北京二手房沦陷：东三环三居直降百万仍无人问津
北京二手房沦陷 东三环三居直降百万仍无人问津
本报记者 胡坤 杨仕省 北京报道
北京，曾被很多人认为是中国楼市最后的“堡垒”。然而，在这一轮的房地产市场调整中，这座看起来坚不可摧的“堡垒”似乎有些摇摇欲坠。
最先感受到这种变化的，是北京的十几万房产中介人员。“两个月了，我一套房子也没卖出去。”5月6日，朝阳区一家厚泽地产门店的置业顾问王雅帅这样告诉《华夏时报》记者。本报记者在走访中发现，北京的二手房房价自城中心向外，呈阶梯式降价的态势，个别高端房源降价甚至以百万元计。
和二手房市场比起来，北京的新房市场要“淡定”很多，虽然降价的个案有所增加，但整体价格依然保持稳定。不过，开发商的心态正悄然发生变化，尽管在售楼盘的价格基本没变，但即将开盘的新盘价格却比较“低调”，土地市场也出现了降温的迹象。
虽然楼市情况不容乐观，但接受本报记者采访的业内人士均表示，短期内北京限购限贷的政策不太可能会放松。北京住建委房屋市场管理处的一位负责人也表示：“暂时不会出台新措施。”然而，从长远来看，北京楼市政策的调整恐怕不可避免。“如果政策还是保持目前这种紧张的态势，再加上自住型商品房不断上市，北京的房价可能会出现加速下滑。”亚豪机构市场总监郭毅表示。
二手房市场“沦陷”
在北京朝阳区双井桥附近的一个路口，王雅帅和另外两名西装革履的置业顾问期待地看着每一位路过的行人。在看到本报记者的第一眼，王雅帅就箭步冲上来。“请问您是租房还是买房？我们这里房源很多。”不等记者答话，他又补充道：“价格您不用担心，下降幅度很大。”
进电梯时，王雅帅将其名片递给本报记者。在前往其办公室索取资料时，王雅帅再次递上名片。在挥手告别之际，这个小伙子又抓住机会递了一张。
王雅帅告诉本报记者，不仅他自己两个月来没有卖房的业绩，在他周围的十几个同事里，一个月能卖出去一套就算很不错的了。
本报记者从一家中介公司内部人员处获得的业务线情况内部通稿显示，目前的北京二手房市场已经进入买方市场，“层出不穷的低价房让客户的心理价位不断变低，观望情绪更浓。”同一区域内的门店上交的统计表明，“看来看去就那些客户，只不过在来回看。”而业主现阶段的配合度就比较高，而且会主动降价。其中，一手业主的降价幅度比较大，而二手业主降价幅度相对较小。
中原地产研究部提供的数据显示，“五一”三天小长假期间，北京的二手房成交量仅为31套，相比于去年同期的172套和前年同期的347套，下滑幅度惊人，是历年来“五一”小长假的历史低点。
本报记者走访发现，除了学区房的价格依旧坚挺外，北京各个地区的二手房价格均出现了一定程度地下滑。就目前来看，整体下降幅度还属有限，尤其是普通住宅。相比之下，高端住宅的下降幅度更大，再加上其总价高，所以动辄出现上百万元的降价。比如，东三环双井合生国际的一套137平方米三居原价720万元，现在600万元急售，直降120多万元，但却无人问津。
开发商心态生变
和二手房相比，北京新房的价格看起来要坚挺很多。但在“五一”小长假期间，新房的成交量也同样下滑明显，根据中原地产研究部提供的数据，其成交套数仅为169套，跟去年同期的803套相比大降约八成。而且在4月入市的31个项目中，当月销售超过五成的项目仅7个，至于“日光盘”则一个也没有。
本报记者致电几位房地产开发公司的高管，但对方均表示不方便发表意见。中原地产首席分析师张大伟认为，目前正是楼市博弈的微妙时刻，开发商对此比较敏感。此前，网上曾流传一份北京万科总经理毛大庆的内部演讲速记稿，这份速记稿对目前房地产的形势作出了比较悲观的判断。不过，北京万科的内部人士随后称该速记稿中“有一些内容不实”。
不管这份速记稿的真假如何，开发商整体对北京楼市的判断更加谨慎已是不争的事实。在刚刚过去的4月份，一些楼盘纷纷采取平价入市跑量的策略也反映了这一点。
房山区是4月刚需项目开盘比较集中的区域，共有来自8大房企的9个项目集中推盘。其中，售价最高的项目为24000元/平米，而最低售价已经达到14000元/平米。不难看出，比起去年曾经一度高达25000-28000元/平米的区域房价水平，开发商对房山的整体价格预期已经明显放低。
而进入5月，拟入市的新盘依然“低调”。房山天恒乐活城D5项目将于5月底开盘，该楼盘的一位销售人员向本报记者保证，“开盘时的价格绝对不会高于周边项目的平均价格。”此外，购房者还能享受缴5000元定金抵20000元房款及从缴定金之日到开盘当天每天减500元的优惠。在中粮万科长阳半岛售楼处，一位售楼员同样保证，新项目的开盘价不会比上一期的每平米26000元高太多。“最多最多27000元一平米。”他说。
除了新盘定价更低外，开发商在拿地上也更加理性。尽管4月北京土地市场井喷，土地成交金额高达303亿元，环比、同比分别大涨133%、346%，但这主要应归功于北京市政府加大了推地的强度和密度。郭毅认为，4月的土地成交价格已经有所回落，除了个别热点区域的价格较高和个别开发商拿地比较激进外，整体而言，开发商在拿地方面已经开始变得比较冷静了。
但郭毅认为，二手房市场目前的情况一定会很快传导到新房市场，新建住宅的价格接下来也将会明显下降。
放松调控暂时无望
虽然二手房和新房市场的情况都不容乐观，但前述北京住建委房屋市场管理处的负责人表示只会“密切关注”，而不会出台新政。
眼下，全国房地产市场的行情持续低迷。来自中国指数研究院的数据显示，2014年一季度，全国30个主要城市中有28个城市成交面积同比下滑，其中北京下滑幅度最大，高达55.18%。4月，44个主要城市累计成交面积同比跌幅近两成，处于历史较低水平。
自4月以来，除了被辟谣的福建“闽十条”之外，还有杭州萧山、江苏无锡、广西南宁、天津滨海、安徽铜陵等地先后传出救市的消息。不过，本报记者采访到的业内专家均认为，北京短期内不会松绑楼市调控。“现在北京还不具备‘救市’的条件。”中国房地产学会副会长陈国强表示。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫也认为，北京楼市具有风向标的示范意义，在房价还没有明显下降的情况下，其楼市调控政策在短期内没有调整的余地。不过，他同时还指出，从长远来看，北京楼市政策调整是大趋势。
根据北京市住建委最新公布的数据，截至4月21日，北京新建住宅库存为67212套，相比2月18日库存最低点55227套，上涨了超过1万套。中原地产研究部的数据显示，2013年北京每平米2万元左右的刚需项目供需比基本是1:4，但目前看已经逐渐降低到1:2。而随着自住型商品房的大举入市，这一项供需比还会继续上升，并有可能逆转。
目前北京入市的自住型商品房项目有8个，总供应量为14700套住房。据郭毅介绍，按照规划，今年下半年还将有四五万套自住型商品房上市，将会进一步分流刚需人群，届时市场的压力才会真正呈现出来。
“就目前来看，政策松绑的可能性几乎不存在，但这种事情谁又说得准？”张大伟说。
(华夏时报)
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