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房贷荒继续蔓延或加速楼市拐点形成

https://www.biud.com.cn 2014年05月08日08:51 家居装修知识网

证券时报记者蔡恺

4月份房价疲态初显，上行动力不足，而各银行逐步收紧房贷导致的“房贷荒”愈演愈烈。

昨日融360金融搜索平台发布的一份全国性房贷调查报告显示，首套房贷九折以下优惠利率基本绝迹，利率上浮成为主流，甚至在放款时，银行捆绑销售的“潜规则”也开始出现。有业内人士担心，房贷持续收紧或加速楼市拐点到来。

房贷荒蔓延

根据该报告显示，4月份全国最低房贷利率为九折，八五折全面绝迹；全国23个热点城市中，仅有9个城市还有利率优惠，其余城市的房贷利率最低为基准利率。从各个城市来看，9折利率优惠多集中在外资行，但部分外资行对首套房贷利率优惠设定的门槛较高，仅能惠及小部分群体。

融360的分析师称，相较3月份全国仍有7.2%的被调查银行执行利率优惠，4月有利率优惠的银行占比降为5.9%，同时执行基准利率的占比为32%，环比下降5个百分点。而执行基准上浮甚至停贷的占比均环比增加。全国首套房贷款利率总体呈走高趋势。

与房贷利率整体抬高相辅相成的是，银行贷款额度收紧日益加剧，进一步向三四线城市蔓延。

调查结果显示，在三四线城市，房贷收紧幅度更高，获取的难度更高，有更多银行执行基准利率、利率上浮或延长放款周期。同时，出现银行停贷现象的城市也在增多。融360的数据显示，在调查的23个城市中，有16个城市的部分银行有停贷现象，停贷银行主要以平安、民生等股份制银行为主；另外，城市停贷占比排行中，深圳、重庆、北京三个城市居前，充分表明这几个城市的银行的房贷额度最为紧张。

“潜规则”左右市场

值得注意的是，在房贷紧张的特殊时期，银行“潜规则”开始影响房贷市场。

据融360反映，有的银行会以“优惠利率”为诱饵，要求贷款人办理信用卡、理财产品等，或存入一定存款；在放款方面，有银行会要求客户购买一定额度理财产品，以成为贵宾客户来享受房贷“快速通道”。房贷的“卖方”市场——银行逐渐强势，出现了银行并未按申请先后的顺序放款，而是按照客户贡献度决定谁先放款的现象。

业内人士表示，房贷额度紧张的根源在于银行基于存款流失、自身资金压力，以及主动防范房地产风险等多因素，因此用提高利率或者门槛的方式来限制房贷，以调整信贷投放节奏和额度，平衡不同贷款种类的收益。

不过，融360分析师更担心，房贷利率持续上浮与额度紧张凸显了目前房地产的潜在风险，或加速楼市进入拐点区域。

这背后的逻辑是：首先，从过往历史上看，信贷收紧的年份房价一路走低，而信贷相对宽松的年份房价则一路高涨；其次，地方政府救楼市的方法不外乎放松限购和下调购房首付，但效果极其有限，除非全面降低二套房首付比例；再次，房地产开发贷款不受银行待见，按揭贷款也全面收紧；最后，在房贷难申请等各种因素作用下，“房价见顶”的预期渐强。

因此，融360分析师表示，如果二季度银行继续维持收紧房贷的政策，房产价格很可能会出现加速下跌的现象，今年有望形成房价拐点。