农工商房产上市前百亿元激进拿地
继房企大鳄绿地借壳金丰投资敲开资本市场大门之后，上海又一家本土国有地产企业农工商房产也步其后尘，该地产企业将借壳海博股份上市融资。
据农工商房产大股东光明集团管理层人士透露，虽然农工商房产早有上市打算，但此次借壳重组亦属“突然”，“大股东做了一个重大的决定”。
上述人士表示，之所以是农工商房产借壳，而不是让海博股份继续发展物流产业，理由在于“房地产是资金密集型企业，农工商房产对资金的需求更急迫”。
在2013年斥资百亿元大举拿地的情况下，企业资产负债率可能进一步飙升，更加强融资需求。
百亿激进拿地
尽管这几年农工商房产努力想要突破上海区域，尝试在长三角和全国布局，在多位沪上地产人士眼里，农工商房产仍然是“区域性公司”。从农工商房产的布局来看，主要项目在上海。
农工商房地产官网上公布的数据显示，2013年2月至2014年2月，公司储备土地3290亩，是前三年土地储备的总和，累计增加项目25个。目前其土地储备65%集中在长三角地区，其中上海占13.8%、江苏占23.4%、浙江占27.8%。
据不完全统计，去年6月至今，农工商房产至少斥资100亿元在全国范围内激进购地，涉及杭州、绍兴、宁波、湖州、金华、舟山、宜兴、扬州、武汉等十多个城市。
2014年国内楼市降温，农工商房产继续圈地。1月16日，农工商房产斥资11.96亿元拿下浙江金华一幅土地；1月23日，农工商房产又以10.5亿元的总价拿下浙江舟山一幅土地。近期，农工商房产还斥资约7.5亿元，分别在江苏宜兴和扬州各拿下一幅土地。
对于农工商的大举扩张，同策咨询研究部总监张宏伟表示：“上市前，房企一般都会有大的拿地动作。土地作为房地产开发的两大核心要素之一，决定有多大发展潜力。从市场估值角度，上市前拿地也有增加资产这方面的考虑。”
负债高企
从财务数据来看，农工商房产负债大幅攀升，2012年年底刚性债务达到111亿元，资产负债率高达74.36%，已超过业内公认70%的警戒线。在2013年斥资100亿元拿地的情况下，资产负债率可能大幅飙升。
根据新世纪资信评估公司所出具的最新评级报告显示，截至2012年底，农工商房产总资产为191.37亿元，总负债为142.3亿元，其中刚性债务111.13亿元，营业收入为62.4亿元，净利润为5.82亿元，资产负债率74.36%。与2011年相比，在营业额同比增长39.78%的情况下，负债也同比增长了36.27%，负债率也上升了4.07%，净利润却下滑7.4%。
目前尚无法得到农工商房产2013年的财务数据，有待一个月后重组方案公布。
评级报告认为，“农工商房产业务扩张速度加快，缺乏有效的资本补充渠道，随着在建、拟建项目的推进，公司存在一定的资金压力。”此外，在建、拟建项目主要分布在二三线城市，易受房价波动影响。
对此，张宏伟表示：“不能单纯看资产负债率，还要看现金流是否充足，包括销售回款、企业自有资金、母公司和股东资产注入。有的企业拿地比较激进，资产负债率能达到90%以上。但如果出现现金流周转问题，那就有很大风险了。”
快周转压力加大
与其他近年来快速发展的房企一样，农工商房产快速发展的逻辑也是快周转，通过“以价换量”的方式快速回笼资金。
在一份文件中，农工商房产总结道：以标准化支撑的快周转模式逐步清晰，并形成了一套项目进度管控体系：新获取项目六个月开工，多层项目一年竣工，小高层项目两年竣工，高层项目两年半竣工。
据了解，2014年农工商房产内部提出的目标是，在前一年100亿元销售额的基础上，增加到了175亿元。而要完成这一任务，难度颇大。
根据农工商房产主动披露的信息，公司整个2013年的合约销售额仅为110亿元，但已经创下农工商房产的历史新高。作为上海的一家老牌房企，农工商房产直到近年来才逐渐开始大幅扩大规模。数据显示，农工商房产2010 2012年的营业收入分别为55.21亿元、44.64亿元、62.40亿元。
一位上海开发商分析称，农工商房产规模刚刚突破百亿元，上市做大资产的冲动非常明显，从公司战略布局来看，短期内进入这么多城市，战线拉得太长，在楼市降温的大环境下，压力很大。
■熊晓辉/文
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