许家印：三线城市房地产市场不行的观点是错的
许家印：三线市场不行的观点是错误的
万科、恒大、富力等多家房企公布4月销售业绩，部分房企增幅明显放缓，这其中恒大增速居前，4月份完成销售额138.9亿元，同比增长91.2%，已完成年度销售目标1100亿元的40.4%。
接近恒大的知情业内人士向南都记者分析，恒大销售淡市飘红，应该与年初的一些随行就市销售策略有关，在产品节点上，目前也是满足刚需、薄利多销。上海易居地产分析员严跃进也告诉南都记者，业绩走高需要较快的推盘节奏和较大的新增供应量，这方面制胜者可领先。
接近恒大的业内人士分析，虽然恒大近年加大了对一线城市的进攻力度，但前几年大量入手的三四线“物美价廉”地块在今年陆续转入销售阶段，为销售业绩贡献不少。今年恒大还是在走“民生地产”路线，实行“薄利多销”。截至去年底，恒大销售业绩中，二三线城市销售占比高达98.7%。
逆市飘红
恒大集团4月份完成合约销售额138.9亿元，同比增长91.2%，合约销售面积202万平方米，同比增长84.1%，创下恒大今年销售新高。合约销售均价同比增长3.9%。
1-4月份，恒大的合约销售额合计443.9亿元，已经完成全年销售目标的40.4%，创下同期历史新高。合约销售均价每平方米6，980元，较2013年同期增长一成。
在万科、保利等大型房企普遍放慢脚步增长乏力的情况下，恒大步伐显然要快很多。面对幅度不小的上涨，恒大集团强调，董事局主席许家印的态度是“三线城市市场不行的观点是错误的”，恒大的销售仍然看重这些区域。
接近恒大的有关业内人士昨日向南都记者分析，虽然近年加大了对一线城市的进攻力度，但前几年大量入手的三四线“物美价廉”地块在今年陆续转入销售阶段，为销售业绩贡献不少。今年恒大还是在走“民生地产”路线，实行“薄利多销”。截至去年底，恒大销售业绩中，二三线城市销售占比高达98.7%。
“业绩飘红与恒大的推盘节奏快、新增供应量较大有关。不过今年4月份很多房企的销售业绩数据会很糟糕，对比来看，恒大在4月份用企业品牌做了市场寒潮的挡风牌。”易居房地产研究员严跃进接受南都记者采访表示，在没有明显降价做法下，恒大结合营销策略制胜市场。
销售节点安排给力
相比之下，万科公布的4月销售数据相对“失色”。数据显示，公司4月份实现销售面积109.3万平方米，同比下降1.26%，销售金额127.5亿元，同比增加2.99%。2014年1～4月份公司累计实现销售面积524.3万平方米，销售金额669.8亿元，分别比2013年同期增长8.7%和19.6%。
在不少业内人士看来，恒大的逆市超车有多重因素，其中销售节点的安排有很大关系。
“我认为这只是节点的问题，恒大与万科的实质性差异不大。万科虽然有向商业、城市配套等方面转型，但总的来说仍然是满足白领需求。造成差异的主要是推货节点，与恒大的推货量集中有关系。”合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌接受南都记者采访时表示。
由于每逢上半年多有淡季，逆市飘红并不容易。知情业内人士就告诉南都记者，由于去年底“金九银十”很给力，较早完成了销售目标，很多房企比如保利、恒大都将年底的部分大型销售任务留至今年年初再做结转。这就令年初的报表相对得到“粉饰”。
有不具名券商告诉南都记者，精明的发展商可能是能预料到今年的销售会比较困难，从去年底就开始“未雨绸缪”。另外想办法令今年初的业绩相对好看，也是对股价和投资者有个交代。
对于手中还有很多三四线城市项目的恒大而言，加快销售步伐更是要紧。因此今年初以来，恒大通过加强销售力度、推行有关优惠等多手段来推动周转，并取得了成效。
众所周知，房地产行业调整的预期已经越来越明显。恒大在今年年初的年报发布会上谨慎表示看到了年初的困难，但恒大称“应对有方”，制定了相关的应对策略。包括拿地方向倾斜，侧重价值空间更大的一二线城市，将一二线和三四线的城市配比基本设定为1：1。另外集团也直言，长期坚持的“民生地产”让利原则，在今年要适当“回归一些”。也就是说“薄利”的情况要改善，销售价格会上调。
“楼市调控下，包括恒大等房企，都在产品结构上做了调整。最主要的是加大刚需盘的供应，不过相比别的房企，恒大可以利用全国化网点和标准化的开发模式，真正让楼盘的成本价下降，这使得产品富有极大的竞争力。”易居房地产研究院研究员严跃进认为，薄利多销的策略还是吻合了刚需购房者的利益，也体现了恒大做民生地产的发展思路。
成本优势
“恒大在全国布局，此番取胜肯定跟销售策略有关系。”合富辉煌副总经理龙斌告诉南都记者，它的产品品牌在全国特别是三四线城市竞争力强，知名度高，在市场竞争中有优势。同时布局主要以二三四线为主，再加上集中推货，供应量大，因此销售业绩增幅较大。
楼市调控下，大小房企都开始在产品结构的调整上花心思。最主要的是加大刚需盘的供应。不过相比小房企，大房企可利用的资源更有优势。比如恒大正在利用全国化网点和标准化的开发模式，真正让楼盘的成本价下降。在很多业内人士看来，这使得产品具备了较大的竞争力。
“整体上，2014年房企销售业绩难以乐观，房企分化还会加剧。”中原地产首席分析师张大伟告诉南都记者，从目前数据看，销售同比上涨的企业中部分是因为2013年的高额结转，而从各月份的同比变化可以看到，销售结转的逐渐减少影响了同比涨幅。
张大伟分析称，二季度房企销售压力将十分巨大。连万科这种“千亿房企”都上涨乏力，成群结队的百亿房企和中小房企，正在或者即将经历一场大浪淘沙的分化。“整体2014年市场虽然存在地方政府救市的可能性，但如果信贷不明显宽松，市场难以乐观。”
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