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销售遇冷开发商“捂盘”变“藏盘”

https://www.biud.com.cn 2014年05月08日10:12 家居装修知识网

来自楼市和地市传递的下调信息让各大项目开始进行人为的“藏盘”，通过控制开盘数量来维持去存率，例如中铁花溪渡（价格动态户型图论坛）4月12日取得了3、4、5号楼三栋楼的预售证而实际开盘销售的只有3号楼。“以前取证不开盘是为了涨价，而现在主要是没有那么多客户，开了也卖不动。‘捂盘’正在变为‘藏盘’”。亚豪机构的研究总监郭毅向记者表示。

快跑遇冷

北京楼市急转直下让许多企业意料不到，年初时对于北京等一线城市的看好，让许多房企把重兵转移到了北京市场，然而从3月开始北京楼市就出现了不振景象，供需比呈现直线下降的趋势。

这种情况最早从3月开始发酵，以金融街（价格动态户型图论坛）融汇最为典型，3月初融汇一次推出1009套房源，吸引了1345组客户摇号，而项目上期仅623套房源便吸引了超3000组客户。在接下来的一月时间里，北京项目推案与摇号比普遍由去年的1:4演变成当前1:2的局面。

在刚刚过去的4月，北京的楼市进入了名企名盘加速推盘快跑的节奏。北京商报记者从市住建委网站统计发现，今年4月北京市共发放了31张销售许可证，新增房源9221套，而整个4月仅成交了3992套。

记者统计发现，截止到5月6日，4月入市的31个项目仅有7个有签约记录，其他超过八成的项目签约率为零，有签约的7个项目只成交了537套，去存率不足6%。

开始藏盘

尽管开发商入市的热情很高，加快抢跑的决心很大，但是实际并非如此，记者了解发现，为了获得“体面”的销售数据，不少项目尽管取得了预售证，但是并不敢全部开盘。

“我们项目目前销售的只有B2号楼，B3号楼预计要下半年入市，价格还要上涨2000元/平方米。”尽管在4月2日取得了B2、B3两栋楼的销售许可证，但是位于门头沟某高端项目的销售人员却这样向北京商报记者表示。

在市住建委的网站上记者看到，4月2日该项目B2、B3号楼两个项目取得预售许可证，目前B2号楼正在预售，而B3号楼只显示开盘。B2号楼可销售的房源为100套，目前剩余房源25套。

其实像这样选择藏盘的项目并不在少数，这一做法从3月底就开始了。由于蓄客不足，不少楼盘都选择了低于预期售价或“封闭”部分房源策略。3月29日，亦庄金茂悦新一期取得了248套房源的预售许可证，但开盘当天仅推出了60套。

与金茂悦如出一辙，3月底，位于通州的珠江四季悦城（价格动态户型图论坛）(楼盘资料业主论坛)将原本计划推出150套房源临时改为80套。黄村板块的熙悦春天（价格动态户型图论坛）(楼盘资料)也在3月底开盘，但现场推出的500多套房源仅吸引了300多组客户参与摇号，与2月中旬528套房源吸引了910组参与摇号的情况有着明显变化。

同样是保利参与开发的枫丹壹号，由于蓄客300组的愿景一直未能落成，原本4月加推的计划一直推至现在。在4月供应大增的基础上，蓄客不足情况变得更为严峻。

随后，项目普遍开始藏盘，金地万科·金域东郡（价格动态户型图论坛）项目最新开盘蓄客500组，预售批准可售楼座一共四栋楼，共计704套房源，但此次金域东郡仅开4号楼一栋。

拐点再现

尽管楼市的走势已经不再单纯地是一个行业的问题，甚至已经牵扯到了整个经济，但是在过去几个月中从各个方面都可以看出楼市正在经历一场全面萧条的到来，拐点似乎也在加速到来。

5月6日，本月的第一场土地拍卖会出现了遇冷的情况，表明房企对于未来市场的不确定性。在大兴区西红门0302-010-1、0302-009地块的竞争中，花园地产9次举牌即告成交，拿地价格为10.8亿元，溢价率刚刚超过10%。

形成对比的是，此前4月24日，恒大地产以41.6亿元拿下大兴区黄村的DX00-0101-0201地块，现场竞拍达到199轮，溢价率高达179.9%。

4月初，泰禾集团以17.1亿元获得大兴区的两宗地，现场竞拍达到了177轮，溢价率分别为158.31%、145.39%。

而在楼市方面，伴随着大量自住型商品房入市，北京楼市商品房成交量一路走低。丁祖昱将其比喻成压倒北京房价的最后一根稻草，今年1月以来已上市的自住商品房达2万套，按之前的计划今年下半年还将有3万套左右。尽管之前摇号中签比例高达60：1，但这对刚需购房者的影响是根本性的，既然可以不花成本就能买到便宜的房子，谁还会去买那些价格极高、远超自身购买力的普通商品房呢？可以预见，这部分刚需将长时间参与自住商品房选房、摇号，而不会转投远郊刚需楼盘。刚需的转向，是北京楼市基础的动摇。