瑞安地产抛售沈阳物业疑违约
沈阳天地业主连发“十问” 欲集体讨说法
瑞安地产抛售沈阳物业引发深度负效应
香港瑞安房地产有限公司(下称“瑞安地产”)抛售沈阳物业、收取高额停车费引发业主愤怒(本报4月28日报道标题《“沈阳天地”被指烂尾 瑞安地产急抛跑路》)，并未因瑞安地产在媒体上的回应而得到平息，事情仍在进一步。
5月5日，沈阳天地业主发出了一封信，向瑞安地产连发“十问”，称 “沈阳天地销售时是不是以上海天地、广州天地等优质项目为宣传样板？业主是否也应当充分享有同上海天地、广州天地等样板项目的同等待遇？”“对一期业主购买品牌品质的损失，瑞安地产是不是需要承担违约责任？”业主希望瑞安地产给予正面、正式的回复。
对此，中国政法大学有关专家表示，根据最高法的司法解释，开发商广告承诺可视为合同内容，即使该允诺没有明确订立在合同之中，也应当认定为合同内容，当事人违反该内容的，应当承担违约责任。
“十问”瑞安地产
“说是‘一如既往地提供优质服务’，但本身的配套建设、承诺的条款都已落空，优质服务的基础已不存在。同时这个回应既没有回答沈阳项目未来规划走向，又没有针对天价停车费收取表明基本的态度。”
瑞安地产针对出售沈阳项目二期被业主质疑在媒体做出的回应，进一步催化了此事件带来的负面效应。
“我们业主也是从媒体上获悉瑞安地产对此事有了回应。”业主李先生认为，瑞安地产的回应简单化、表面化，缺乏诚意。
此前，针对《中国经营报》记者对瑞安地产抛售被指“烂尾”的沈阳项目的报道，瑞安地产在接受媒体采访时回应称，瑞安出售的沈阳中汇广场二期项目为公司经营策略的商业决定，由保利控股是为加快发展二期。
瑞安地产同时表示，沈阳中汇广场一期项目由瑞安建业附属公司沈阳华汇房地产有限公司(“沈阳华汇”)开发建设，自开始至今已投入资金逾人民币20亿元，项目的建筑工程于2008年下半年展开，完成后一直由沈阳华汇正常运营。
瑞安地产在回应中称：“作为一家合法经营且负责任的开发商，沈阳华汇的运营一直遵照相关法律法规和程序进行。沈阳华汇将秉承瑞安一贯的踏实稳健的作风，一如既往地为沈阳中汇广场一期项目的各位业主及商户提供优质服务。”
“说是‘一如既往地提供优质服务’，但本身的配套建设、承诺的条款都已落空，优质服务的基础已不存在。同时这个回应既没有回答沈阳项目未来规划走向，又没有针对天价停车费收取表明基本的态度。” 李先生告诉本报记者，显然这个回应对业主来说没什么意义，仅仅是瑞安地产出于上市公司形象的考虑对媒体的应对。
鉴于此，业主维权小组于5月5日向全体业主发出了一封信，其中，对瑞安地产提出了十个问题。
“沈阳天地销售时是不是以上海天地、广州天地等优质项目为宣传样板？”“我们业主是不是也应当充分享有同上海天地、广州天地等样板项目的同等待遇？”“我们购买的是不是号称沈阳天地的高档精装住宅？”“我们消费的是不是当时沈阳的最高价格？”“物业收费是不是沈阳当时的最高标准？”“瑞安地产是不是又试图收取天价停车费？”“宣称2008年9月开工二期工程，直到2013年年底出售转让，长达6年时间一直未开工是不是已属违约？” “瑞安将二期一抛了之，是不是已经损害了一期业主的权益？”“保利地产[微博](7.10, -0.09, -1.25%)接手，是不是仍能延续此前瑞安的‘天地系列’规划和设计理念？”“对一期业主购买品牌品质的损失，瑞安地产是不是需要承担违约责任？”
业主们希望瑞安地产就上述问题能够给予正面、正式的答复。但颇为遗憾的是，截至记者发稿前，瑞安地产并未对上述问题给予公开回复。
一期去向悬疑
保利地产通过购买80%股权，取得瑞安地产沈阳天地地块，令沈阳天地的一期未来走向更加充满不确定性。
2013年12月3日，瑞安地产发布了一份关于“出售沈阳项目二期80%权益”的公告。
公告显示，瑞安地产出售目标公司全部已发行股本80%的股份，买方同时承担现有股东80%贷款及清偿项目公司欠付境内联属公司的债务，总代价为11.68亿元。目标公司的主要资产是通过项目公司持有沈阳项目二期的投资。未来瑞安对沈阳二期项目不再投入资金亦不参与利润分配。
这一出售公告在3个多月后有了落地的回音。保利地产在3月10日发布关于“获得房地产项目”的公告，其中表明，公司通过合作方式取得沈阳市皇姑区沈阳天地地块，项目用地面积约为80090平方米，规划容积率面积约为586800平方米，成交总价为146000万元。土地用途为商住用地。
