北京房产市场供求关系逆转

2014年一季度全国似有愈演愈烈的房市观望的情绪中，北京的状况也格外引人注目。

据北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布数据显示：今年一季度，北京商品住宅销售面积为170.8万平方米，同比大幅下降43.2%。从供给方面看，一季度北京商品住宅竣工面积为177.3万平方米，同比增长44.5%。

“北京今年一季度市场比较罕见”，中国指数研究院研究总监杜秉国对腾讯财经指出，“2009年到现在，很少有供大于求的情况，只是在2010年限购的时候，销供比基本持平。在2011年、2012年、2013年时都是供不应求的，市场的存量比较少。但是我们看到整个2014年一季度市场出现了很少见的单季度的供大于求。最近确实新上市的项目多了一些，但是去化反而没有一个很明显的上升。这样导致的结果是，市场可售规模在扩大。”

据中指院统计，北京市商品住宅的现有去化周期，按过去6个月的速度计算，差不多接近12个月左右。而北京市场历来的去化周期短的时候6、7个月，长的时候20来个月。目前12个月处于一个适中的状态，但所处的阶段却是由低向高攀升的阶段。

北京市场有一个特殊点在于，很难用房价与收入比的购买力概念来衡量市场需求的支撑。因为北京的购房过程很多时候都不是靠单一家庭在支撑，而是靠两三个家庭在支撑购房需求。因此，前一段时间有业内评论称北京的实际住宅购买力区间为每平方米2-3万元，引发市场看空情绪；但实际，如果北京四环内现有价格4万每平的房子，相信也会一抢而空。相对于单纯的购买力而言，对于未来市场预期的影响更为关键——而这正是目前发生的微妙变化。

其实，仅从北京平均房价看，跌势还并不明显，甚至还有上升。据中指院统计，2014年4月全国十大城市新建住宅平均价格同比上涨15.37%，连续第18个月上涨，涨幅较上月缩小1.05个百分点。而且，十大城市全部同比上涨，北京上涨23.94%，涨幅仍居十大城市首位。同时，北京市二手住宅均价同比上涨12.05%，只环比下跌了0.54%。

但个别楼盘以及二手市场上个别住宅出售的降价情况却在加重市场的观望的情绪。而且从购房者的角度，获取购房贷款现在有很多不利，比如银行贷款都有一些上浮，贷款周期比较长，导致了消费者的需求减缓。大的经济环境也不是非常乐观，人民币的贬值一定程度也影响了大家对经济走势的预期。以及北京市自住型商品房的陆续推向市场，种种现象都给去年对市场一致看好的情绪降温，从而导致了需求从数据上看有所回落。

据杜秉国预计，从目前情况来看，这种阶段性供大于求现象还会持续。“不管从百城价格指数来看，从全国的市场来看，都不太乐观。比如现在全国百城价格，4月份45个城市房价出现环比下跌。3月份数据，当时还有差不多只是有38个城市，现在环比下跌城市在大大的增加。这说明全国的市场都不是非常稳定”，他表示。

而一旦销售端的规模跟不上，销售达不到预期，就会给开发商的资金运转造成压力。尤其对于中小型开发商来说，融资通道相对比较窄，其主要以基金、信托这种高成本的融资通道为主，企业的负债能力会比较差，偿还能力也相对薄弱。对于这些中小企业来说，在一定时间内把房子卖掉回笼资金的需要尤为迫切。而大型开发商的融资渠道相对通达，抗压能力也较强，而这一类开发商在北京市场的份额约20%，按去年的销售情况统计。

“现阶段，开发企业通过一定的优惠方式，走一些量，回笼一些资金都是能够理解的。整个市场需求观望比较浓，市场供求面也不太支撑房价保持上涨的态势，而且北京去年房产市场涨了差不多30%，我觉得现在出现10%左右的价格回落都是正常”，杜秉国表示，“像北京这样的大城市房价的扭转一跌到底可能言过其实了。”（腾讯财经黄媛发自北京）

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