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资金压力凸显雅居乐部分楼盘五折甩货

https://www.biud.com.cn 2014年05月10日07:21 家居装修知识网

“让房价回到2009年。”这是近期雅居乐海南清水湾项目打出的口号。

“五一”期间，雅居乐清水湾部分房源五折甩货，主推的高尔夫洋房最低总价仅52万元/套，而此前不打折的售价在100万元以上。

今年以来，雅居乐已在常州、成都、广州、佛山等多个城市全线降价，个别项目甚至不惜亏本出货。

全线大降价

“五一期间推出的五折特价房已经卖完了，有些房源的均价低至9000元/平方米，相当于2009年的开盘价。”清水湾项目一位销售人员告诉记者。

但上述销售人员称，促销的单位基本位于一楼，而且位置、朝向不大好，目前在售的110-140平方米的洋房也有优惠，大概在1.4万元/平方米左右。别墅最低总价为528万元/套。

一位不愿具名的业内人士表示，在2011、2012年海南房地产最热的时候，清水湾一般洋房最高能卖到3万元/平方米以上，海景房更远高于该价格，但近两年销售逐步下滑，现在部分房源售价仅为最高价的三分之一。

“海南房地产市场已经在冷却，投资客逐步离场，如果不降价，根本卖不动。”上述业内人士称。

今年3月初，海南清水湾曾进行过一次7.8折优惠活动，据知情人士透露，尽管折扣幅度不算低，但销量一般，此次雅居乐为推动销量加大了折扣力度。

几乎同期打出五折优惠旗号的，还有雅居乐2010年拿下的广东佛山地王项目。

2010年，雅居乐以约5.25亿元地价拍得佛山曼克顿山项目，该地块楼面地价超过7000元/平方米，成为当时的地王。业内人士表示，如果算上建安成本及其他费用，其售价至少在12000元/平方米才能保本。

去年7月，该项目面市时，售价约为15000元/平方米，然而，在今年3月底的一次推盘中，项目的最低售价仅为8600元/平方米，相比去年最高价位几乎腰斩。

佛山曼克顿山项目销售人员也向本报记者证实了该价格的存在，“现在这批房源已经售完了，不过在售房源价格也贵不了多少，大概在9000多元/平方米。”

佛山一位研究机构人士指出，该项目刚开盘时定价过高，周边的房源售价约在1万-1.2万元/平方米，所以从去年开盘以来销售表现都不甚理想。“房地产销售最注重一炮打响，倘若开盘的时候不温不火，这个项目后续销售就比较麻烦。”

“雅居乐这次亏得是一塌糊涂啊，而且这块地放了3年，项目成本价应该也有每平方米1.4万元。”一家大型房企佛山地区高管告诉本报记者。

实际上，雅居乐在今年2月就拉开了全线降价的序幕。当月，雅居乐与星河湾合作开发的常州项目曾六折甩卖。精装房源均价约为12500元/平方米，毛坯房源均价约7500元/平方米，个别房源低至5380元/平方米。

资金承压

雅居乐在多个城市大幅降价的背后，是该公司日益凸显的资金压力。

日前，雅居乐正在筹措一笔60亿港元3年期分期偿还的俱乐部贷款，并已向有业务往来的银行发送了邀请函。

券商机构指出，雅居乐在三线城市项目偏多，新增的无锡、滁州、惠州等三线城市项目销售表现不容乐观，这直接影响到雅居乐的现金回馈率。

数据显示，雅居乐去年的销售回款率仅为70%，属行业中最低水平，且公司净负债率上升至72.4%。而在4月底瑞信发布报告称，雅居乐现金回笼比率跌至48%。

国泰君安分析师余立峰透露，在雅居乐的销售构成中，按揭买房的比例占30%-40%，全款比例则会相对高些，另外还有部分是分期付款。

在本报记者对雅居乐多个楼盘项目调查的过程中，其中一个楼盘售楼人员对记者坦言，现在为了快速回笼资金，公司希望购房者能够全额付款。“如果是做按揭的话，我们宁愿不卖了，因为做按揭还要等银行批，然后拖很长时间钱才能拿到手，根本就无法迅速回笼资金。”

“去年雅居乐的工程进度和销售情况不是太理想，导致今年有很多存货，加上去年又花了100多亿买地，这就变成了资金积压，必须要把这部分变成销售回款。现在的行情好，但能出货总比出不了货好。”余立峰表示，雅居乐率先降价不失为明智之举，因为从目前的市场走势观察，可能下半年整体楼市的降价幅度会更大。

他进一步指出，过去雅居乐相当看重单个项目的毛利率水平，这令项目的销售节点慢下来，现在降价出货，预计毛利率能维持在25%-30%。

从今年年初，雅居乐已将冲销售放在第一位，任务甚至细分到了每个星期。从目前来看，大幅降价促销的成效较为明显。单个项目而言，“五一”期间，海南项目3天共卖房100余套，吸金超过2亿元，佛山曼克顿山项目的销售也不错，共卖出200多套。

雅居乐今年的可售货源为724万平方米，其中新项目及新组团的推货计划主要集中在二三季度，占比达85%及73%。由此不难发现，在市场疲弱的前提下，雅居乐下半年的销售压力依然不小。

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