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受制高商业占比规划苏宁置业或憾失南京热地

https://www.biud.com.cn 2014年05月09日10:04 家居装修知识网

早前因更改规划，错过"江苏第二高楼"可能的南京湖南路04、05号地块，近日有消息指，在规划更改之后，其前期介入房企也将随之退出。

据了解，湖南路04、05号地块前期参与拆迁、规划的房企正是苏宁电器旗下苏宁置业。

4月12日据媒体报道，编号为湖南路04、05的商住地原规划建设3幢265米到438米不等的超高层塔楼，由于影响周边居民光照等原因，建筑高度由438米已被降低到120米。

该地块规划更改后，商业占比达到50%，其中办公占比约10%，住宅、酒店式公寓占比约40%。同时挂牌底价也高达42亿元。

由于苏宁置业早期有参与地块前期拆迁垫资，业内介绍称，其在二级市场接手该地块的可能性极高。

然而由于大股东资金链承压，较高的商业占比和高起价最房企资金实力要求更高，苏宁置业获得该地块也略显力不从心。

市场最新消息指，至少5家房企对该地块产生兴趣，确定已经吸引了恒大、升龙等房企洽谈。

错过"江苏第二高楼"

资料显示，湖南路04、05地块位于湖南路西端北侧，西流湾公园以东，马台街两侧，总用地面积约4.9公顷。

据2013年最早的规划，该地块规划控制为商业、办公、酒店、酒店式公寓用地，建筑高度04地块≤300米，05地块≤150米，地块平均容积率8.0，建筑密度50%。

此后，2013年8月1日，经过调整后的新城市设计方案显示，湖南路地块最高建筑高度从300米提升至438米，将成继紫峰大厦之后的"江苏第二高"；地上总建筑面积约52万平方米，地下建筑面积约26.5万平方米，容积率12.1，建筑高度60%。

但在不久前，地块规划的关键性指标出现多项变化。除高度缩水外，规划用地性质由原本的商业、办公、酒店、酒店式公寓增加了住宅，后期将建设不高于120米的楼宇，总建筑面积由52万平方米下调为28万平方米，容积率则从12.1下调为6.5，地块挂牌出让底价为42亿元。

据鼓楼区住建局相关负责人透露，最新规划之所以做如此调整，是因为原本计划打造的摩天大楼将影响湖南路商圈新老房源的采光、破坏玄武湖畔天际线，此外拆迁户也很难安置。

另悉，湖南路地块正在前期招商中，最新市场消息指，至少5家房企对该地块产生兴趣，确定已经吸引了恒大、升龙等房企洽谈。

此前南京本地媒体报道称，据鼓楼区投资促进局相关负责人透露，地块前期垫资也已全部计入拆迁成本。因此，"房企不需要考虑前期的拆迁成本，不管是苏宁还是政府垫资，都包括在底价里了"。不过，该地快还要走招拍挂流程。

苏宁或憾失热地

据了解，湖南路04、05号地块前期参与拆迁、规划的房企正是苏宁电器旗下苏宁置业。业内介绍称，苏宁置业早期有参与地块前期拆迁垫资，其在二级市场接手该地块的可能性极高。

然而该地块规划更改后，商业占比达到50%，其中办公占比约10%，住宅、酒店式公寓占比约40%。

由于提高了商业占比，获得该地块对房企的资金实力提出了更高要求。而苏宁置业大股东近来资金状况并不理想，其接盘也显得更加力不从心。

数据显示，苏宁置业大股东张近东控制的苏定电器，2012年虽录得营业收入983.8亿元，但归属于上市公司股东的净利润26.8亿元，同比下滑44.37%。

2013年苏宁电器更名为苏宁云商(002024,股吧)之后，其线上业务销售218.9亿元，同比增43.86%，但净利润同比大幅下滑86.32%至3.66亿元。

在大股东资金链受挫的前提下，苏宁置业接盘该地块希望变得渺茫，不过市场消息同时还指，苏宁置业正酝酿由张近东大哥执掌的苏宁环球(000718,股吧)接盘。

事实上，随着南京楼市趋热，土地价格持续走高，拥有更多资金的外来房企大鳄正逐步取得南京市场的话语权，本土房企的竞争优势则逐步丧失。

以河西板块为例，目前已经成为品牌房企的主战场，万科、中海、保利、金地等房企登陆南京市场，都选择了河西作为首站，同时刷新了区域地价与房价。

目前表示对湖南路04、05号地块有兴趣的南京升龙，于2013年7月，便以30.8亿元拿下G42江心洲住宅地，溢价51%，楼面价12094元/平方米。

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