积金贷款条件等一系列利好政策。

在此之前，南宁市房管局已经发文为限购政策松绑。此外，天津滨海新区、温州、长沙、杭州、宁波等地也有传言称正酝酿和讨论松绑限购的可能性。

观望情绪浓了

“一季度经济数据不是很理想，经济活力下降，财政收入缩水，一些地方政策放松在所难免。毕竟与房地产业相关的水泥、钢铁等产业已经占到GDP的20%左右。”昨日下午，南京江北一处楼盘会所内开了一场低调的楼市现状研讨会，金地集团南京公司投资部总经理邓乐用这段话做了他的开场白。

身为投资部主管，邓乐对于市场上各方信息必须保持敏锐的反应度。他坦言，不乐观的楼市现状，导致地方政府蠢蠢欲动，即便是房价已连续23个月上涨的南京，情况也在改变。

“4月以来，明显感觉观望情绪浓了，到案场的客户量在减少，尤其是改善型住宅鲜有人问津。"五一"小长假的成交数据同比下降明显。现在同一个区域内的楼盘，抢开盘、争客户的竞争十分激烈。”

不止一家开发商有邓乐这样的感受。在江北和河西奥南都将有楼盘推出的一家开发商私下告诉记者，“现在蓄客难度实在太大了！需求这块蛋糕就那么大，大家都盯着。”4月27日，河西奥南的海峡城和五矿崇文金城两家楼盘，已经上演了鲜活的“无间道”比拼，听闻对手近期要开盘，海峡城抢先加推，后者继而在当晚也紧急开盘。更有意思的是，一些开发商为了增强楼盘成交率，不惜聘用多家代理公司在同一案场卖房，让代理公司之间互抢业绩，卖命拉客，这样的内部销售竞争已可以用“闻到火药味”来形容。

央企保利在南京先后推出一成首付、精装改毛坯等举措，表现出力邀客户、变相降价的急迫心情。在一些楼盘，久未露面的“特价房”也卷土重来。

“二手房市场也出现了有价无市的局面。土地市场方面，继3月推出一拨地后，进入4月以来，推地速度已经明显放缓。”面对种种不利现象，邓乐不禁预判：到三季度时，南京楼市可能会出现更为深刻的变化。

“都说城镇化是房地产发展的助推器，但是城镇化对长三角而言已非大的契机，因为长三角的城镇化率已经很高。”和记黄埔地产(御翠·尚府)（南京）有限公司业务拓展部经理秦天昊说。

“去年南京市场非常好，但扬州、南通包括苏锡常等地却与南京形成了差别化，房价增幅并不明显。基于差别化，我们现在投资会特别关心一个城市的产业结构和人均收入情况，如果是以劳动密集型的加工业为主，那么当地居民收入不会很高，房地产市场也没有购买力支撑。相对而言，南京的经济结构较为健康，有较多的高科技和三产企业，未来应仍有发展机遇。”

尽管仍对南京的市场看好，秦天昊却也提到了这一出：今年和记的兄弟公司抛售了旗下的南京国际金融中心。

显然，即便是对南京这样的城市，香港地产大佬也保持了谨慎的乐观。

利空气氛弥漫

如果说，南京楼市微妙变局已经拉开，那么常州、无锡等地市场格局的冷淡已更加清晰。

以常州为例：第一个降价的常州雅居乐星河湾仍然保持低价销售思路。在武进区，星河地产在售的三期3栋楼开盘均价定在了7000-8000元/平方米，比一期、二期8000-8500元/平方米的成交均价明显下调。与该楼盘相邻的紫金城也推出了“清盘价”。大开发商绿城坦言，常州项目几乎是低于成本价在售。

一则未经证实的传言是：常州武进、天宁等区域已在酝酿购房补贴措施，以刺激市场。

“江苏楼市市场格局的变化只不过是全国的一个缩影。”中国指数研究院南京分院总经理曹旭东说。

他手中握有一系列数据。从宏观数据看，一季度GDP增7.4%，显示经济增速趋缓但维持平稳增长；3月，广义货币（M2）增长12.1%，创15年新低，低于政府工作报告中全年13%的既定目标，但结合经济增长目标与一季度经济增长情况看，当前货币环境并无宽松迹象……

从房地产数据看，一季度全国房屋新开工面积同比下降了25.2%，为近年来最大降幅；全国房地产开发投资额为1.5万亿元，增速比2013年全年回落3个百分点。1-4月，长三角区域26个城市（含县级市）中，有16个城市住宅价格环比下跌，其中台州、无锡跌幅超过4%。

“4月南京商品住宅成交6176套，同比下降22.29%。商品住宅存量首次回升，至4月底住宅可售量为37424套，环比上升13.05%，按前6个月月均销售速度6573套/月计算，够卖5.7个月。”曹旭东说，目前南京商品住宅市场销供比已从3月的0.85：1继续下跌至0.75：1。

知情人士更透露：南京官网“网上房地产”显示目前全市商品住宅库存量3.8万套左右，但是这一数据并不准确，当前南京住宅库存量实已突破4万套这一供需平衡线，“5月又是楼盘上市高峰期，到下个月很可能出现库存高峰值。”

利空气氛弥漫。截至5月4日,117家上市房企披露了一季报及业绩预报,有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。首季以542亿元销售额高居榜首的万科也表现出谨慎的情绪，总裁郁亮这两天接受媒体采访时说，行业目前已经进入下半场，企业对于可能存在的市场风险要有充分认识，积极应对是必要的。

房价下跌“大概率”

“这次房地产市场的低迷是一系列数据的全面回落。”经济学者马光远预测，今年房价全面下跌是大概率事件。

“中国房地产市场非常的复杂，存在着区域分化的问题，不能用总体的、统一的观点去看待房价下跌问题。”中国房地产研究会副会长苗乐如表示，各地应该根据房地产市场的区域性特点，制定符合客观实际的发展思路。

曹旭东则建言开发商，加强经营模式的创新，比如加强合作，减少资源沉淀，尝试使用轻资产模式扩大经营规模；同时展开业务创新，像万科已推出社区服务、住宅产业化、小股操盘模式，保利推出养老地产策略等。他更提醒说，刚需产品仍为市场主流，产品结构转型有助于回报率提升。“恒大为应对刚需市场及自住型买家的需求，加快了中小户型推盘节奏，144平方米以下户型占比已达78.2%。”