易宪容：住房市场周期性调整开始

　　□易宪容
　　中国住房市场的周期性调整已经开始了。
　　为什么这么说？很多购房者进入市场的原因在于预期购买后能够以更高的价格卖出，而这种预期又取决于金融条件，如利率高低、融资杠杆率大小、信贷获得容易程度等。如果金融条件对投资者有利，投资者将预期有更多人来接盘，住房价格上涨，从而使更多的投资需求涌现。但如果投资者预期房价下跌，那么需求就可能下降。也就是说，在以投资为主导的住房市场，只要金融条件变化，住房市场的预期就会逆转，这也就意味着周期性调整开始了。
　　2013年以来，无论是互联网金融爆炸式的增长，还是影子银行的泛滥，都在改变国内金融市场的资金流向及价格水平。比如，互联网金融爆炸式增长使大量银行存款流出，减少了银行体系的可贷资金，推高了银行贷款的价格。这使得银行不得不收缩住房按揭贷款。在这种情况下，完全依赖于银行杠杆率的住房需求也出现缩减。国内住房市场的价格上涨已持续了十几年了，一旦市场预期出现逆转，银行对住房市场贷款会更加谨慎。
　　金融市场条件的变化还表现为今年以来的人民币贬值。人民币贬值会使得以人民币计价的住房价值下降，从而导致投资者不愿进入住房市场。
　　最近，国内一些城市的住房销售下降但价格下跌很小，这意味着这些城市住房市场的预期发生了逆转。
　　（作者为中国社科院金融研究所研究员）

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