保利地产通过购买80%股权，取得瑞安地产沈阳天地地块，令沈阳天地的一期未来走向更加充满不确定性。
“作为一期业主，没有谁比我们更关注沈阳天地未来发展，我们就像悬在半空没着没落。”业主肖女士表示，沈阳天地的一期是否也会被保利接收或者被二期剥离在外都是未知数。“瑞安地产对一期未做妥善安置，把二期抛了跑路极其不负责任。”
而关于沈阳天地一期的去向大概有三种推测：第一，瑞安地产继续持有并运营；第二，转给保利地产；第三，由沈阳华汇项目公司单独管理运营。
对于“瑞安地产继续持有并运营”的推测，有分析人士认为，未来瑞安地产不可能继续持有并管理沈阳天地一期的运营。“从瑞安地产抛售内地物业的速度来看，对于非核心、非优质的资产剥离态度坚决。”该人士表示，本身沈阳项目停滞了6年根本算不上优质资产，二期又已出售给保利，不可能在一期的4栋楼上再投入和牵扯精力，未来必然脱手。
“至于转给保利地产，我们觉得可能性比较大。”业主李先生表示，此前瑞安地产与保利地产已就一期的问题有过谈判，但最终没能达成一致意见。
而“由沈阳华汇项目公司单独管理运营”似乎已成现实，沈阳华汇有限公司已经脱离了瑞安地产。
瑞安建业出售公告表明：“完成后，本集团将持有目标集团的20%权益，目标集团将不再成为本公司的附属公司。”
在瑞安地产前述对媒体的回应中亦一再表明“一直由沈阳华汇正常运营”、沈阳华汇将秉承瑞安一贯踏实稳健的作风，一如既往地为沈阳中汇广场一期项目的各位业主及商户提供优质服务……
“我们有理由相信，瑞安实际上已经把我们甩给了华汇公司。”肖女士表示，沈阳天地一期或许已经和瑞安地产这个品牌没有任何联系了。
而关于保利是否延续瑞安地产的规划方向和理念，众人对此的推测更为悲观。
“因为新组建的董事会保利将占4席，瑞安仅占1席，对于项目的未来方向不可能有决定权。”上述分析人士表示，根据出售公告，18个月之后情势还有可能变化，届时瑞安连发言权也没有了。
瑞安建业的出售公告载明，“买方可于股东契约订立日期18个月后随时向卖方发出书面通知，要求其按相同的行使价格向买方出售其于目标公司持有的所有股份以及目标公司欠付其的股东贷款(买入期权)。”这意味着，18个月之后，保利即可收购瑞安建业剩余20%股份。
公告同时表明，届时“由买方指定的联属公司将担任沈阳项目二期的项目经理以管理项目的发展及营运”。
“无论是哪种情况，都是对我们一期业主权益的巨大侵害，我们肯定不认可。”业主代表李先生表示，业主已经准备好要同瑞安“讨说法”。
是否违约
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
“我们将向瑞安探讨的是违约责任，瑞安地产应该承担违约责任。”业主李先生表示，业主们的“讨说法”并非胡搅蛮缠，与买的高价房降价了就找开发商讨说法的人有本质区别。
“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)已于2003年6月1日起开始施行。”中国政法大学经济法学副教授吴景明表示，其中关于商品房广告和宣传资料的作用已有界定。
《解释》中第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定是有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
“《解释》已经明确，开发商广告承诺可视为合同内容。”吴景明表示，在买受人就开发商广告承诺内容提出订立合同时，该销售广告内容的对象就已特定化。在这种特定的情形下，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应当认定为合同内容。当事人违反该内容的，应当承担违约责任。
“同时，这里边有故意隐瞒真实或者宣传虚假，导致人家买了商品房。有主观恶意，则可以视为欺诈。”吴景明表示。
对此，记者就相关问题分别致函瑞安地产及保利地产，但截至发稿前均未获回复。
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